房地产市场深度调整多时，一线城市房价涨幅居前的惯例或已被打破。

3月17日上午，国家统计局发布2025年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在新建商品住宅销售价格指数上涨的18个城市中，排名第一的是南京，涨幅0.5%，深圳以涨幅0.4%居其后。与此同时，大连、哈尔滨、宁波、南昌、济南、成都6个城市的新房价格涨幅，均超过北上广的涨幅。

冲高回落？2月房价上涨城市减至18城

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，广州下降0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%。其中，深圳上涨0.3%，北京持平，上海、广州分别下降0.4%和0.3%。

2月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

值得关注的是，2月新建商品住宅销售价格上涨的城市只有18个，比1月（24个）减少6个。在这18城中，部分新一线或二线城市的涨幅高于一线城市。在二手方面，房价上涨城市由1月的7个减至2月的3个，当中深圳以0.3%领涨，另两城是海口和成都，涨幅0.2%。

同比方面，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降5.5%、7.8%和4.4%。一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅收窄0.7个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.1%、9.4%和5.3%。

对比之下，2月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降4.7%和7.4%，降幅比上月分别收窄0.3个和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和8.0%，降幅分别收窄0.1个和0.2个百分点。

深圳五连涨，一二手涨幅居一线城市之首

观察一线城市房价可见，继1月份上海房价涨势喜人之后，2月份深圳的一二手房价涨幅赶上，居于一线城市之首。

“此前深圳二手房的价格涨幅排序方面，是比较靠后的”。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，从去年四季度开始，深圳房价涨幅排名突然靠前，说明政策效应非常强。如今直接进入到涨幅第一的行列，也说明政策的效应进一步释放，且叠加新房交易活跃的态势，二手房的价格也开始带动起来了。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，在2月份新房价格上涨的18城中，上海一直在上涨，南京、成都连续4个月上涨，深圳连续5个月上涨，且涨幅由0.2%扩大到0.4%，合肥由跌转涨0.2%。

“这一轮楼市表现，重点城市止跌回稳的趋势更加明显。主要在于，深圳、成都等城市前期流入人口多，比如近十年深圳、成都流入人口分别在700多万、600多万。同时，前期房价在高位徘徊制约购买力释放，近几年房价回调导致观望，导致积累的刚需庞大”。李宇嘉分析认为，这些城市常住人口规模大，老市民的改善潜力也很大。近年来政策积极降低门槛、降低成本，对刚需和改善的释放效应比较明显。去年四季度住房消费释放充分，二手房低价房源大量消耗，近期成交的房源多为次低价房源，或业主继续降价的意愿降低，比如价格逐步企稳，由此导致了新房、二手房价格率先止跌回稳。

一线城市的市场复苏并无悬念？

“一线城市的市场复苏并无悬念”。58安居客研究院院长张波分析认为，从统计局的数据来看，2月一线城市二手房价出现下降，主要表现在上海、广州成交价格下滑，当中主要缘于二手房成交结构中，中小户型成交占比环比有所提升，并且中低价位的高房龄项目成交活跃，成交的结构性原因导致房价总体面有所下滑。但从春节后二手房成交量，结合安居客线上找房热度超过10%上涨来看，一线城市的“小阳春”并无悬念。

张波认为，目前房地产市场正处于政策持续发力、市场信心逐步修复的关键时期。一线城市新建商品住宅价格有一定支撑，二手房市场的波动并不会改变市场持续复苏的趋势，但二三线城市面临不同程度的价格调整压力，市场的分化还持续存在，后续市场走向仍需关注政策的进一步落实效果、宏观经济环境变化以及消费者信心的恢复情况等多方面因素。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，过去的5个月，房地产止跌回稳措施不断，一线和部分二线城市因需求旺盛，房价相对坚挺，一线城市已经连续上涨多月；而多数三四线城市则因库存压力大，房价继续调整中。在降低购房成本的系列政策推动下，购房者入市积极性在提高，当前总体市场已现回稳迹象，部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势，“市场3月已经出现了小阳春，预计热度将延续到4月”。

上半年二手房存在较多捡漏机会？

严跃进分析指出，2月新房房价指数上涨TOP5是南京、深圳、大连、哈尔滨和宁波，当中南京已经连续3个月房价指数环比涨幅全国排名第一，充分说明一些重点二线城市楼市深度调整后，当前进入到持续向好的发展阶段。对于购房者而言，上半年是最佳的购房窗口期，因为房价政逐渐朝着止跌转涨的新通道前进，必须密切关注市场交易活跃态势下价格的反弹可能。

此外，严跃进认为，今年上半年二手房还存在较多的捡漏机会，且价格也比去年还要便宜。但随着二手房交易的活跃态势延续，且一些核心城市二手房明显走起，预计今年上半年部分城市二手房将首次出现反弹，尤其是一线城市。这也会成为房地产止跌回稳的一个新的重要信号。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬