李宇嘉：银行按揭市场正从“卖方市场”进入“买方市场”
中新经纬7月18日电 题：银行按揭市场正从“卖方市场”进入“买方市场”
李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员
李宇嘉
最近，存量房贷“降息”的呼声很高。
在7月14日举行的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜对近期居民提前还贷大幅增加的情况表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定。
值得注意的是，央行这个表态的前提是“市场化、法制化”。即不能因为购房人认为“月供压力大、消费不得力”等主观表达，就可随意变更合同。
存量房贷利率调整应依法而循
首先，我们认为，存量房贷利率的调整，合同双方都要遵循合同法，基于银行的风险控制、成本与收益等因素进行全面整体的平衡。
因为就贷款而言，银行和借款主体(个人或企业)签订的合同，均受法律保护。
因为银行作为市场化机构，赢利是第一要务。当前经济形势之下，国家对银行这种利润“奶牛”央企，从总利润、资产利润率等方方面面的考核只会更加严格。
根据财信证券数据，2023年一季度，银行业净息差为1.74%，首次跌至合理水平以下；资本利润率为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充。未来银行的存款利率下行空间已相对较小。
尽管如此，但接下来要激励企业投资、居民消费，贷款利率似乎还得持续再降。毕竟降低存量房贷利率，一定程度可以缓解提前还贷、二手房挂牌持续增加的情形，但预计在短期内并不会逆转这一大趋势。
因此，存量房贷利率下调与否，仍需要银行与借款主体在新形势下有一场相对博弈。但是，形势比人强，现在不是要不要调整、双方如何博弈的问题，而是形势决定了“不得不调整”。
银行按揭市场正从“卖方市场”进入“买方市场”
近期，房贷余额第一次显现下降，这成为市场的一个重要信号。
数据来源：WIND
房贷余额的减少，在一定程度上意味着银行优质资产的“蛋糕”在减少。这其中的原因，有一部分来自近两年市场掀起的提前还贷潮，还有二手住房抛售、房贷转为低利率的“经营贷”等。
数据来源：WIND
2022年以来，各大城市的二手房交易量明显大于新房，二手房价格表现也明显弱于新房(即跌幅大于新房)。此外，为纾困中小微企业，银行推出了房抵经营贷(该产品利率低于按揭利率)，因此多因素综合之下，导致经营贷置换房贷增加，房贷余额表现为下降。
7月14日，央行新闻发布会提出鼓励银行“新发放贷款置换原有贷款”，这也变相叫做“转按揭”(购房者重新申请低利率贷款置换高利率房贷)，现实中已在如火如荼地推进中了。
对银行而言，目前的市场经营环境下，房贷仍是优质资产。这其中必然会有个别银行原意主动降低LPR的加点水平，以争夺有限的客户。其中，竞争的手段既包括以低利率争取新客户办理按揭，同时也包括以低利率吸引其他行客户来办理“转按揭”，以置换较高利率的旧的贷款。
笔者查询，近期部分银行“转按揭”合同，针对利率调整是如下表述的，“本合同利率需调整的，调整后的利率以调整日适用的LPR值为基础，利率加减点数按本合同约定执行。利率调整日适用的LPR值为调整日前最近一次发布的贷款市场报价利率(LPR)数值”。这就表明，LPR保持了不变，但下调了加点水平。
随着住房信贷市场进入存量时代，除自上而下的“利率下降”大趋势以外，自下而上的调降存量房贷利率，即抢占存量房贷资源的“争夺”，有可能在银行间显现。
近期，央行表态，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。这说明随着楼市旧逻辑的消失，购房者行为也会跟着发生逆转。