截图自知名生活方式平台“小红书”

本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道

近期，在公开信息平台，一种叫“金融房产”的产品正被热推。据称，近两年随着实体房产降价，不少中产开始“反向换房”，就是卖掉贬值的实体房，将全部或部分资金转投“金融房产”，以此获得所谓高额“房产增值”和“租金收益”。

有人将“金融房产”称为“电子房”。有从业者对《华夏时报》记者表示，“金融房产”升值以复利计算，利润可观。例如现在以200万元购买一套，10年或增值为253万元，20年约353万元，30年约493万元，40年约689万元。

另外，从购买“金融房产”的第6年起，每年还可收取9万元“房租”。本报记者调查获悉，“金融房产”本质是以“分红型增额寿”为代表的一种储蓄型保险，若想拿得多，也要活得久。

有保险从业者告诉记者，目前我国境内的“分红型增额寿”不能像实体房产一般继承，若投保者对本人寿命有顾虑，可直接让孩子作为受益人。

保险穿上了房产的外衣

千百年来，中国人对房子的情感似乎深深烙印在血脉之中。仿佛有房才有家，有房才有归属感。尤其是过去多年，房子作为一种有形资产，具有增值和投资的功效，因此房子在人们心目中的地位就更加独特。

然而，近几年来，房地产市场进入调整时期，多城房价纷纷下跌，这让不少业主愁绪满怀。

眼看着手中的房子价格渐渐下跌，心急如焚又无能为力，想增值怎么办？此时，市场上就衍生出一种“稳升不跌”且“房租”优厚的“房子”，叫“金融房产”。

目前，在知名生活方式平台“小红书”上，许多人正在信心百倍地推售这种“金融房产”。

他们将“金融房产”和“实体房产”的保值、增值、收益等逐类对比，然后证明“金融房产”优势凸显，而且一本万利。

“金融房产”究竟是何神仙产品？近日，《华夏时报》记者调查发现，其实“金融房产”压根和房子无关，本质就是一种保险，业内有人称之为“储蓄型保险”，其中被频繁提及的是“分红型增寿险”。

值得提到的是，在激情推售“金融房产”的同时，许多从业者频繁提及一个词语叫“反向换房”。有推售“金融房产”人士宣称，“未来10年，北上广深将掀起反向换房新潮流！”反向换房是什么操作？换房，为什么还反向呢？

本报记者检索发现，目前网络上对于“反向换房”的说法提到，将高价房子卖掉，换成价格低廉的房子。譬如从市区搬到郊区，从新房子搬到旧房子等。

10月15日，一名“金融房产”从业者对本报记者分析，所谓“反向”和“正向”相对应，正向买房就是买房，而“反向换房”就是将手中贬值的房子变现，然后将全部或部分资金投入至“金融房产”。

同日，保险从业者林娜（化名）对《华夏时报》记者表示，近一两年，房价呈现向下趋势，她的一些客户因对未来预期不高，故而会考虑卖掉手中的房子，将现金存在储蓄型保险这种安全保本的工具中。

林娜对记者讲述了一个案例，一名北京客户前几年花350万元在当地购买了一套学区房，装修花去50万元。但因为后来孩子改去香港上学，所以今年三月前后以300万元卖掉房子。里外里，这位客户亏损了100万元。

林娜称，其实这位北京客户在卖房之前就曾咨询“金融房产”，要求是要赚回实体房产亏损的100万元，还要保证实体房产原本7500元/月的房租。林娜给他针对性制定了一套“反向金融计划”。目前，该客户每月可获取1.2万元的“房租”。

复利计算增值快，“房租”丰厚很诱人

林娜对记者表示，她本人持有保险经纪人证书，目前挂靠在南方一家保险经纪公司。全国的保险公司至少有90多家，多数公司都有类似“分红型增寿险”的产品，但产品设计良莠不齐。

林娜认为，作为专业的保险经纪人，她擅长优选分红历史悠久的保险公司和设计优秀的产品，为客户进行推荐。听起来，林娜的职业仿佛类似于房产中介经纪人，大家都是给客户推荐“好房子”。

在给客户提供的针对性收益计划书中，林娜把“金融房产”又称之为“电子房产”。“金融房产”的收益，分为“房产增值”和“租金收益”两部分。

以200万元购买“金融房产”为例，可以全款买，也可以分期买。按照规则，一般可以分为5年，每年投入40万元。值得注意的是，前5年储蓄账户的资金原则上不能支出，第6年开始不仅可以支取资金，每年还可以收取至少9万元的“房租”。

“房产增值”和“租金收益”，都以储蓄账户的金额为标准来计算，因此全款比分期的收益听起来更丰厚。

按照今年一次性投入200万元购买“金融房产”为例，林娜按照保底2%和另加1%的分红预估，第5年“房产增值”或为约215万元，第10年约253万元，第20年约353万元，第30年约493万元，第40年约689万元，第50年约962万元，第60年1343万元。

听起来，这套“金融房产”的价格涨势着实喜人，似乎比实体房产的收益更加确定和丰厚。需要注意的是，购买“金融房产”的“业主”要长寿才行，活得越久，拿得越多。

林娜觉得，如果对本人的寿命信心不足，本人可以作为投保人，把孩子作为受益人。毕竟孩子更加年轻，一般而言，寿命要比家长更为长久。

实体房产可以出租，“金融房产”也有“租金收益”。据林娜介绍，“减保领取”就是“房租”。购买“金融房产”的第6年开始，可不定时收取“房租”。例如200万元的“金融房产”，从第6年开始，每年可收租9万元，以此类推，购买“金融房产”的第20年，累计收取“房租”可达135万元。

林娜介绍，目前有4种保险值得推荐，分别是固收型保险（2.5%保底，实际2.2%—2.3%）、分红型保险（2.5%保底+分红，实际3.3%—3.5%）、香港增额寿（0%保底+分红，实际4%—5%）以及高分红港险（0.5%保底+高分红，实际6%—7%）。

业内人士提醒说，购买“分红型增额寿”要注意不少事项，例如预定利率上限并不等于真实收益率，购买前务必了解减保规则，确保未来需要资金时能方便取出等。

有业内人士认为，保险之所以披上房产的外衣来促销，其实是利用房价下跌的痛点，运用人们对于房产的独特情感，戳中人们对房产涨价的期待心情。