财联社2月26日讯（编辑 杨斌）在近期REITs市场行情整体向好的背景下，新上市的REITs项目普遍表现优异。今日，华夏金隅智造工场REIT正式上市，并涨停。不过，据财联社梳理，近期上市初即大涨的REITs项目此后价格均有所回落。明日，创下公众认购倍数记录的汇添富九州通医药REIT也将上市。业内人士提醒谨防风险，理性投资。

华夏金隅智造工场REIT并非今年首个上市即涨停的REITs项目。2月17日，国泰君安济南能源供热REIT上市，首日同样大涨，上市三日的区间最大涨幅为54%。

在上市之前，国泰君安济南能源供热REIT即得到公众的火热追捧。1月9日的发售结果公告显示，国泰君安济南能源供热REIT公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下彼时公募REITs认购倍数历史新高。

图：去年四季度以来新上市的REITs上市后的行情

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

需要指出的是，尽管近期新上市的REITs项目在上市之初都有亮眼的行情表现，但在上市5日后普遍回落。从更长的时间维度来看，新上市的REITs项目表现分化。

在上市初的大涨中，国泰君安济南能源供热REIT连续四个交易日都发布了停复牌及交易风险提示的公告。此前，同样在上市首日涨停的易方达华威市场REIT也发布了风险提示相关公告。不只是新上市的项目，2月以来，包括华安百联消费REIT、华安张江产业园REIT、华夏深国际REIT、华泰南京建邺REIT等多个项目都因短时涨幅过大，发布停复牌及交易风险提示公告。

截至2月26日收盘，今年中证REITs（全收益）指数已上涨了7.99%。上周，指数的年内涨幅一度达到10%，本周以来REITs市场已有所调整。

相关市场人士表示，REITs产品的收益主要由两部分构成，一是底层资产的现金分红，二是二级市场的买卖差价，其风险收益特征介于股债之间。REITs产品底层资产的经营相对稳健，出现暴涨暴跌的可能性相对有限，在投资时，建议关注不同项目的内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）或净资本化率。当前，由于部分项目的二级市场价格溢价率较高，以当前价格测算的IRR以及净资本化率都已经低于发行时水平，再行买入，或将面临亏损的局面。

“应理性看待REITs市场的短期价格表现，重点关注其长期投资价值警惕价格与底层资产价值之间出现的严重偏离风险。当下应注意投资风险，理性参与。”上述市场人士表示。

中金固定收益研究团队近期研报认为，REITs市场进入“拔估值”行情中后期。后续来看，交易型资金应密切关注资产荒程度、市场情绪和风险偏好变化，配置型资金可关注稳定优质项目回调后的配置机会。

据了解，在发改委开启REITs常态化发行后，交易所在推动REITs市场扩容方面成果显著，多个项目已上市或处于申报中。上市REITs的资产类型涵盖产业园、保障房、仓储物流、收费公路、新能源、污水处理，并在去年扩充了消费基础设施。