6月13日，《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称：《征求意见稿》）中关于提振房地产市场消费的内容，引发市场关注，释放了哪些信号？

强调取消限购、限售、限价

《征求意见稿》最受关注的是提出：优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价。

事实上，去年以来类似政策基本上已经放松到位：去年5月底起，广州全面解除限售；去年9月底起，广州全面解除限购。

取消限价此前虽未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。

“所以此次表述也是一个强调和强化。同时也反过来要求各地后续实践过程中立足此类取消的导向，对于一些限制性措施要全面取消。这一举措旨在释放购房需求，促进房地产市场活跃。类似政策都有助于激活更多购房需求和促进供求关系平衡。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。

“从促进要素自由流动和恢复价格信号，引导资源配置，增加高品质改善型住房供应等，也有必要取消限售、限价等政策。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

再次强调取消限购、限售、限价，对市场会有何影响？李宇嘉认为，中心区二手房挂牌量比较大，而且经历前期价格向下调整，二手房价格比较亲民，已经成为刚需的首选，放开限购的影响不大。并进一步指出，下一步还能做的就是结构性的微调，比如在老年人贷款年限、商贷转公积金贷款、二手房带押过户等方面的一些阻碍能够取消。

房贷利率或还有下行空间

《征求意见稿》提到的降低贷款首付比例和利率，可以降低购房门槛，减轻购房者负担，也受到关注。

“类似政策此前已经持续落实，本质上现在属于深化的阶段。”严跃进指出。

值得一提的是，此前广州把房贷利率定在3%，商业性个人住房贷款首付比例已统一调整为最低15%。此次再提降低贷款首付比例和利率，房贷利率和首付比例还会下调吗？

李宇嘉认为，下一步可能在降低利率方面会有一些动作。“近期，宽松的货币政策也明确了进一步引导贷款利率下行，前期降低存款利率（5年起存款利率进入1%时代）、降低公开操作市场利率后，接下来首套房利率有可能还有下调空间。”

但严跃进认为，“降低贷款首付比例和利率”是在银行的房贷范围内做到最低，还不能理解为近期又要下调利率了。

推进公积金“即提又贷”

《征求意见稿》提到“持续优化住房公积金使用政策”，业内专家认为这方面政策潜力还很大。

目前广州公积金贷款买房政策为：一人申请贷款的最高额度调整至80万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至160万元；购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为20%。其中，购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为15%。广州首套房公积金贷款利率5年(含)以下为2.1%，5年以上为2.6%；广州二套房公积金贷款利率5年(含)以下为2.525%，5年以上为3.075%。

此次《征求意见稿》提到，持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施。

“这样‘即提又贷’的政策，可以大幅度提升了公积金对住房消费和购房的保障，具有非常好的意义。”严跃进指出。

城中村改造是住房消费新热点

在城市更新方面，此次广州提出，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。这也是按照国家提出的，2025年要完成2000年前建成的老旧小区全部新开工。

“1000亿元的投资背后，主要就是安置房建设提速，这对于释放改造带来的品质住房需求，具有较大的意义。未来，城中村改造，也将是广州住房需求的一个重要组成部分。”李宇嘉认为城中村改造是住房消费新热点。

严跃进也认为，城中村改造等工作力度会持续，且有非常明确的定量目标和资金支持。反过来，这也有助于促进各类潜在需求挖掘。尤其是城中村改造，将更好促进潜在购房或住房需求释放。

存量收购将会进入项目落地阶段

《征求意见稿》还提出，推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，业内人士预计广州在这方面很快会有项目落地实施。

“推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房”是个双赢政策，既有助于消化存量商品房库存，又解决了安置房问题。

“可以看出这背后有一个清晰的工作思路，即专项借款指向安置房，而保障房再贷款指向保租房和公租房等。专项借款在后续收购存量商品房做安置房方面会持续发力。”严跃进认为。

对于专项借款下一步的去处，李宇嘉预计随着收购主体、用途、价格的放开，广州在企业宿舍、学生宿舍、安置住房等方面的收购会有项目落地。特别是，随着城中村改造提速，外围产业园区、高校布局，新的住房需求对接存量盘活，可能是库存消化、住房消费的一个可行的探索路径。

政策促进房地产全链条、全行业循环

对于此次政策，李宇嘉认为是促进刚需和改善、新房和二手房，存量消费和增量消费的全链条、全行业循环的利好政策。

“除了刚需和改善外，对老旧小区、城中村、公积金等方面的政策部署，更多地是支持住房购置能力较低的群体，他们能在住房方面获得相对体面的居住体验，并降低居住消费成本，这也是住房回归大宗消费品、一般消费品的体现。同时，也是构建梯次消费的，健康递进的住房消费新模式。”

广州市房协专家赵卓文认为，目前广州已经是房地产全面开放的城市。“房地产是先导性、基础性行业。要提振消费，首先要激活房地产消费。广州取消限购、限售、限价并降低房贷利率等举措的落地，让广州房地产回归市场化，有利于开发商根据市场变化开发和销售。”

中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为此次《征求意见稿》关于广州购房限制性政策的提及，更多是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策的信号。此外，关于加快推进城中村改造将有利于带动更多购房需求的释放，以及推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，将有效进一步的降低库存。

南方+记者 周中雨

【作者】 周中雨

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端