继5.27“沪九条”施行后，时隔仅四个月，上海再度出台了楼市新政。

9月29日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》(下称“《通知》”）。

据了解，《通知》提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施，自2024年10月1日起施行。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦认为，这次政策的核心在于限购优化，金融举措以及税收调整，这些都是买家或卖家最为期待的内容，市场各方能获得切实的实惠，也是对市场交易产生直接推动的内容。

此外，上海易居房地产研究院副院长严跃进则指出，此次上海政策工具涉及面较广，涉及行政、金融和财税等领域。这充分说明政策工具充足完备，其将有助于打好政策组合拳、促进政策效应进一步释放。

9月30日，记者咨询了多位中介，其中链家松江九亭门店的中介刘顺（化名）对记者表示，政策出来后，买房咨询量明显增加，他昨天晚上加班到凌晨1点多，而平时8点钟就下班了。他表示，房东咨询的少一些，主要是买房咨询的比较多。“相比之前咨询多了了30%，今天可能会更多”。

不过，刘顺也坦言，客户量多的资源多的，增加明显，资源少的增加不明显。据刘顺透露，今天刚好有个政策后达到买房资格的客户约了看房，该客户属于改善型客户。

与刘顺情况不同的是，另一个中介郑梅（化名）则是没有多少买房咨询量，反而是业主咨询挂牌较多。“业主比客户活跃多了，有四五个微信好友咨询，都是业主”，郑梅说道。

此外，也有中介表示，政策出来后反响不大，“昨天夜里出的政策，今天咱们还没有上班呢，没有感受到客户咨询量的变化”。

从上述几位中介透露的信息来看，政策的效果可能还需要时间反应，尤其是国庆后反应或许更真实。

放宽外环外购房限制

具体来看，关于调整住房限购政策方面，首先《通知》提出，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

对此，卢文曦指出，1年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，“上车”非常容易。现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行，也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。

其次，政策还照顾到部分改善群体。《通知》显示，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

最后，《通知》还对自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

卢文曦表示，“临港政策上的特殊性吸引很多企业入驻，但不少职工还在市区居住，每天通勤时间长。现在针对特定群体可以在临港多买1套房，可以解决上下班便利性问题，卢文曦某种程度上也释放改善型需求。”

首套房商贷最低首付降至15%

关于优化住房信贷方面，《通知》给出了两条具体措施。其一，为积极落实存量房贷利率下调工作，减轻房贷利息支出。

《通知》指出，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

同日晚间，央行发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称“《倡议》”）。

内容明确，2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。

截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点。

其二，为较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。

《通知》规定，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

图片来源：易居研究院

对此，卢文曦认为，“这次将首套房首付比例一步降到15%，不是全国最高的城市，释放对刚需买家的友好姿态。相对而言，二套房首付比例下调幅度大于首套房，对于改善需求者而言有较高吸引力。”

取消普宅、非普宅标准

至于关于调整住房税收方面，《通知》也给出了两条具体措施。

其中，《通知》明确，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

严跃进表示，挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，根据上述政策或迎来调整，进而实现减负效应。“需要说明的是，两个税种和‘买’的关系不大，但和‘卖’的关系密切，即对房东降低售房成本有显著的作用。”

卢文曦指出，增值税方面，不管是普宅还是非普宅，卖家不满5年都要收全额征税；但满5年后，普通住宅免增值税，非普通住宅收差额增值税。此外，卖家还需要缴纳个税。普通住宅按金额1%，非普通住宅按2%收税。

他以“一套持股时间超过5年、现价800万、买入时300万的一套非普通住宅”举例，调整前所需缴纳的增值税与个税合计43.5万元，而调整则只需缴纳8万元，相差35.5万元。

图片来源：上海中原地产

此外，《通知》还调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

严跃进认为，此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。结合普通住房标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。

十月楼市交易量有望止跌企稳

“金九银十”是房地产市场传统销售旺季。不过，今年9月前半段的数据来看，似乎上海楼市的表现并不理想，不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。

根据上海网上房地产数据，9月1日-9月22日，上海二手房（包含商业）网签11008套，相比8月同期减少12.7%，自6月以来连续第四个月下滑。

此外，新房方面，据佑威房地产研究中心的监控数据显示，9月16日-9月22日。上海新房成交面积为7.6万平方米，环比减少10.58%。

对此，卢文曦指出，“金九”市场期待很高，但台风天气和中秋假期因素，干扰正常交易节奏，导致前半段楼市表现不理想。近期的“小作文”比较多，上海老百姓对于楼市的关切程度又提高了。这次政策赶在节前落地，一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神，另一方面，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。有助于转变买卖双方看淡市场的预期。

据他透露，“一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐，周末成交订单数量明显增加。黄金周的楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。“