第四季度，随着房产市场的活跃，土地市场也从供应优化走向放量成交。近来，济南土地市场也动作不断。第二批次土地推介手册发布，64宗土地齐亮相，“预告”未来城市开发建设的方向。与此同时，济南今年以来最大规模供地同步来袭，“大动作”挂牌出让16宗住宅用地；随后6宗土地迎来成交，国资平台唱“主角”，整个土地市场呈现一派热闹景象。

第二批次推介64宗地块

槐荫区是“大户”

在各项政策作用下，各地存量房和新房的交易量都持续维持较高水平，2024年四季度也开启了大规模优质土地供应模式。近日，济南市2024年第二批次土地推介手册发布，共计64宗地块，其中城镇住宅及混合用地36宗。本批次推介地块中，历下、槐荫、历城、长清、济南高新区住宅及混合用地33宗。

槐荫区是此次供地“大户”，共推介23宗商业服务、城镇住宅、娱乐康体、工业用地，分布在医学中心片区、美里湖片区，城镇住宅地块主要位于医学中心片区，共10宗。产城融合商业地块、大数据中心商业、展贸中心项目、数据科创中心配套娱乐康体项目等商业用地均位于济齐路发展轴两侧。此外，济齐路以北、南北三号路以西推介一宗高等教育用地，面积49.01亩，其位置正好处于医学中心片区，周边医疗资源丰富，有市疾控中心、中科院微生物研究所、山大国际医院、眼科医院、树兰医院等。

历城区也一如既往保持了土地供应量，共推介21宗城镇住宅、商业用地，其中居住用地16宗，主要分布在潘田、唐冶、港沟南、王舍人等片区。长岭山片区09街区凤岐路以西、兴港路以南地块临近经十路地铁4号线林家庄站，用地面积103亩，地上容积率2.3，周边教育、文化资源较多，近年落地了多个新兴产业项目。王舍人片区商贸城路以南推介住宅地块面积54亩;港沟南片区集中推介6宗住宅用地，均位于港九路以东，地上容积率1.2—2.2，可开发产品丰富;唐冶片区飞跃大道以北、唐冶西路以东集中推介7宗住宅地块，仅1宗地上容积率1.5，其他都在2.2以上，最高2.7。

历下区此次供应4宗土地全部属于中央商务区片区城市更新项目（一期）。其中，A1地块为城镇住宅、城镇社区服务设施用地，位于茂岭山西片区01街区，茂岭山路以西、解放东路以北，地上容积率2.9，用地面积55.91亩，周边配套成熟，交通便利度高。这批地块熟化工作均已基本完成，具备供地条件，区位条件优越，交通通达度也高，附近更是有甸柳、姚家等多个成熟社区。

最大规模供地来袭

王舍人打造洋房类改善产品

随着第二批次推介土地亮相，10月29日，济南2024年以来最大规模供地来袭，16宗土地进入市场。其中，15宗土地均为城镇住宅用地和城镇社区服务设施用地，全部位于王舍人片区01、02街区，鹊华北街以北、张马大街两侧。其中住宅用地共12宗，占地面积40.7万平方米，地上容积率1.1—1.5，总建面45.8万平方米，起始楼面价7673—7699元/平方米。据了解，地块周边在售项目较多，其中蔚蓝之城均价14000—14800元/平方米，主力户型102—130平方米；绿城春风心语均价14000—14500元/平方米，主力户型96—130平方米；万象东方均价12500—15000元/平方米，主力户型95—149平方米。值得一提的是，这批供应地块容积率较低，适宜打造洋房类改善产品。

唯一一宗商业用地是位于天桥区纬北路街道办事处，三孔桥街以西、仁丰前街以北的原仁丰纺织C地块，该地块土地面积2035平方米。

前一天，济南还小批量挂牌科技城片区、CBD西片区、王舍人片区01街区4宗地。位于历下区工业南路以北、茂岭山三号路以东的科技城片区12街区DKJ1213，此次供应一宗土地面积6923平方米的商务金融用地。今年6月底，该地块就曾挂牌出让，不过提前因故终止。从当时的拿地条件看，该地块需要引入如专精特新、制造业单项冠军、瞪羚或者独角兽型企业，以及1家省属国企的控股公司。此次门槛是否有变化还是未知。

此外，济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块两宗商务金融用地挂出，土地面积分别是6923平方米和37271平方米，位于历下区解放东路以北，茂陵山路以西。王舍人片区01街区奥体中路以东用地DWS0101-2，是一宗商务金融用地，土地面积52030平方米。

6宗地以底价成交

全由国资平台收入囊中

一边是大规模挂地，一边是6宗土地迎来成交。10月30日上午，济南中央商务区（CBD）西片区、明府城片区和西客站片区6宗城镇居住用地迎来网上竞拍，最终毫无波澜地全部以底价成交。

中央商务区西片区城市更新项目（一期）A4地块位于解放东路以南、二环东路以东，地上容积率2.7，成交价21251万元，楼面成交价约14502元/平方米。值得一提的是，即便是底价成交，该楼面价仍为今年以来最高，A4地块刷新今年5月保利山东置业竞得的该片区A5地块楼面价。最终，该地块花落济南历下城市发展集团城市更新有限公司。

明府城片区城市更新项目FRJ11地块出让面积仅884平方米，地上容积率不到1.0，位于泮壁街西侧，用地性质规划为居住、商业和绿地混合，由济南城发古城城市更新有限公司摘得。混合比例结合审批方案确定，地块内需设置不少于31平方米的公园绿地并对外开放。

此外，此次挂牌的西客站4宗居住用地位于山东国际会展中心以北，地上容积率均为2.8，分布在威海路北侧、二环西路西侧，楼面成交价在5502—5487元/平方米不等。根据挂牌文件，土地竞得人要配建社区服务设施、幼托设施等。其中，三宗由山东融象投资置业有限公司底价摘得。据悉，该公司由济南西城投资开发集团有限公司100%持股。由此来看，本次土地拍卖全部被国资平台收入囊中。

根据克而瑞数据显示，10月土地市场持续低位，市场热度有所分化，杭州、扬州等城市单月溢价率超10%，但多数城市土地仍以底价成交为主。下半年以来拿地格局基本保持稳定。目前房企投资保持谨慎态度，非核心城市、核心区域地块房企参拍积极性依然不高。即使目前楼市政策持续宽松，但积极效果集中体现于核心城市的市区、城市中心的优质项目，对非核心城市或核心城市的郊区项目，带动效果仍不明显。因此非热点区域地块对于房企的吸引力持续下降，最终大概率底价成交。从企业视角来看，在资金相对紧张的当下，拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性仍相对较低。

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