快评｜热点城市土拍迎来拐点，南京、杭州相继降温
导语
近期杭州、南京等热点城市集中土拍表现基本一致，溢价率较之前均有下滑。
◎ 文/马千里、邱娟
7月18日，杭州迎来年内第七次集中出让，挂牌7宗、成功出让6宗宅地，总成交金额73.7亿元，本轮土拍延续上轮的下降趋势，3宗摇号成交，3宗底价或低溢价成交，甚至出现了今年杭州首宗流拍地块，整体成交溢价率为7.2%，摇号比例和溢价率均处于较低位。
7月17日南京第四批次8宗地成功出让，与杭州表现基本一致，8宗挂牌地块中仅有2宗摇号成交，其余6宗均底价成交，热度虽较第三轮有回升，但较前两轮仍不及，降温趋势也十分明显。
七批次供地规模降至较低位
新房限价保持相对稳定
今年集中供地从“双集中”变为“集中预告、分批挂牌”后，杭州历次挂牌的体量与前两年相比大幅下降。第七批次集中供地规模在今年7批次供地中处于较低位，仅略高于第五批次，共计挂牌7宗含宅用地，总规划建面仅53.4万平方米，总起拍价仅有104.6亿元。
就地块分布来看，分布于上城区丁桥单元（2宗）、滨江区浦乐（1宗）、临平区乔司（1宗）、余杭区良渚新城（1宗）和下沙金沙湖板块（2宗）；整体上来看，挂牌地块分布较广，少量分布于区域核心，供地质量较前几批次有所下滑。
本次出让的7宗地块仍采用“双限+摇号”的方式出让，从新房销售价格上来看整体限价维持稳定，仅浦乐地块和丁桥JG0404-08地块价格有所上涨。具体来看，浦乐地块新房销售限价（精装）39000元/㎡，比周边的滨耀学府小涨1000元/㎡，丁桥JG0404-08地块容积率仅1.1，大概率打造叠排产品，新房限售限价（精装）达47600元/㎡；此前板块限价最高为34370元/㎡，容积率基本在1.8以上，由于容积率差异较大，两者相比意义不大。
摇号比例和溢价率均处于较低位
出现首个流拍地块
从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。成交的6幅地中，3宗触及封顶价进入摇号环节，占比为50%，在7轮次集中土拍中处于较低位；另有3宗低溢价或底价成交。整体溢价率为7.2%，在杭州已经完成的7轮次集中土拍中，也处于较低位。
意料之中的，浦乐、良褚地块均进入摇号环节。这两宗地均是置业热度较高的板块，并且盈利空间相对较佳，在正式开拍之前就已经竞至封顶价，摇号也在意料之中，最终两地分别被东莞景天房地产、浙江子坤摇中。除此之外，位于临平南融板快的乔司新城中心区C1-5地块，最小户型为180㎡，同时项目限高24米且住宅不低于18米，意味着地块将打造以叠墅、洋房为主的改善产品业态；此外，南融板块具有融入主城区的区位优势，因此竞争相对激烈，溢价封顶，也进入了线下摇号环节，保亿成为幸运儿。
2宗丁桥、1宗下沙地块均低溢价或底价成交，三地虽然有较好的区位条件，但受低盈利预期或低去化预期的影响，房企参拍热情均处于较低位。
值得注意的是，本轮集中土拍还出现了今年杭州集中土拍以来的首宗流拍地块——下沙中心区单元JS0405-25、35地块，该地区位十分优越，毗邻地铁1号线高沙路站，实现与金沙湖公园、大学城、火车东站以及武林、西湖中心无缝衔接；交通便捷、商业配套丰富。但该地由于是商住性质地块，并且商业占比接近20%，起拍价达35.8亿元，资金压力也比较大，加之周边新盘供应处于高位，恐对未来去化造成一定影响，因此该地惨遭流拍。
盈利空间尚可
高附加条件影响项目去化预期
单从盈利空间上来看，本轮集中土拍成功出让地块盈利空间较前几轮虽略有下滑，但仍有良好的盈利预期。具体来看，5宗地块（配建公共租赁住房的丁桥地块不在统计范围之内）的平均地房比为0.59，房价地价差为15148元/平方米。
以正式竞拍之前就达到封顶价的浦乐地块为例，该地成交楼板价24354元/平方米，销售限价（含精装）39000元/平方米，地价房价比达0.62，楼板价和房价之间仍有近1.5万元/平方米的空间，有较佳的盈利空间，因此房企竞拍热度处于相对高位。其余4宗地块，除地价水平较低的良褚地块外，其余地块地价和房价差均在1.4万元/平方米以上，底价成交的丁桥单元JG0404-08地块房价地价差近2万元/平方米。
民企持续发力拿下4宗地块
万科17.16亿元低溢价竞得下沙金沙湖地块
最终拿地结果来看，本次成功出让的6宗涉宅地，4宗被民企收入囊中。值得注意的是，3宗摇号地块均被民企拿下，三个幸运儿分别是东莞景天房地产、浙江子坤、保亿，分别竞得浦乐、良褚和乔司地块。总投资金额47.09亿元，占总成交金额的64%，延续了杭州一贯以来民企投资相对积极的状态。
另外两宗分别被万科和杭地发展低（底）溢价竞得。品牌房企中仅万科拿地，经过5轮竞拍，以17.16亿元的价格拿下下沙金沙湖地块，楼面价23860元/平方米，溢价率2.4%。本场土拍中唯一底价成交的丁桥JG0404-08地块被杭地发展托底成交。
南京四轮集中土拍热度同样下调
2宗摇号、6宗底价成交
昨日（7月17日），同为长三角省会城市的南京也进行了集中土拍，市场热度虽较第三轮有回升，但较前两轮仍不及，降温趋势也十分明显。挂牌的8宗地均成功出让，成交总金额94.48亿元，溢价率5.2%。其中，雨花台区G28和江宁区G39地块触顶摇号，分别被越秀和联发摇中，成交总价分别为9亿元和27.2亿元，其余6幅地块底价成交。公开信息显示，G28、G39这两宗地的报名企业均超20家，中铁建、首开、中建信和、联发等房企今年首次参与报名竞买，押宝地块皆集中在两幅触顶摇号地块。
综上，近期杭州、南京等热点城市集中土拍表现基本一致，溢价率较之前均有下滑。不仅如此，继南京第三轮集中土拍4宗地流拍3宗地后，杭州第七轮集中土拍也出现流拍地块。究其原因，一方面是受到近期新房、二手房成交持续回落的影响；另一方面，也受到供地质量下降的影响，房企在有限的资金压力之下，房企竞拍热情也有一定的下降。房企拿地方面，杭州本轮集中土拍依旧延续民企为主力的特点，拿下本轮土拍中67%的地块（按幅数）。
不过值得注意的是，杭州本轮土拍除了1宗流拍地块外，还出现本地国资委托底的现象，结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望，在当前销售端回落的影响下，再加之大量优质地块已在上半年的密集出让，下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。
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文章来源:克而瑞