这个周末，深圳楼市有点热闹，一边是2万+低价人才房的日光，一边是10万+豪宅去化7成，难道深圳楼市又行了？

人才房三开三罄：刚需群体的狂欢

6月22日，深圳龙岗区大运枢纽上演了一幕激动人心的“抢房大战”——深铁阅云境项目287套人才房开盘即售罄，实现了自2024年9月以来的第三次“日光”。

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这些房源均价仅2.78万元/平方米，凭借其超低的门槛吸引了1844户家庭争抢，申购比例高达1:6.4，现场甚至有IT工程师凌晨蹲守感叹道：“六折入手地铁上盖房，终于圆了深圳安居梦！”。

作为深圳东部首个四轨交汇的TOD（交通导向开发）项目，深铁阅云境位于地铁大运站上盖，占地约11.2万平方米，建筑面积达16万平方米，其76.5%的高实用率户型设计成为吸引人才的关键卖点，项目总规划837户中包含246套人才房，车位比1:1.15和40%绿化率进一步提升了宜居性。

本次热销延续了该项目的一贯势头，早在2024年11月首批214套房源就创下2小时售罄、销售额10.77亿元的纪录，印证了TOD模式在深圳刚需市场的强大吸引力。

但是最根本的吸引力应该还是2万多的低价，这样的价位无疑又让更多的商品房受了一点伤。

顶豪项目十年首秀：精英阶层的盛宴

同一天，深圳“最牛街道”南山粤海也迎来了翰熙典居的开盘盛况。

这个十年未有的新盘亮相，开盘当日狂销238套，去化率高达71%。折后均价10万元/平方米的豪宅吸引了科技园高管连夜蹲守，其中一位腾讯P9工程师豪掷1457万元拿下140平方米的楼王单位，直言：“错过华润城不能再错过它！”

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翰熙典居的火爆源于其不可复制的区位价值——粤海街道仅占深圳0.6%的土地，却贡献了超4000亿元GDP（相当于一个省会城市），聚集了腾讯、大疆等130家上市公司，总市值突破5万亿元。十年宅地断供导致供需严重失衡，周边华润城二手房挂牌价已飙升至14.2万元/平方米，而翰熙典居以8.5万元/平方米起的折后价形成近40%的价格倒挂，这种“产业核爆区+零新增供应”的组合让买家甘愿为300米地铁口（9/15号线深大南站）支付千万级溢价。

项目位于桂庙新村旧改地块，总用地面积4.1万平方米，总建筑面积36.9万平方米，包含住宅、商业、办公和酒店功能，建成后将成为一个大型综合社区。

所以即便是在最好的地段，能够有不错表现还是得益于价格的驱使，那么这个楼市的价值是否有漾？

双轨制下的楼市分化：冰火两重天

深圳楼市正展现出鲜明的“哑铃型”结构。一方面，深铁阅云境人才房以2.78万元/平方米的价格三开三罄，申购家庭从1910户初审筛选至1844户合格，凸显政策红利对刚需的精准覆盖，尤其两房户型（164套）和三房户型（123套）的设计满足了不同家庭需求。另一方面，翰熙典居10万+豪宅的高去化率反映了核心区稀缺资产的持续升值逻辑。

这种分化并非市场割裂，而是深圳住房供给侧改革的必然产物：人才房保障中低收入群体安居，而豪宅则依托产业集聚和地段优势维持市场热度。从区域对比看，龙岗依托TOD枢纽打造城市副中心，南山则凭借科技产业虹吸高端购买力，共同推动城市多中心化发展。

后市展望：结构化时代已到来

短期来看，低价人才房与核心区倒挂盘将继续主导市场热度。深铁阅云境的热销已释放积极信号，其北地块人才房自2025年2月推出以来持续受捧，实用率76.5%的户型成为刚需首选。

但需警惕非核心区的库存压力。中长期而言，深圳“人才安居+商品住房”的双轨体系将深化结构化发展，保障性住房扩容将缓解居住焦虑，而核心区豪宅的稀缺性则支撑市场韧性。

深圳楼市在这种分化中如何走向更健康、更持续的轨道，还需要更多的市场来印证。