热点城市土拍降温
热点城市的土地市场在保持了数月的火热态势后，也开始降温了。
上半年涉宅用地成交金额以约957.1亿元位居领先的杭州，昨天迎来今年的第七次土地集中出让，挂牌7宗宅地，成功出让6宗，并首现流拍地块，延续了杭州上轮土拍的下降趋势。
无独有偶，前一天，南京第四批次8宗地块成功出让，仅两宗摇号，其余6宗均底价成交，降温明显。
7月18日，杭州年内第七次土地集中出让，总成交金额73.7亿元，3宗摇号，3宗底价或低溢价成交，1宗流拍，整体成交溢价率为7.2%，摇号比例和溢价率均处于较低位。
今年集中供地制度变更后，杭州今年的土地出让采取了“小步快跑”的策略，增加了土地出让的频次，但每次的供应体量大幅下降。
这次的集中供地规模在今年七批次供地中处于较低位，仅略高于第五批次，7宗含宅用地总规划建面53.4万平方米，总起拍价104.6亿元。
8宗地块分布于上城区丁桥单元（2宗）、滨江区浦乐（1宗）、临平区乔司（1宗）、余杭区良渚新城（1宗）和下沙金沙湖板块（2宗），地块分布较广，但只有少量位于区域核心，供地质量和前几批次相比有所下滑。
这次土地出让还是采用“双限+摇号”方式，整体限价基本保持稳定，只有浦乐地块和丁桥JG0404-08地块价格略微上涨。
其中，浦乐地块新房销售限价（精装）39000元/平米，比周边的滨耀学府微涨了1000元/平米。
丁桥JG0404-08地块的容积率是1.1，大概率会打造叠排产品，新房销售限价（精装）达47600元/平米。此前该板块的限价最高是34370元/平米，容积率基本都在1.8以上，容积率差异比较大，价格的对比就意义不大了。
杭州昨天的土地竞拍冷热分化显著。成交的6宗地中，有3宗触及封顶价进入摇号环节，占比50%，在今年杭州的集中土拍中处于较低位；整体溢价率7.2%，同样处于较低位。
浦乐和良渚地块都不出意外进入摇号环节，这两宗地都位于置业热度较高的板块，且盈利空间相对较大，正式开拍前已经竞至封顶价，最终进入摇号环节并分别被东莞景天房地产和浙江子坤拿下。
位于临平南融板快的乔司新城中心区C1-5地块，要求最小户型180平米，项目限高24米且住宅不低于18米，也就是说，地块极有可能打造以叠墅、洋房为主的改善产品。
同时，该地块所处的南融板块具有融入杭州主城区的区位优势，竞争比较激烈，溢价封顶后也进入线下摇号环节，最终被保亿地产收入囊中。
丁桥2宗、下沙1宗地块均低溢价或底价成交，这三幅地块的区位条件并不差，但是受到市场对其低盈利预期或低去化预期的影响，房企的参与热情并不高。
昨天还出现了今年杭州集中土拍以来的首宗流拍地块——下沙中心区单元JS0405-25、35地块。该地块的区位十分优越，毗邻地铁1号线高沙路站，可与金沙湖公园、大学城、火车东站以及武林、西湖中心实现无缝衔接，交通便捷，商业配套丰富。
但地块是商住性质，且商业占比接近20%，起拍价又高达35.8亿元，对当下资金有限的房企来说压力较大，加上周边的新盘供应一直处于高位，可能会对项目去化造成一定压力，最终惨遭流拍。
本轮成功出让的地块盈利空间较前几轮略有下滑，但盈利预期仍然良好。除配建公共租赁住房的丁桥地块外，其余5宗地块的平均地房比是0.59，房价地价差为15148元/平方米。
以正式竞拍前就达到封顶价的浦乐地块为例，该地块的成交楼面价24354元/平米，销售限价（含精装）39000元/平米，地价房价比达0.62，楼面价和房价之间仍有近1.5万元/平米的空间，盈利空间较佳，所以房企的竞拍热情也比较高。
除地价较低的良渚地块外，其余地块的地价和房价差均在1.4万元/平米以上，底价成交的丁桥单元JG0404-08地块房价地价差更是接近2万元/平米。
本次成功出让的6宗涉宅地中，有4宗被民企收入囊中。其中，3宗摇号地块均被民企拿下，分别是东莞景天房地产、浙江子坤和保亿地产，总成交金额47.09亿元，占七批次土拍总成交金额的64%，民营房企对杭州一直保持着投资相对积极的态度。
另外两宗分别被万科和杭地发展竞得。其中，万科在经过5轮竞拍后，以17.16亿元竞得下沙金沙湖地块，楼面价23860元/平米，溢价率2.4%。本轮土拍唯一底价成交的丁桥JG0404-08地块则被杭地发展托底拿下。
在杭州七批次拍地的前一天，也就是7月17日，南京第四批次8宗地成功出让，仅2宗地块摇号，其余6宗均底价成交，热度虽然比第三轮有所回升，但还是比不上今年前两轮，降温十分明显。
8宗地块成交总金额94.48亿元，溢价率5.2%。其中，雨花台区G28和江宁区G39地块触顶摇号，分别被越秀地产以9亿元和联发集团以27.2亿元拿下，其余6幅地块都是底价成交。
公开信息显示，G28、G39两宗地的报名企业都超过20家，中铁建、首开、中建信和、联发地产等房企今年首次报名竞买，都集中押宝这两幅触顶摇号的地块。
最终，G28地块被越秀地产摇中，溢价率14.65%，成交楼面价28378元/平米，为本轮南京土拍的最高成交楼面价。G39地块被联发集团南京公司以14.77%的溢价竞得，楼面价达21587元/平米。
本轮南京土拍有所斩获的房企还有南京地铁小镇开发建设有限公司、雄州产投、六合新城建设、六合经开、六合市政等，可见，国央企仍然是南京土拍的主力军。
截至目前，南京今年已成功出让29宗涉宅地，总计揽金421.27亿元。
从杭州和南京等热点城市的集中土拍表现看，热度均有所下降，溢价率较之前也都有所下滑。
继南京第三轮集中土拍4宗地流拍3宗后，杭州第七轮集中土拍也出现了流拍地块。究其原因，一方面是受到近期市场复苏乏力，新房、二手房成交持续回落的影响；另一方面，受到供地质量下降的影响，在资金有限的情况下，房企的参与热情也有所下降。
另一个值得注意的迹象是，杭州本轮土拍除1宗流拍地块外，还出现了本地国资托底的情况。
结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况，我们认为，如果楼市没有明显回暖，土拍的热度也不可持续。
在大量优质地块已在上半年密集出让后，受当前销售端持续回落的影响，下半年热点城市将出现更多的底价成交和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。
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文章来源:丁祖昱评楼市