“五一”小长假的开始，也同时意味着上半年广州楼市最重要的营销节点同步到来，不少开发商将借此机会冲刺上半年销售任务。今年上半年，海珠区成为广州楼市竞争最为激烈的分区市场之一。据克而瑞数据，1月至4月中，海珠区商品住宅成交套均价达760万元，仅次于天河区位列全市第二，但另一方面，高达2.29的新增供求比也远高于全市其余十区，是第二名黄埔区的两倍有余。

据不完全统计，目前海珠区在售一手项目多达25个，其中约三分之一的入市时间为2024年下半年至今，克而瑞数据监测显示，截至2025年3月末海珠区商品住宅库存4542套，去化周期14.7个月，为近半年来最高。与此同时，据《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》，海珠区年内仍将有超十宗涉宅地块拟供应，在可预期的未来，海珠区新房市场的竞争将愈发激烈。

新房扎堆入市，海珠楼市竞争白热化

对海珠区以绿城·馥香园、越秀江湾潮起等众多2025年上半年入市的新盘而言，发挥新规项目优势，把握时机尽快出货将是避免卷入后续更加白热化市场的策略。五一小长假便是上述项目入市后的首个关键营销节点，不少项目正蓄势抢跑。

据广州市住房和城乡建设局阳光家缘网数据，五一长假前两周，海珠区新取预售证住宅套数超500套。除加推的中海大境、中旅天宸府外，绿城·馥香园、越秀江湾潮起、保利天奕均为新开项目，加上此前稍早取证的中交天翠等，这个“五一”假期已然成为众多项目的“节庆首秀”，其间销售成绩也将在一定程度上决定项目未来一段时间内的市场地位。

在此背景下，套均总价高居全市第二的海珠区，新房上车门槛也出现了松动。近日，地处工业大道南的中建天钰项目推出一批一口价房源“抢跑”五一，其中一套建筑面积约89平方米的南向三房低层单位总价最低达约399万元，其余黄金楼层均价也均在5万元/平方米以内。

据克而瑞数据，2025年1月至4月中，黄埔区、番禺区商品住宅套均价分别为366万元和430万元，即目前黄埔、番禺两区购房的主力段购房者已经有望在海珠区购入新规后的刚改型三房产品。

加快去化，“五一”抢跑成常态

实际上，节前“抢跑”的做法在新入市项目中并不罕见，尤其是4月新开盘项目，不少都在开盘期间便释放了大力度优惠。例如2号线南洲地铁站旁的绿城·馥香园，该项目于4月14日首次取证，均价为5.2万-5.8万元/平方米，较开盘前吹风价有较大幅度降低。网签数据显示，项目首批取证的123套房源截至4月底已有74套网签，去化率超60%，考虑到网签数据的滞后性，实际数据或更为乐观。而就在4月29日，该项目又有一栋住宅取证，已宣布加推信息。

有人欢喜有人愁的现象在市场中再正常不过，对于上半年首次入市后去化状况相对并不那么理想的部分新房项目而言，把握“五一”节点加快出货便显得更为重要。为此，部分项目采取了最为直接的手段——以价换量。

4月26日，与绿城·馥香园仅一涌之隔的中交天翠便发布了“五一提前购”的消息，最为吸引人的便是将建筑面积约91平方米的南向江景三房户型的总价门槛降到了438万元起，折合单价约4.8万元/平方米起，而4月开盘前，该项目销售经理向记者给出的同面积户型报价为约5.4万元/平方米起。同时，认购指定房源还将赠送价值约35万元的产权车位。总体来看，折扣力度相当之大。除此之外，尽管项目目前在售主力为建面约91平方米和113平方米户型，但日前还提前对部分客户推介了暂未取证的建面约79平方米的小户型产品。

重仓海珠区的越秀地产针对“五一”也不乏动作，推出“五一提前安心购”，内容包括“五一”保价、个性化付款、百套特价补贴房源等。2024年末至今，越秀在海珠推出了两大全新产品系列共计4个全新项目，除去化进度喜人的桂悦东晓外，熙悦江湾、皓悦滨江、江湾潮起分属海珠西不同板块，产品定位也各自有所区别，其中，江湾潮起已于“五一”假期前开盘，皓悦滨江也正处于收筹阶段，入市在即。

5月1日，全新的《住宅项目规范》已经正式实施，符合新规范的产品将得到更为普遍的认可。据广州市房地产中介协会数据，2025年1月-4月（统计周期：2024年12月26日至2025年4月25日），广州市二手住宅共网签37494套，同比增长约18%，将进一步释放置换潜力。据克而瑞数据监测，对全市重点监测50盘来访认购显示，截至4月第三周，重点监测50盘来访认购呈现逐周攀高趋势，且转化率周均增长0.4个百分点。结合“五一”期间开发商大力度促销，海珠区楼市有望迎接上半年成交量高点。

文、图 | 记者 范晗越