观点网顺丰物流REIT的上市进入倒计时。

3月5日，南方顺丰仓储物流REIT获证监会的准予注册批复，此前已获得深圳证券交易所无异议函。

产城园区评论获悉，在发行顺丰物流REIT后，该基金将与顺丰房托形成两地REITs上市格局。

面对该基金与顺丰房托之间潜在的利益冲突，顺丰控股将通过对投资侧重区域差异化的形式进行缓释。

估值调整

产城园区评论获悉，顺丰物流REIT的底层资产位于一线及核心二线城市，包括顺丰华南转运中心、顺丰丰泰产业园·武汉项目及顺丰丰泰产业园·合肥项目，合计资产估值约30.41亿元，总建筑面积超48万平方米。

此前，该基金于对交易所反馈意见回复中将评估基准日进行更新，由申报稿2024年3月31日调整为2024年9月30日，对资产估值模型中的市场比准租金、租金增长率、出租率等关键假设作出调整。

在参数调整后，三处基础设施项目估值由首次申报的32.62亿元调整为30.41亿元，调降幅度6.8%。其中，深圳项目估值调降4.1%，武汉项目调降14.4%，合肥项目调降4.0%。

基础设施项目收入主要为租赁收入及物业管理和经营收入，三处基础设施项目2021年至2023年及2024年1-9月营业收入分别为14042.16万元、19150.85万元、24024.79万元和18108.50万元。

出租率方面，深圳项目自2017年起出租率始终维持100%水平；武汉项目除2021年（投入运营起始年）外高标仓、分拨中心、立体库、生活配套、冷库及阴凉库出租率维持较高水平，其中分拨中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平。

合肥项目2号楼分拨中心投入运营后由租户逐步完成入驻，自2020年3月1日起出租率始终保持100%。产业办公、生活配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月达到90%以上，2024年1-9月产业办公部分平均出租率有所下降，主要受宏观经济增速放缓影响，部分中小企业选择缩小经营规模或进行业务调整，产业办公租户市场需求减少，导致出租率下降。

据披露，顺丰物流REIT于2025年可供分配金额14987.4万元，以调整后的评估值为基数，其预计现金分配率为4.93%。

值得关注的是，顺丰物流REIT于回复函中披露了与顺丰房托潜在利益冲突缓释措施的安排，将通过对投资侧重区域差异化的形式进行缓释，并在出售所持有的仓储物流资产时通过执行规定的优先接洽流程。

根据顺丰房托近年发布的年度报告，顺丰房托将主要专注于华南地区合适的投资项目，并多加留意东南亚物流服务需求持续增长所创造的投资机遇。同时，顺丰房托会留意中国内地西南区域的优质资产。

而顺丰物流REIT定位于深耕中国内地本土市场，投资侧重区域以中国内地长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所持有的仓储物流资产，及位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流资产。

同业化解

具体来看，针对申请发行顺丰物流REIT，顺丰控股作出承诺：

1）基于顺丰房托、顺丰物流REIT的投资侧重区域，顺丰控股对自身持有的仓储物流资产做如下区域划分：包含北京市、天津市、河北省、河南省、山东省、山西省、陕西省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、湖北省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、内蒙古自治区、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区在内的共计22个省级行政区，以及公司持有的位于国内机场空侧的仓储物流资产，属于顺丰物流REIT的投资侧重范围。

包含广东省、广西壮族自治区、湖南省、四川省、重庆市、贵州省、云南省、海南省、西藏自治区、香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省在内的共计12个省级行政区属于顺丰房托的投资侧重范围。

2）在顺丰房托优先购买权到期前，对符合顺丰物流REIT投资侧重区域的项目，顺丰控股在对外出售前将与顺丰物流REIT充分协商。同时，对顺丰物流REIT有意向收购的符合侧重区域的仓储物流项目，该公司在向证监会、发改委申报顺丰物流REIT首发及扩募项目之前，与顺丰房托协商完成拟出售项目所需履行的程序。

顺丰控股指出，对于拟作为顺丰物流REIT首发项目的顺丰华南转运中心项目、顺丰丰泰产业园·武汉项目、顺丰丰泰产业园·合肥项目（作为一个资产组合）以及拟作为顺丰物流REIT扩募项目的顺丰丰泰产业园·嘉兴秀洲、顺丰丰泰产业园·南昌经开、顺丰丰泰产业园·泉州晋江项目、顺丰丰泰产业园·北京项目（作为一个资产组合或前三个项目作为一个资产组合），顺丰控股已就前述资产组合向顺丰房托发出出售通知并取得其放弃行使对该等资产组合的优先购买权的回函（为期1年，有效期至2025年11月28日），公司或相关附属子公司可以在遵守规定前提下向顺丰物流REIT出售前述资产组合。

3）于顺丰房托优先购买权到期事件发生之后，若该等仓储物流资产符合顺丰物流REIT投资侧重区域，公司将提供给顺丰物流REIT和其他第三方（包括顺丰房托）同等的意向出售条件，并在同等意向出售条件的基础上先与顺丰物流REIT基金管理人接洽出售意向，并按照协商一致的交易条件将该等仓储物流资产出售予顺丰物流REIT。

同样，若该等仓储物流资产符合顺丰房托投资侧重区域，则顺丰控股将提供给顺丰房托和其他第三方（包括顺丰物流REIT）同等意向出售条件，在同等意向出售条件的基础上先与顺丰房托管理人接洽出售意向，如届时双方对交易条件协商一致，亦按照上述流程进行资产出售。

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