出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

一个月看房70多套，王萌终于上车“老破小”。

最后成交价为260万，比挂牌价低25万。11月10日，她在社交平台发文“砍价25万，我买房上车啦！”，配图是一张签约成功的背景图。

王萌是一位95后姑娘，毕业后一直在北京国贸上班，往南至劲松、潘家园，往北至十里堡、石佛营，往东至中国传媒大学，围绕CBD十公里范围内均在她考虑之内。

但看了一圈之后，她的感悟是能不买老破小就别买。 “如果预算有限、希望位置好点，最终还是要买，一定要先提前给自己心理建设。”

进入职场的95后，最早的一批已经工作7年，买房意识正愈加强烈，而且绝大多数是人生第一套房。但由于工作时间短、积蓄有限，尤其是在一线城市漂泊的年轻人，动辄几百上千万的房子，令他们可望而不可及，“老破小”成为一种无奈选择。

年代久远、房屋状况较差，内部空间狭小，供暖、供水、供电等设施较差，没有电梯，这是“老破小”存在的共性问题。

看房过程中，这样的居住条件却令他们陷入艰难的抉择中，他们的购房预算大多在200万至300万之间，有的如王萌一般，降低预期后选择上车，有的中途放弃，有的蹲守“捡漏”，有的继续寻觅……

他们有一个共同特征：在公积金极限范围内贷款，绝不加高杠杆、不背商贷。

“我爸妈惊叹，北京的房子怎么这么破！”

“越看越没法买，已经开始看‘老破大’了。”95后童琪吐槽道。

“户型差，尤其是客厅和卫生间比较小，沙发都没地方摆，很多户型卫生间不到2平方米，使用价值太差了。”

她的预算在200万至260万之间，看的房子挂牌价处在260万至350万，区域主要集中在北京定福庄片区，经过多番踩盘后，其它位置在她预算内居住条件均太差。

对于片区内的房价变化，她盯得很紧。

11月7日，定福寺区域二外北门的五建小区，一套62平的南北全明两居，降价15万，挂牌价变为215万，她依然认为价格过高，因为在两天前，她在十里堡看过一套同样的顶层户型，也是60平小两居，挂牌价230万。

“北京的二手房市场真的挺癫的，十里堡在四环边上，已经挂牌 230 万了；而定福寺在五环边上，降完了还挂215 万。”

如今，童琪的看房需求已经转向“老破大”，面积在70-80平。一个半月以来，满意的户型与预期价相差较多，价格符合的又看不上，她选择了继续观望。她认为，北京“老破大”价格还会下跌。

王萌看房过程中，也经历过激烈的心理斗争，几乎放弃“老破小”。

从八里庄北里、南里，十里堡北里、南里，到石佛营东里、西里，炫特嘉园小区，再到金台路板块慈云寺、道家园、甜水园北里，她将这些小区的一居室基本扫了一圈，购房预算也从从200万逐步升至250万。

“踩盘第一天就崩溃，‘老破小’楼道环境非常差，几乎没有贴瓷砖的，墙壁上乱写乱画；更重要的是格局，基本没有客厅或者客厅特别小，只能当饭厅。”

“我爸妈甚至惊叹，北京的房子怎么都这么破！” 王萌说道。

经过一番纠结后，她还是选择接受“老破小”的现状，选好意向房源后，父母从老家赶往北京最终敲定，成交价为260万。“谈判历时3小时，比挂牌价低25万。”

购房后她发现，同户型同朝向同栋楼的一套房子，5月份成交价比她高17万。“换句话说，磨磨唧唧犹犹豫豫没看房、没买房的半年时间，给自己省了17万。”她笑着说道。

“不想看房了，没有眼前一亮的那种”

97后小伙李修，既没有如童琪那般改变户型意向，更没有像王萌一样硬“上车”，而是直接放弃购房想法，继续租房居住。

虽然刚工作三年，但他是结婚较早的一批人，与女友已领证，但还未办婚宴，目前租住在海淀田村。自9月30日北京楼市新政后，他和妻子也萌生了购房想法。

“首付能凑100万，我不想商贷，公积金最多能贷120万，绝不加高杠杆。” 李修的目标也是“老破小”，购房预算在220万左右，意向户型为60平左右的小两居。

从9月底新政出台到10月中旬，他开启看房行程，主要集中在石景山区域，鲁谷、杨庄、海特花园和苹果园等老旧小区，均被一一带看过。“这是我人生第一次看房，感觉太破了，现在租的房子住的更舒服。那房子一点都不值，就那种感觉。”

“尤其是看的第一套房子，很夸张，一进门地上有不少蟑螂，我整个人都麻了。”

李修前后看了30多套房子，海特花园有一套比较中意，虽然空间小，但户型设计合理，没有浪费面积。但由于房龄高，贷款只能贷16年，最终放弃。

“我本来只想贷120万，分30年偿还，公积金能全覆盖，月供5000元左右，压力没有那么大。但如果只能贷16年，月供将近10000元，感觉压力太大了。”

他在一家国企上班，从事软件行业，税前收入一年25万，媳妇一年12万，租金每月5000元。夫妻二人最初的买房计划是，月供与租金持平，用买房代替租房，生活节奏不被打乱，但看房之后发现很难实现。

对于买房，二人最初观念并不相同，他认为楼市在下行，买房并不是时机，而她想买房，拥有属于自己的小家；但后观念发生互换，他在父母的催促下，不再考虑楼市形势想上车，她则担忧当下买房会赔本。

“当时我想的是，不考虑那么多宏观因素了，（买房）让自己住的舒服一点，活得幸福一点，就享受生活。”

但经过此次看房后，双方终于达成共识，暂时不买房。“现在已经不想看房了，感觉看来看去差不多，没有那种眼前一亮的。”

看房过程中，有一套房子的业主，2021年以290万入手，如今出售赔60万，相当于一年亏20万。“如果这20万用来租房，我可以租很舒适的房子，尤其是现在还没有孩子，更不用着急。”

“买房也好，买其它东西也好，我觉得让自己更幸福或变得更好，这件事情才值得去做；如果没有这种感觉，那可能就不值得。”

“当然，这还不是最终形态，我们可能还不太成熟，以后想法还会变。如果以后收入增高，还是会愿意加一些杠杆，去买属于自己的一个房子。”

“但目前来说，我感觉就业压力有点大，大家都在消费降级，我的收入可能也会受影响，没有信心消费，不敢上杠杆，就是这种不敢花的感觉。” 李修解释道。

高性价比“老破小”减少，继续蹲守“捡漏”

张彤是典型的“捡漏”一族，也是一位95后女孩，在体制内已工作两年，拥有北京户口，从事金融行业，不存在买房积累落户的情形。

但父母却催促她赶紧买房，担忧未来房价会上涨。她在金融街工作，将通勤时间短列为买房首要考虑因素，意向区域集中于南二环与南三环。

但在她选定的区域中，只能选到硬伤房。

“只能买顶层、户型差、特别破，或是离地铁远的房源，心目中喜欢的明厅、中低层、37年内的房子，以及附近环境不能太差等要求，很难全部覆盖。”

她算过一笔账，父母帮衬一些，再加上个人积蓄，能支付的首付款为45万。考虑到父母退休以后也要入住，准备购入一套260万左右的小两居。

“最近去看了右安门、马家堡的房子，看中的都300万起步，买不起。真的好纠结，在想要不要降低预期，买一套差不多得了。”

她查了几个目标小区近两年的成交价，目前的房价并没有降很多，今年1月、3 月、4月及7月至9月，均有高性价比房源出售，她也曾蹲到过，如装修好、价格低、户型也能改造的房源，但却有硬伤、位于顶层，最终放弃。

“还是不想将就，虽然年轻人爬楼不累，但我不着急买房，还是想蹲蹲更好的。这几套出了之后，目前小区的房源性价比不太高，更没有动力现在入手。”

张彤给自己的策略是等，想买的区位已经确定，目标小区也已熟知，现在就是蹲守“捡漏”，一是等合适的价位，二是等合适的房子。

“现在没有很心仪的房源，便宜的之前都卖掉了，现在的房子不上不下，性价比不是很高，不是很想买。我个人感觉‘老破小’不会再大涨，没必要为了买而买。”

北京楼市新政后，二手房成交回暖，她在看房过程中，已经明显感知到业主的砍价空间缩窄。“所以没必要这时候去跟一群人竞价，还不如守着，如果有业主急售，直接出手买下，俗称捡漏。”

“读书十几年书，工作又有实习见习期，好不容易熬到现在，手头终于有几十万，一夜赤字想想就心痛，而且最近股市我终于回本了，放手里捂捂再说。”

“不一定要今年买，或者明年买，近几年买都可以，我现在就是想捡漏。因为我不是严格意义上的刚需，时间成本可能比别人低很多，完全等得起。”

“目前的存款只能买260万左右预算的房子，但等明年年终奖+公积金再存一存，可能够得上270万的，过两年没准能够上300万的，房子品质也会上升一些。” 张彤说道。

（为保护隐私，王萌、童琪、李修和张彤均为化名。）