作 者|伍 豪 柯 谈

来源 |柯谈地产观

楼市寒冬下，豪宅市场终于也扛不住了。

今年4月开始，北京、上海、深圳、广州四个一线城市，以及杭州、南京、成都等强二线热门城市的豪宅市场，房价暴跌，富人资产严重缩水。

万万没想到，继刚需、改善后，富人们的顶豪资产也成了韭菜，正在被疯狂收割！

熊市下，板块轮动，一个都跑不掉！

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豪宅市场，按照成交总价分类，一线城市北上深广独一档，杭州算第二档，南京、成都等强二线城市基本上算第三档。

6月，一向抗跌的北京豪宅市场，终于失守了。

以传统豪宅区—海淀万柳片区为例，拥有优质的学区，次新小区光大水墨风景一套三居室，出了幺蛾子。

6月30日，小区成交的一套三居室，其成交价为 2027 万，然而小区在 2021 年 8 月成交的一套同户型的房子总价是 2750 万，相比房价高点足足下跌了 723 万，跌幅达 27%。

刚刚我在贝壳上看到，同一板块的知名豪宅万柳书院，有5套房源挂牌。

其中一套213㎡、两套218㎡、一套264㎡、一套414㎡，挂牌总价5900万到8500万，报价比之前高点低了500-1000万，注意是报价。

如果成交的话，成交价会远远低于挂牌价，肉眼可见跌幅巨大。

海淀传统豪宅房价大跌，同为核心区的朝阳区知名豪宅之一，望京金茂府也遭遇滑铁卢。

7月望京金茂府成交了一套大平层三居，中间楼层，面积223㎡，成交总价为2200万，单价跌破至10万/㎡以下。

而去年5月份同户型的房源，成交价还高达3185万，成交单价为14.2万/㎡。

时隔仅一年两个月，成交总价就缩水了985万，跌幅高达31%。

传统豪宅跌惨了，位置绝佳的次新豪宅中信国安府也不能幸免，三期还没卖完，就“破发”了。

6月国安府成交了一套二手房，面积197.4平，成交总价2800万，成交单价只有14.18万/㎡，已经低于前两年15.5万/㎡的开盘价，下跌1.32万/㎡。

更过分是的，此前中信国安府的二手房售价，长期保持在每平米20万以上，按照14.18万/㎡成交价测算，跌幅超30%。

总的来看，6月以来，北京豪宅价格都出现了不同程度的下跌，整体来看同比跌幅在15%-20%左右。

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北京豪宅大跌，上海豪宅市场也是半斤八两，豪宅法拍和二手豪宅市场，都跌的让人“信仰崩塌”。

5月24日，上海顶级豪宅之一，翠湖天地三期嘉苑的一套建面为325.73㎡房源，市场评估单价24.5万/㎡，上了法拍。最后以5362万成交，折合单价约16.5万/㎡，相比评估价，跌幅高达32.7%。

豪宅法拍跌的够惨，上海多个板块二手豪宅市场的跌幅更是让人心惊肉跳。

黄浦区是这一轮豪宅下跌的主力军，徐汇滨江紧随其后。

以复兴珑御和绿城黄浦湾两大豪宅为例。

5月，复兴珑御二期成交了一套房源，建面184平，成交价3588万，折合单价19.5万/㎡。而去年7月复兴珑御二期也成交了一套相似户型的房源，成交单价高达25万/㎡，算下来跌幅高达22%。

5月，上海绿城黄浦湾成交了一套房源，建面285平，折合单价约13.7万/㎡。

要知道，绿城黄浦湾最高峰时卖过每平25万的单价，跌幅高达45%，近似腰斩！

徐汇滨江板块，以海珀旭辉为例，4月，成交了一套房源，建面260平，折合单价16万/平。而2022年6月海珀旭辉也成交了一套同小区的房源，成交单价约21万/㎡，算下来跌幅高达24%。

一直以来，上海楼市都有这样一种信仰：核心地段的豪宅，保值增值，楼市的“硬通货”，是富人资产最好的“避风港”。当下，这种信仰正在被无情的市场破除。

熊市下，板块轮动，很多豪宅的正在步刚需的老路，被迫进入以价换量的赛道！

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上一轮周期， 论豪宅涨幅，深圳就是老大。这一轮周期，一线城市中，深圳豪宅的跌幅也是最大。

比如超级网红盘南山区的华润城，那可是当年的“香饽饽”，千人摇号，一房难求。2021年12月牛市高峰时房价直冲云霄，高达每平17-20万。

现如今6月成交单价乖乖回到了每平11-14万的区间，最大跌幅高达42%。

再以核心板块深圳湾的华润深圳湾悦府一期的大户型房源为例，建面363平，房东非富即贵，去年成交单价接近38万/㎡。

今年六月，同户型房源房价跌到约23万/㎡，跌幅接近39%，一套房一年时间就蒸发了5445万，小区富人们的资产严重缩水。好歹凭空没了五千多万，富人也肉疼！

数据源自：小鹿选房

最后说一说深圳豪宅中的“战斗机”香蜜湖一号，今年7月成交了一套房源，建面244平，成交总价5050万 ，折合单价21万/㎡。

而2023年3月香蜜湖一号也成交了一套相似面积的房源，成交总价7000万，折合单价约29万/㎡，算下来单价跌幅高达27.6%。

数据源自：臻选找房

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深圳豪宅下跌在前，广州豪宅下跌在后，跌幅也没有深圳豪宅那么大。

广州豪宅的天花板基本上都在珠江新城。

8月30日，珠江新城的标杆豪宅之一中海花城湾成交了一套法拍房源，建面286平，成交总价4155.6万，折合单价约14.6万/平。

我查了一下，同小区前2年市场好的时候，成交价基本在18万+/㎡，跌幅在19%以上。

也在同一天，珠江新城二手豪宅市场代表楼盘颐德公馆，成交了一套房源，建面217平，折合单价仅15.9万/㎡！

我查了一下，前2年，同小区同户型房源即使是低楼层成交单价也在20万+/㎡，跌幅超20%。

还是在珠江新城，众所周知，顶豪中的顶豪，众多超级富豪入住的汇悦台，也开始跌了。

汇悦台挂出来的这套房源，挂牌价8600万，建面348平，单价约25万/㎡，相比同小区年初成交的一套房源单价30万/㎡，下跌17%。

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强二线的龙头，杭州豪宅市场也是风声鹤唳，5月豪宅法拍爆冷，向杭州豪宅市场发出强烈预警。

5月，杭州老牌豪宅标杆之一的悦府，建面235平，以总价1514.6万成交，折合单价约6.4万/㎡，比2458.2万的市场评估价低了近1000万，降幅高达38%。

进入6月，一套蓝色钱江的大平层房源，以总价3695万成交，折合单价约10.2万/㎡，比4389万的评估价低了694万，降幅16%。

8月24日，杭州南星桥的江景豪宅金色海岸，一套建面约209.96平法拍房，以总价1647.8万成交，折合单价约7.85万/㎡。这个价格远低于今年高点时同户型2200万的二手成交价，暴跌552万，降幅高达25%。

豪宅行情太冷了，金色海岸一夜回到2020年，我查了查，当年4月，该小区有套同户型法拍房，成交单价为7.16万/㎡。

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强二线中，从豪宅成交总价观察，南京和成都基本上算一档。

前两天，南京的二手豪宅市场出现异动，一套位于河西青奥板块的豪宅上了热门。

河西南京湾区顶豪之一，融创滨江one成交了首套二手房，建面约193平，成交总价915万，折合单价只有4.7万/㎡。

融创滨江one年初刚刚交付，纯纯的次新豪宅。4.7万/㎡这个价格，远远低于近6万/㎡的开盘价，降幅高达21.7%。房价大幅度“破发”，跌破了市场的预期。

南京豪宅“破发”，成都的豪宅市场早在五月，就开始下跌了。

以核心板块成都金融城的豪宅中海九号公馆为例，5月成交了一套房源，建面190平，成交总价920万，折合单位4.8万/㎡。

而相似面积的户型，去年3月成交总价1138万，折合单价约6万/㎡，从6万/㎡跌到4.8万/㎡，跌幅高达20%。

再以锦江区攀成钢板块的豪宅仁恒滨河湾为例，6月成交了一套房源，成交总价828万，折合单位3.7万/㎡。

而同小区房源去年4月成交一套，总价1216万，折合单价约4.7万/㎡，从4.7万/㎡跌到3.7万/㎡，跌幅高达21%。

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总之，一切都是周期，板块轮动，谁也躲不过。

牛市时，豪宅领涨，改善跟涨，刚需普宅、老破小补涨；而熊市时，老破小、刚需普宅领跌，改善跟跌，豪宅最后补跌。

过去很多人被无良媒体所鼓吹的“豪宅穿越周期，走独立行情”所诱导，认为无论市场多冷，好地段豪宅永远保值增值，只涨不跌。

熊市行情，没有谁能独善其身，富人的资产也不例外。刚需、改善都跌了，豪宅的置换链条被打断，没有底层的强力支撑，迟早会迎来补跌。

北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等一线和强二线热门城市，集聚了全国大多数最有钱的富人。楼市寒冬，这些城市豪宅市场开始剧烈调整，富人的资产正在被疯狂收割。一旦调整完毕，二手房市场的价格体系完成重构，这些城市的房价结构也就基本合理。

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刚刚过去的8月份，北上广深等主要城市的二手房成交量环比7月继续下跌，517的政策刺激效果基本结束。这次史诗级别的大宽松，效果也仅仅维持了不到3个月。

完全可以预见，要想楼市回暖，只剩下最后一招，就是从郊区到核心逐步彻底放开四大一线城市的限购，并将房贷利率降至2%以下，未来一年，我们极有可能见证这一历史。