共有产权房，这个大家都很熟悉。

早在2007年，为了解决既不符合廉租房条件又买不起商品房的“夹心层”群体的住房问题，共有产权房的概念被提出和试点，由购房者和政府共同持有产权，减轻购房压力，未来购房者可以购买政府持有的产权。

但此前的共有产权房属于一种政策性商品住房，介于基本住房保障和市场化商品住房之间，对于购买和出手都有一定限制。

但近日无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布一则《梁溪城发集团“共有产权商品房”申购公告》消息，推出完全市场化的“共有产权商品房”，很具有创意和借鉴意义，我们一起来看看。

一、出资比例

共有人产权份额不低于50%，其余部分为共有公司产权份额，即共有人以不低于50%的出资比例，享受整套住房的业主使用权，并承担整套住房的业主义务；同时，共有人持有比例部分可办理按揭或全款，或使用房票。

PS：共有人指购房者，共有公司为梁溪城发集团（后期如有其它城市/项目执行，以公告为准，也许不一定是国企）。

关键点：

1、购房者出资比例不低于50%，比如200万的房子，个人需出资100万以上；

2、可以办理按揭或全款，或使用房票，比如你出资100万，首付1.5成15万，剩余85万可以贷款。如有房票，也可以使用；

3、享受整套住房的业主使用权，并承担整套住房的业主义务。也就是购房者可以使用整套房屋，包括居住、出租等，但也要承当房屋相关的责任，如物业费、维修费等。

二、共有期限

共有人需在该商品房网签备案后6至10年，将“共有产权商品房”一次性完整回购。

关键点：

设置了回购期限，需要再网签备案后6到10年内，把共有公司持有的产权份额全部回购。

三、回购方式

在认购时，共有人须从以下方案中自主选择一种方案，作为共有期限内的最终回购方案：

方案1：按该商品房网签合同价格回购；

方案2：按回购时商品房评估价格回购。

关键点：

回购的价格，给了两种方案，一是按商品房网签合同价格回购，二是按回购时商品房评估价格回购。

这里很有创意，假如你购房时单价是2万，回购时房价涨到了3万，你可以选择按网签合同价来进行回购。

如果你购房时单价是2万，回购时房价跌到了1万，你可以选择按照回购时的评估价来进行回购，这一般都是市场价，相当于亏了一半，由共有公司承担一半。

四、费用归属

交易产生的税费及维修基金等费用，共有人和共有公司按各自持有产权比例承担；交付后整套商品房的物业服务费、水电费及相关维修费用等使用过程中产生的费用，由共有人100%承担。

关键点：

税费和维修基金，购房者和共有公司分别承担，比如200万房子，购房者占50%，缴纳一半相关费用即可。

但是交房后，物业费、水电费和维修费等，均有购房者100%承担。既前文提到的购房者“享受整套住房的业主使用权，并承担整套住房的业主义务”。

五、租金缴纳

共有产权期限内，需支付共有公司持有比例的产权租金，具体金额通过第三方评估公司确认。

关键点：

共有公司持有的产权部分，购房者要向其支付租金。比如一套房子100平，购房者和共有公司各占50%，这套房子的租金是2000元/月，那购房者每月需要向共有公司支付1000元/月的租金。

结合前面的内容，这一半是净租金，共有公司不承担对应面积的物业费和维修费等，可以理解为承担共有公司一定的资金成本。

六、其他注意事项

1.共有人需承担商品房使用过程中的管理、维修和维护责任，不得危及建筑物的安全，不得损害他人的合法权益；

2.如共有人改变商品房原有状态（如装修、改造等），须提前报备共有公司同意后执行；

3.如共有人将商品房出租，须提前报备共有公司，并确保出租时间不得超过共有人持有的共有产权期限；

4.未经共有公司同意，共有人不得将商品房用于抵押。

关键点：

虽然购房者享受整套住房的业主使用权，但如果需要改变商品房原有状态，如装修、改造，需要向共有公司报备，同意后才能执行，也不能未经共有公司同意，将住房用于抵押。

如果出租，出租时间不得超过共有人持有的共有产权期限，因为“共有人需在该商品房网签备案后6至10年，将“共有产权商品房”一次性完整回购”。

另外，对于“共有产权商品房”的范围，为梁溪城发集团下属项目，其中部分项目有指定户型的限制。

在《梁溪城发集团“共有产权商品房”申购公告》发布后，据本地媒体报道，对应项目的到访量和成交量都有明显提升。

整体上看，“共有产权商品房”作为全国首创，有不少的亮点，尤其是两种回购价格，由共有公司承担一半房价下行的风险，又不分担涨价带来的收益，打消了购房者不少顾虑。

如果效果好，后续估计会有其他城市效仿，给买房人提供不同的选择。

大家觉得这种“共有产权商品房”怎么样？