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近年来，由于市场大环境的原因，很多消费零售企业业绩承压。而最近两大地产公司的财报，又印证了这一趋势。

近日，随着恒隆集团与太古地产2024年运营数据的陆续披露，这一趋势得到了更为清晰的印证。但当具体而直观的数据呈现在眼前时，其冲击力度仍然超乎许多人的想象。

要知道这二者均以高端商业地产开发与运营为核心业务，商场收入很大程度上依赖于奢侈品牌和高净值消费者的消费能力。作为国内高端商业地产的标杆企业，两家公司的业绩表现无疑成为观察消费趋势的重要窗口。

恒隆：高端商场承压下滑，次高端商场展现韧性

恒隆集团这边，第三代接班人陈文博刚刚任满一年，交出了首份年度成绩单。

据财报显示，截至2024年12月31日，2024年恒隆地产总收入为112.42亿港元，同比上升9%（主要受益于来自香港的物业销售收入(同期无此项收入)；由于香港及内地零售与办公楼租赁市场疲弱，整体营业溢利为64.55亿港元，同比下跌13%。

图片来源：恒隆财报

从区域表现来看，内地物业整体租赁收入为64.66亿港元，同比下降5%；而香港物业租赁收入为30.49亿港元，跌幅更为显著，达到9%。

在内地，恒隆的表现呈现出明显的结构性差异。从城市维度来看，恒隆在内地的业绩呈现出明显的区域分化。上海作为其核心市场，2024年录得收入29.68亿元人民币，同比下降5%，下滑幅度较为显著。相比之下，非上海项目则展现出更强的韧性，收入为19.85亿元人民币，同比仅微降1%。

这一分化背后，可能有多重因素叠加。上海作为国际化大都市，其高端消费市场更容易受到全球经济波动的影响，而非上海城市则更多地依赖于本地消费需求的支撑，因而表现更为稳健。

值得注意的是，非上海项目的轻微下滑不仅反映了区域市场的差异性，更标志着恒隆在战略布局上的重要转变。长期以来，恒隆对上海市场的依赖程度较高，但随着非上海项目的稳步发展，这种“上海依赖症”正在逐步缓解。非上海项目的韧性表现，可以视为恒隆在多元化布局中找到了“第四条支柱”，为其整体业绩提供了更为均衡的支撑。

在香港，恒隆的项目多位于住宅社区周边，以往凭借刚需消费群体的支撑，业绩表现相对稳定。

然而，2024年香港居民北上消费的趋势显著增强，尤其是前往内地城市旅游和购物的频次大幅增加，导致本地消费需求被分流，香港项目的业绩因此承压。

按商场类型划分，高端商场2024年租赁收入为41.55亿元人民币，同比下降4%，显示出高端消费市场的疲软；而次高端商场则录得6.5亿元人民币的收入，同比增长4%，成为难得的亮点。

数据来源：恒隆财报，钛媒体APP梳理并制图

这一反差表明，在经济环境愈发不确定的当下，消费者在选购高端奢侈品时愈发谨慎，转而倾向于性价比更高的次高端产品，这部分产品的市场需求相对稳定。

太古：利润缩水，依旧“喊稳”

这种消费行为的转变不仅体现在恒隆地产的业绩中，也同样反映在太古地产的表现上。

尽管太古地产凭借其多元化的业态和强大的品牌号召力，在一定程度上缓解了高端消费下滑带来的冲击，但其高端商场的租赁收入也受到了不同程度的影响。

据太古地产发布的公告透露，数据确实不尽如人意。太古地产预测，截至2024年底，股东应占的经常性基本溢利约为65亿港元，与2023年度的73亿港元相比有所下降。对此，太古地产解释称，这一变化主要是由于财务支出净额的增加以及香港办公楼租金收入的缩减。

图片来源：太古财报

同时，截至2024年底的股东应占基本溢利预计约为68亿港元，也低于2023年度的116亿港元。太古地产表示，这一显著下滑的主要原因在于，2024年度公司未再获得如2023年12月出售港岛东中心九个楼层所带来的一次性净利润约33亿港元，同时，2024年香港停车位出售的净利润也有所下滑。

更为显著的是，股东应占的呈报亏损预计将达到约8亿港元，与2023年度的盈利26亿港元形成了鲜明对比。此外，该公司在2024年度录得的投资物业公平值亏损约为63亿港元，相较于2023年度的亏损44亿港元，亏损幅度进一步扩大。

零售物业方面，尽管租用率普遍高企，中国香港与内地8家商场中7家租用率超过95%，另外1家为93%，但商场零售销售额多数下滑。

在香港，太古广场、太古城中心、东荟城名店仓零售销售额同比下滑分别为10.7%、2.3%、3.9%。

在内地，上海前滩太古里微增3.4%成为内地市场唯一的亮点。其成功可能得益于新兴商圈的吸引力、多元化的业态组合以及较强的本地消费支撑。

而北京三里屯太古里租用率上升至98%，2024年销售额微降0.2%；广州太古汇租用率100%，销售额下降10.7%；北京颐堤港租用率从上年的99%微降至98%，销售额下降3.8%；上海兴业太古汇租用率93%，销售额下降13.9%；成都太古里租用率从上年的97%降至96%，销售额下降14.0%，下滑最大。若按2023年销售额推算，2024年成都太古里销售额预计减少至不足百亿元。

太古地产还提及，为优化租户组合，北京三里屯太古里北区、上海兴业太古汇正在进行改造，成都太古里改造工程已完工，但这些改造导致销售额未调整反映销售损失，意味着实际下滑可能更大。

成都太古里的下滑与其高端奢侈品占比较高、消费外流以及本地市场竞争加剧脱不了关系。这一现象再次验证了高端商业地产在当前市场环境下面临的挑战和脆弱性。

回溯过去几年，中国内地高端消费市场的迅猛增长，无疑为各大国际奢侈品集团在中国市场带来了丰厚的利润，同时也推动了诸如恒隆、太古地产等内地高端商场业主的业绩实现了提升。

但自 2023 年起，情况发生了转变。随着全球疫情影响逐渐消散，出入境旅游全面复苏，再加上一系列经济和社会因素的交织影响，中国内地奢侈品消费指数开始下滑，消费者的购物习惯也随之改变。一方面，国际旅游的重启，使得高净值消费者的购物需求逐渐向海外转移。欧洲、日本等地凭借汇率优势和免税政策，吸引了大量中国消费者前往购物，内地奢侈品市场的需求因此被分流。另一方面，经济环境的不确定性增强，促使消费者在购买奢侈品时更加谨慎，更多人将目光投向性价比更高的次高端品牌，或者选择体验式消费。

这种消费习惯的转变，直接对高端商业地产运营商的业绩造成了冲击。数据显示，高端消费市场的疲软不仅体现在销售额的下降，更反映在客流量、租金收入等多个维度的收缩。

以恒隆地产来说，其高端商场的租赁收入主要依靠奢侈品牌缴纳的租金。而奢侈品消费热度下降，导致商场客流量和销售额双双下滑。与此同时，高端商场还面临品牌策略调整、市场竞争愈发激烈等多重难题，运营压力日益增大。

当下，奢侈品市场似乎陷入了低迷漩涡，连曾经热衷消费的高净值人群也开始捂紧钱包。高端商业市场会一蹶不振下去吗？

在这样的大环境下，恒隆集团主席陈文博在业绩会上却表达了对市场的信心，期望 2025 年业绩能实现微增。

尽管2024年的账面业绩让太古地产显得有些“扎心”，太古地产在业绩报告中同样展现出对未来的乐观态度。太古地产强调，其资产负债表处于健康水平，整体财务状况保持强劲，且不会改变既定的投资策略。公司在执行2022年公布的1000亿港元投资计划方面取得了重大进展，目前已对约67%的投资计划作出承诺。这些投资预计将为未来的盈利能力增长提供有力支持。

开云集团的最新业绩报告也传递出类似的信号。2024年，开云集团全年营收下滑12%至171.9亿欧元，净利润大幅下滑62%至11.33亿欧元。尽管如此，集团主席兼首席执行官皮诺表示，开云集团已加速多个品牌的转型，并认为集团发展已抵达稳定点，未来将逐步重回增长轨道。这也表明，奢侈品巨头正在通过品牌重塑和战略调整，为市场复苏做好准备。

明明高端消费市场持续低迷，这些商业巨头为何还能如此笃定？

但不管背后的原因是什么，高端商业地产运营商都必须正视当下的局面，重新思考自身战略定位。他们需要通过引入多元化业态，打造更丰富的消费场景；提升消费体验，满足消费者日益多样的需求；优化租户组合，筛选更契合市场的品牌等方式，来适应全新的市场环境。这一系列的变化，不仅体现了消费市场的结构性调整，也意味着高端商业地产行业即将步入新的转型发展阶段。(本文首发于钛媒体APP ，作者 | 赵晨含，编辑 | 房煜)