为了楼市稳定，央行也是放大招了！在24日宣布，不但预先告知存量房贷利率会调整，而且还公布，不再对二套房的首付比例做特殊要求，全国统一将二套房贷首付比例也调整到15%，也就是说前两套房的首付比例都为15%。这可是多年来第一次将前两套房的首付比例拉平，表达的信号及其明显且强烈。

调整首付比例，绝对是楼市的一大重磅工具，因为这直接决定着买房的杠杆比例。之前如果手中有25万，那么买二套房，最多也买100万之下的，那么现在就可以买166万的房产。在过去楼市调控政策中，首付比例是一个强有力的工具，曾经在楼市火热的北上广深地区，二套房首付最高要求在70%以上，有效的遏制了购房需求。

现在全面放开，再叠加之前的楼市刺激政策，现在可以说，除了北上广深等4个一线城市之外，其他绝大多数城市，不但以前存在的限购限贷措市全部取消，而且已经有着史无前例的促进楼市销售的扶持措施。在大多数城市，现在去买房有着补贴金额，有着不到3%的商业房贷利率，有着最低的首付比例，还有着前所未有的契税交易费用。该扶持的政策基本都出台了。

如果还有最后一个扶持措施未出，那就是买二套房的房贷利率，未来可能也会同首付比例调整一样，不会未来会有这一招吗？而对于北上广深等四个一线城市，唯一还存在的限制措施就是对于买房人资格的限制，可能还有着社保缴纳、个税缴纳的期限要求，如果楼市未来还会下探，估计也会被取消。

那么在这种情况下，全国楼市的底部基本形成，即使即使现在房价不到底部，也已经快接近底部了。同样在北上广深等4个一线城市，可能楼市底部的信号，还要等待进一步房产价格的变化、以及扶持政策的后续推出而定。所以4个一线城市的楼市走向，将会成为全国楼市价格的风向标。

那么仔细观察，国家统计局公布的2024年8月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，现在楼市价格普遍还是在下跌趋势中，即使有着上海和南京的楼市反向价格信号，但是其他一线城市和全国大中城市仍然还在小幅下跌，这就表明楼市下跌还有一些惯性，并不会因为央行政策出台，就马上价格形成反转。

从2021年到现在的三年间，我国楼市的发展真的是天翻地覆。有不少地方房价下跌超过30%，从政策层面，确实不可能无视房价下跌而不出手了。现在买前两套房的首付都下调为15%，其实也是一个信号，未来即使楼市惯性下跌，基本上不可能从最新的目前价格再下跌15%了。

为何呢？假如100万房款，现在首付15万，还贷需要85万加利息。假如房价从现在再下跌15%，房屋价格只剩下85万，后续房产就变成负资产。那么购房人到底是应该继续供房还是应该断供呢？出现大范围的负资产房屋，对于经济稳定是有着非常大的危害，甚至会影响社会稳定。

此次将二套房首付比例调低之后，也表明了监管部门的一个决定，未来的房价即使再下调也不会调整的太多了。房价处于惯性，可能还会继续下调，但是之后有可能就是长期横盘或者微微反弹上扬。

不过最终的信号，就是先要看北上广深四个一线城市，如果他们的房价稳定了，那有可能陆续其他城市楼市也会慢慢稳定。如果北上广深房价还继续下调，继续出台四个一线城市的扶持调控措施，那么其他地方楼市还需要一段时间才能稳定。大家觉得呢？

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