潮新闻客户端 记者 马梦婷

今日，杭州六宗涉宅地出让，合计成交125.8亿元，平均溢价率22.4%。这是一场覆盖较广的热力检验赛——既有世纪城这种改善先锋“顶级”板块，又有市北这样的“热门”板块，也包含中间梯队云城、运河新城等入市新供，还有下沙、双浦车辆段等推出低容积率地块。

正如浙报传媒地产研究院今日留言板的一条发言一般，今日的成交态势，引出了一个问号：下半年，究竟是回归理性还是高歌猛进？

综合今日成交，主要呈现以下几个特点：

1、分化加剧：6宗地块热度差距明显 中间层不及预期

2025年以来，杭州涉宅地成交溢价率维持高水平，月均溢价率超30%，今日溢价最高的地块达到了58.8%。与2024全年杭州宅地平均溢价率16.1%相比，当前溢价水平显著抬升。

仅2025年4月，就有钱江世纪城、萧山市北、萧山老城、运河新城、新天地等众多板块地价刷新。

但值得注意的是，看似明确的热度背后，是分化也愈加明确市场。平均市场上溢价的明显抬升，主要依靠部分“尖子生”。

就今日地块表现而言，6宗地块存在明显四档梯度：

世纪城宅地竞价168轮揽获激烈竞争，热度最高，溢价达到58.8%；第二梯队的萧山市北和云城，溢价率16%-17%，第三梯队运河新城竞争8轮后溢价5.1%成交；第四梯队下沙、双浦的低密宅地双双底价成交。

与预期对比，除世纪城仍保持较高热度以外，其余中间梯队的大部分地块在今年土地高热度的背景下，是不及预期的，尤其运河新城等地块。

图 | 2025年杭州市区涉宅地分区溢价率及楼面价

2、市场不确定性变大 房企拿地则更聚焦确定性高的地块

杭州在3月二手房成交量1.2万套创下近8年新高之后，4月二手房成交量明显下滑，市场观望情绪增多；同时宏观环境的不确定性，以及是否有新政策推出及其力度的不确定性都在变大。在这些不确定因素之下，今日房企拿地就更加倾向于确定性高的地块。

今日最热的世纪城宅地位于奥体印象城南侧，附近多条地铁环伺，同时与此前板块地价标杆项目奥映鸣翠府（楼面价48186元/㎡）距离较近，综合配套完善，区位优势突出，还具备有高安全性的板块去化可考，周边机场路以北预期项目竞争小，高确定性赢得了高热度。

与之对应的，例如今日萧山市北地块面临着板块较高库存的压力，且有多个高品质项目竞争，去化和能实现的价格存在不确定性；运河新城也同样面临竞争压力；而双浦地块的区位及自持商业，也是房企谨慎的重要原因。

3、高集中度：热闹终归是少数房企的

房企拿地竞争高度集中，且活跃参拍房企为相对固定圈层，无新面孔出现。今日还有滨江“狂揽”三地，本土房企拿地实力突出。

截至今日，杭州2025年涉宅用地成交902亿元，前两名的滨江、绿城合计拿地429亿元，占比高达47.6%，接近一半；拿地金额TOP10的房企合计拿地774亿元，占比达86%，这意味着，今年看似十分热闹的杭州土地市场，仍然只是少量房企的舞台，报名和竞买的房企数量没有像地价那样大幅的增长。

图 | 2025年杭州市区房企涉宅地拿地金额top10

地块解析：

①钱江世纪城：世纪城核心单元XS010305-25地块

今日出让世纪城地块位于奥体印象城南面，出让面积33810㎡，容积率2.6，周边道路通达，距离在建地铁15号线一期合丰站约350米，交通出行便利。

地块角逐激烈，最终经过168轮报价，由保利发展以453695万元总价竞得，楼面价51611元/㎡，溢价率58.80%。

对于去化无忧的世纪城来说，今日地块入市将带来新机会。板块上一次出让涉宅地为今年2月，同样热度较高，为绿城溢价45.9%拿下，彼时成交楼面价36486元/㎡。虽目前世纪城新房供应相对缺乏，但考虑到近期推地不少，将来或迎来一波集中释出。

图 | 地块区位图

②萧山市北：萧山城区市北单元XS070202-72地块

市北宅地处于市北板块的东面，出让面积40592㎡，容积率2.2，距离地铁2号线建设一路站约750米。

地块最终由滨江以218536万元总价竞得，楼面价24472元/㎡，溢价率16.53%。

市北今年出地量较多，目前板块内有7个在售及待售项目，包括中海·璞翠云集、桂月云翠园、滨江·潮语臻境府、兴耀市北新项目、绿城市北项目等，未来地块预计面临较多的竞争及客户分流。

图 | 地块区位图

③云城：西站新城单元YH080601-20地块

云城宅地位于杭州西站枢纽南侧，东临绿城·云诵桂月，南为在建中的浙江人才大厦，东南面有龙湖云城天街商业综合体和浙大校友总部经济园。地块出让面积31919㎡，容积率2.4，可建体量约7.6万㎡。根据规划，地块需配建1000㎡的居家养老服务照料中心1处，600㎡的社区居委会1处，且需无偿移交属地政府。

地块最终由滨江以186340万元总价竞得，楼面价24325元/㎡，溢价率16.94%。

云城最近一次出让为今年1月华润26101元/㎡拿下的一宗地块。近年云城入市的大部分都是容积率均为2.4以上的纯高层项目，而今日成交地块西、南两面环水，自然环境优势明显，预计在打造项目品质上有更多的景观优势。加上目前板块新房供应较少，预计项目未来也将成为板块重要新供。

图 | 地块区位图

④运河新城：康桥单元GS120103-04地块

运河新城宅地出让面积17795㎡，容积率2.7，可建体量约4.8万㎡。板块2025年已有3宗项目出让成交。

地块最终由滨江以82113万元总价竞得，楼面价17090元/㎡，溢价率5.1%。

虽竞争热度一般，但地价仍高于2024年10月成交的在售绿城·汀岸印月项，彼时其成交楼面价16763元/㎡，当前在售均价约3.3-3.35万元/㎡。地块西面保利项目二手房挂牌均价3.48万元/㎡。

图 | 地块区位图

⑤下沙：开发区单元JS0903-20地块

钱塘下沙工业区宅地出让面积63599㎡，可建体量8.9万㎡。

地块容积率1.4，根据规划显示，地块不得建设别墅类(含合院)产品，层数不小于4层，大于(不包括)两联排，建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1，建筑高度最低不小于12米。

地块最终由建杭以133567万元总价底价竞得，楼面价15001元/㎡。

从地块南面云启钱湾在售联排组团来看，毛坯1600万/套左右，各面积段去化均在75%以上，低密产品接受度尚可，近年钱塘区挂牌宅地中容积率低于1.5的低密项目占比较高，今日成交地块也是如此，存在同质竞争隐忧。

图 | 地块区位图

⑥双浦：双浦车辆段（双浦单元XH120404-04-1、2、3、4、5、6地块）

双浦车辆段商住地块出让面积15万㎡，容积率1.21，是今日出让地块中容积率最低的项目，可建面积超18万㎡。

该地块由6宗地块组成，规划条件复杂，其中1号地块为商住，建面45885㎡，其中商业6100㎡；2号为住宅，建面136505㎡。3-6号地块全为划拨用地，其中划拨公园绿地16233㎡，划拨社区服务设施建面17439㎡，划拨幼儿园建面8487㎡，划拨中小学建面31263㎡。

地块最终由建发&杭州地铁&杭州之江城市建设投资集团以183355万元总价底价竞得，楼面价10053元/㎡。当前双浦新房库存不多，目前板块北面建杭·璞御栖湖府高层在售，均价约2.7万元/㎡。

图 | 地块区位图