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前天央行直接引爆市场，发布公告称要引导商业银行将存量房贷利率下降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5%左右，同时二套房最低首付比例由25%下调到15%。

9月24日晚上我也问了一些企业家和投资人他们的看法，他们普遍认为这次政策的力度是很大的。

有多大呢？按照贷款200万元，贷款30年计算，每年节约的利息大约为1万元，30年一共节约利息支出约30万元。

而上一次调整存量房贷利率，是在一年前，政策的连续性传递了大力刺激经济的决心。

目前，我国的存量房按揭贷款规模在38万亿人民币左右，按照去年降利率的数据看，利率平均降幅为73个基点，每年减少借款人利息约1700亿元，而这次如果平均降幅为50个基点的话，每年减少的利息也会有1100亿元左右。

这相当于直接给这么多家庭发了钱，而且直接从商业银行口袋里分了出来，比原来从国有商业银行提取一部分利润再通过发消费券或者补贴的形式到用户手里，效率要高得多，效果也会更好。消费本来就不振，你发消费券范围有限，刺激的作用也杯水车薪，如果发补贴，又要涉及公平性讨论，等争论完了估计市场也凉了。

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我本人之前也多次表明过我的态度，降低存量房贷利率是简单又有效刺激消费的方法，我个人是支持的。

不过，这一次下调，态度最沉默消极的肯定是商业银行，利润空间收窄导致很多银行工作人员少了甚至没了年终奖，自然心里不舒服。我身边一些银行的朋友说已经降薪了，天天喊着银行已经很卷了，心累。

我只能说，银行的朋友们，先忍忍了。不可否认，银行原先稳稳的一笔利润，少了，但目前经济大盘需要的是恢复消费的信心，而存量房贷利率下降，直接会让之前贷款买房的家庭减少支出，增加可支配收入，这对维持社会稳定，保持消费，保证消费行业就业是有很大积极作用的。

皮之不存毛将焉附，既然是国有商业银行，那使命还是要以国家经济大盘的需求为主。

此外，从另外一个角度看，对抵押在银行的资产大盘来说，也不都是坏处。近两年提前还贷的人也越来越多，仅仅在2024年第一季度，提前还贷数额已经超过了1.1万亿元，如果利率不改变，因为新贷与存量贷的利息差，用户自然有动力去调整贷款合同，提前还贷的趋势会更加普遍，这不仅让银行丢失未来的息差利润，还因为需要对资产负债重新调整而增加管理成本。而降低存贷房贷利率，还能让一些本来在断供边缘的家庭，考虑继续还贷，避免了一些房子进入法拍渠道，否则将进一步打压房价，造成加剧断供的恶性循环。

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利差利润少了，但是贷款合同保住了，抵押的资产估值也保住了，部分资产没有清算打折出售，对银行来说，避免了一些抵押资产低价抛售清算甚至Write off，保住了银行的估值，还能保住很多银行人的工作，从这个角度想想，是不是也没那么差了。

而且商业银行过去几十年赚的钱不少了，2018年，A股32家上市银行净利润竟然高达1.5万亿元，占A股上市公司净利润4成以上。即便在目前环境下，商业银行还是在盈利中，只是少赚了，盈利规模还是很可观，2023年，A股上市商业银行总利润为2.169万亿元，全国商业银行总净利润为2.38万亿元。

因此，银行正好也借此机会深化改革，做好产品创新。既然消费可能会变好一点，那么消费交易，消费贷款肯定有机会提升，而那些储户多出来的存款，通过各类资产管理，低风险理财来做好服务，从中得利，更有创新能力的银行会从中脱颖而出。

总之，接受经济常态，减脂增肌，是商业银行未来很长一段时间的主题。

谁会增加消费？

那么，为什么降低存量房贷利率是可以刺激消费的呢？

消费的两大核心动力，一是可支配收入，二是消费的欲望。

可支配收入大家都懂，存贷房利率下降，肯定会直接增加这部分人群的可支配收入。

但这部分人群的消费欲望如何？除了必要的生活必须品，可支配收入增加了，会拿出一点来多消费一些吗？

经济学上有一个量化指标来衡量消费欲望 --- 边际消费倾向，就是每增加或者减少一定单位的可支配收入时，消费变动的情况。

打个比方，你多了1000元私房钱，目前的情况，你肯定会存一部分，也会消费一点，只是每个人比例不同。有些人可能存500，花500，有些人可能存900，花100。其实就是一种消费弹性度。

而对于收入较少的普通人和收入非常高的富人来说，消费弹性度都不高，激励不起来。收入较少的普通人会选择把绝大部分新增收入存起来，以应对风险以及积累资产，而对于富人来说，很多都没房贷，即便有，这点利息对他们来说也无感，这个人群本身消费是靠喜好推动，而不是靠利息推动的。

那么消费弹性度较高的主力军就是广大中等收入阶层。买房这个行为本身就是他们愿意扎根，愿意消费的信号。他们中很大一部分人都有固定工作，已经买房，或者考虑买房中，很多人都组织了家庭，手头多了一些钱，即便自己不消费，也要为家人考虑，不知不觉中会增加消费。

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而这些消费又会让很多消费产业得以持续，从而稳定住更广阔人群的工作或收入，让他们能够维持生活刚需，从而让社会更加稳定。而消费产业稳住了，有发展了，有钱人才有信心拿出钱来投资。

说到底，国家希望补贴愿意消费的人群，从而让产业和大部分人群能安居乐业，但是通过直接印钞会通货膨胀，发放补贴的效率和效益又有限，于是选择通过这样的精准调节来激励消费，间接鼓励投资。

关键是，这钱是让银行产业“让利”出来的，虽然税收会减少一些，但不用直接从财政里拿。

接下来，银行的朋友们，只能忍一阵了，大家一起风雨同舟，等待经济复苏吧。

那么，关于这次激励政策，大家还有其他什么想法吗？欢迎留言区讨论！

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