深圳“双拼房”“双证合一”难以扭转市场低迷
今年第4号台风“泰利”给深圳带来的大风暴雨丝毫没有影响深圳市民办理“双证合一”登记的热情。
7月17日是深圳传出“双拼房”可在不动产登记中心办理“双证合一”的消息后的第二个工作日，“双拼房”比较集中的深圳南山区登记所相关窗口前，早上九点已经开始排队拿号。
有媒体报道称，上周五是合证业务开放首日，南山登记所就有超过400名市民前去咨询办理业务，现场的热闹场面“可比春运的火车站”。
“双拼房”的存在是一个历史遗留问题，也不只存在于深圳，在广东省的广州、东莞、中山等多个城市，其实都有存量并不小的类似房源。
在深圳之前，东莞、广州和中山都相继出台了针对“双拼房”重新认定的政策，其中广州和中山已经有部分符合政策规定的“双拼房”可以办理“双证合一”，东莞则发布了关于限购区域“双（多）证房”认定的相关规定，符合条件的“双证房”可以按照一套房交易。但上海目前还没有任何针对“双拼房”的政策变化。
我们认为，“双证合一”政策是对“双拼房”历史遗留问题的政策纠偏，有利于恢复市场上中大户型的存量供应。今年深圳第二次土拍“深超总”地块取消了“70/90”的政策限制，也向市场释放了积极信号，进一步增强住房供应与市场需求的匹配度。
根据国家统计局上周六发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，深圳6月份一二手房价环比继续下降，其中新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比跌2.4%，跌幅继续扩大；二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比跌1.3%。
由于深圳楼市6月中旬年中冲刺季没有出现“止跌行情”，整体需求动力不足，预计低位盘整将为深圳市场的常态。在这样的市场环境下，“双证合一”的政策还是让深圳楼市泛起一阵涟漪。
根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司2018年统计数据，深圳的“双拼房”在除光明外的9个区都存在。其中，南山的分布占比为31.34%，龙岗区22.39%，宝安区19.40%。
据统计，深圳的“双拼房”市场存量9万多套，涉及120多个小区，比较典型的小区包括三湘海尚、恒裕滨城一二期、卓越维港南北区、阳光海滨花园、鸿威海怡湾、君汇新天、翡翠海岸、宝能太古城等等。
“双拼房”业主基本是购买力相对较高的改善和豪宅群体，像深圳湾这样的新兴豪宅区，更是"重灾区"。据链家统计，目前深圳湾18个社区中，只有太古城南和颐安阅海是纯单本证的社区，其它社区都是单本证和“双证房”共存。
“双证房”源于2006年的“70/90政策”。2006年，为了增加小户型供应，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中要求：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，即“70/90政策”。
当年6月12日，深圳市发布《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，成为全国首个发布商品住房供应结构严格实施“70/90政策”的城市，将建筑面积90平方米以下住房占项目套数供应比例70%作为商品住宅土地出让的前置条件。
为了规避该政策，当时有不少房企设计开发出“双拼房”或多拼房，将两套甚至多套90平方米以下的小户型拼在一起，作为一个大户型进行销售，购房者拥有两个及以上的不动产权证，简称“一房两证”“一房多证”。
在限购政策出台之前，“双拼房”可以正常贷款，在市场上的流通也是正常的。一直到2010年深圳限购限贷政策落实后，因为同时占用两个购房名额，“双拼房”的交易随后陷入尴尬，不仅流通性变差，二手房价也低于同小区的单证户型。市场差的时候，部分“双拼房”按照市场价打7折、6折也很少有人接盘。
2016年，广东省发文正式取消“70/90政策”。 尤其是随着二胎、三胎政策的放开以及改善需求逐渐成为市场成交的主流，中大户型的需求具有更大的市场空间，当年以中小户型为主以满足普通家庭居住需求的政策目标，也正在被小面积商品房及保障性租赁住房、共有产权住房等取代，“双证合一”不仅顺应了市场的需求变化，也是对历史遗留问题的纠偏。
数据来源：CRIC深圳机构整理
事实上，深圳“双拼房”的业主们早在2020年就开始不断尝试申请“合证”，但是，2021年，深圳相关部门否决了“双（多）证合一”的建议。当时深圳楼市正处于高热阶段，监管部门显然不愿意进一步刺激楼市。
近两年，市场不断降温，去年开始，省内的东莞、广州、中山陆续放松了对“双证房”的认定，给深圳的“双证合一”提前打了样。
中山“双证合一”的要求是：所属商品住宅小区符合“70/90政策”、两套商品住宅产权人相同、两套商品住宅位于同一楼层且相连、两套商品住宅的建筑面积均小于90平方米，符合以上条件的两套商品住宅可合并为一套住宅。
广州的“双（多）证合一”先从增城、花都等郊区开始实行，去年12月底，广州市规划和自然资源局在《进一步优化审批服务机制助企纾困促进经济社会发展若干措施（第一批）》中明确：“对我市执行“9070”政策（即90平方米以下套型住房占全部套型70%以上）期间建成并出售的商品住房项目，同一权属人、未设定权利负担、位于同一层相邻位置且实际按照一套使用的两套商品住房，申请人声明不再分割房屋的，可申请办理产权合并“，一锤定音。
对比广州和深圳的“双（多）证合一”政策，从实际执行情况看，广州的要求相对更严格，真正符合政策的房源并不是特别多，市场也波澜未现。深圳在执行上要求在各区登记所查询房产是否在“双证合一”的办理范围内，之后申请工作人员上门做房产测绘，测绘结果符合满足条件即可合证。
由于深圳“双拼房”业主基本是购买力相对较高的改善和豪宅群体，“双证合一”后预计会释放出一定数量的改善客群购房名额，一定程度上促进改善群体入市及置换，加大改善产品的流通，提振市场信心。
从二手房的挂牌情况看，的确有少量“双拼房”的房源挂牌价小幅上涨，但暂时还没有成交，有中介表示看房量略有上升，但对成交并没有明显的促进。
事实上，目前深圳楼市处于单边下行的走势，仅靠“双证合一”释放出的购房资格增加来拉动市场复苏是不现实的。
深房中协的数据显示，截至2023年7月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂牌出售的数据统计，深圳全市共挂牌出售房源164169套（存重复房源，下同），对比6月1日统计的160108套挂牌房源增加4061套，环比增长2.5%。
从今年上半年的走势看，深圳二手房的挂牌量呈现持续快速增长的走势，临近年中，挂牌量的增长才有所减缓。今年初，由于疫情管控措施的优化，市场需求集中释放，二手房的委托挂牌量也因此快速增长，但随着需求的疲软，市场去化节奏放缓，导致挂牌房源量持续高位且缓慢增长。
“双证合一”虽然会释放一部分购房需求，但也会增加二手房的市场供应，对当下低迷的深圳楼市而言，更有可能是把“双刃剑”。
众所周知，当前市场低迷的主要原因在于整体经济大环境下，购房者对于未来收入预期及利用杠杆购房的信心不足，尤其是在当前房价下行趋势下，刚需客群观望情绪浓厚，因此，“双证合一”对当前深圳整体低迷的市场作用相对有限。
深圳“双证合一”之后，东莞市场上对于“双（多）证房”产证合一的呼声也再次高涨，预计后续政策会进一步调整。我们建议，其他存在类似房源的城市，可根据自身市场情况对这一历史遗留问题进行政策纠偏，以适应当前的市场发展要求。
当前楼市下行趋势明显，“双（多）证合一”可以释放部分购房需求，提振市场信心，同时也不会给市场带来太大的波动，是一个比较好的政策纠偏的时机。
从2006年“70/90政策”开始实行，到2010年限购限贷政策落实，“双（多）证房”真正在市场上流行的时间也不过4年左右的时间，存量有限。
同时，目前已出台“双（多）证合一”政策的城市，对办理合证也提出了相对严格的条件和要求，并非所有的“双（多）证房“都能实现产证合一，因此，真正能够释放出来的购房资格相对目前低迷的市场而言，只能算是杯水车薪，对市场的提振作用有限。
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文章来源:丁祖昱评楼市