有朋友吐槽，今年挂出的一套二手房共接到了三个询价电话：春节后有人问，80万卖不卖？再过半个月后有人问，70万卖不卖？而到了上周，有人问，65万卖不卖？

太扎心了。

（1）二手房挂牌量历史新高

今年下半年开始，昆明二手房挂牌量开始突破5万套大关，从今年2月到今年8月，短短六个月时间便增长了7500多套。（注意，本文所有原始数据均来自贝壳单一平台，下文不再赘述）

（注：以上数据仅统计贝壳找房单一平台）

我们统计了贝壳找房最近4年数据发现，从昆明二手房挂牌数量，从2020年1月的26734套，涨到了2024年8月的52614套，4年半的时间，几乎翻了一倍。

（2）呈贡，新晋“领跌员”

先来看最惨的呈贡，这个区域最近一年，跌幅最为明显。

从最近三年的呈贡价格情况来看，呈贡2023年到2024年间房价跌幅明显比全城更大，若以2021年年末来对比，呈贡二手房跌幅达到25.4%，远超昆明全城的18.1%，堪称“领跌”。

挂牌价格从2021年年末的1.06万降到2023年一季度（这个时候还是在1万线附近），而到了2023年一季度至今加速下跌至当前的0.88万/平米。

（注：上述两个数据，一是下跌价格，二是下跌幅度，两项指标统计口径有所差异，不同时间阶段的数据情况也受当时的整体套数、房源价格对比影响，这里的跌幅数据主要展示与全城跌幅对比，下文不再重复）

这也与呈贡新房个别项目低价销售，从而引发全区新房价格相互低价竞争有关。

单独看最近过去的7月，呈贡新区挂牌均价0.88万/平米，比上月下降0.8%。

新增挂牌套数745套，比上月下降-6.2%。所有挂牌房源中，涨价房源数98套，降价房源1351套，其他房源未变。

（3）五华区相对【抗跌】

五华区，7月挂牌均价1.26万/平米，环比上月降幅0.8%。

7月新增挂牌套数1609套，比上月下降3.8%。所有挂牌房源中，涨价房源数178套，降价房源2781套，其他未变。

从最近三年情况来看，2021年年末的区域挂牌均价在1.45万/平米左右，到今年7月现在的1.26万/平米，整体跌价在1900元/平米左右。

整体来看，五华区的二手房最近3年跌幅走势虽然与昆明整体走势一致，但跌幅明显少了5%左右，算是比较【抗跌】的。

矮子里拔高个，说的就是五华区了。

（4）盘龙区与整体昆明走势几乎吻合

盘龙区，7月挂牌均价1.23万/平米，环比上月跌幅0.8%。

7月新增挂牌套数1483套，比上月下降3.7%。所有挂牌房源中，涨价套数163套，降价房源2890套，其他未变。

从最近三年情况来看，2021年年末的区域挂牌均价在1.49万/平米左右，到今年7月现在的1.23万/平米，整体跌价2600元/平米左右。

整体来看，盘龙区的二手房最近3年跌幅与昆明整体跌幅是相对吻合的，都在18%上下。

（5）西山区依旧房价最高

西山区，7月挂牌均价1.48万/平米，环比上月跌幅0.8%。

7月新增挂牌套数1339套，比上月下降17.1%。所有挂牌房源中，涨价套数232套（这个数据还比上月涨了13.2%），降价房源3307套，其他未变。

从最近三年情况来看，2021年3季度的区域挂牌均价在1.64万/平米左右（到2021年的四季度还涨到了1.65万），到今年7月现在的1.48万/平米，整体跌价1700元/平米左右。

与昆明全城的跌幅对比，西山区的跌幅也是偏大的，跌幅达到了24.1%。

一二手房价格互为因果，这段时间西山区新房项目的接连调价，或许还将继续对二手房市场有较大冲击。

（6）官渡区近期变动明显

官渡区，7月挂牌均价1.31万/平米，环比上月跌幅1.2%。

7月新增挂牌套数2228套，比上月上涨18.2%。所有挂牌房源中，涨价套数251套，降价房源3580套，其他未变。

注意，官渡区也是主城五区中，唯一一个在7月份跌幅就超过1%的，并且单月挂牌数量新增突破了2千套。

从最近三年情况来看，2021年4季度的区域挂牌均价在1.43万/平米左右，到今年7月现在的1.31万/平米，整体跌价1200元/平米左右。

与昆明全城的跌幅对比，官渡区的跌幅也是不低，跌幅达到了21.7%。

（7）二手房平均成交周期187天

整体来看，五华、盘龙两区近两年二手房市场相对跌幅更小一些，或与新房市场供应量少有关。

昆明二手房平均成交周期187天。（现在全国成交都不咋地，昆明这个数据还算中等，深圳7月平均成交周期181天，大连200天，成都187天，南京233天）

有意思的是，对比了一下各个区域，呈贡的成交周期反倒还凑合，平均成交周期在133-224天之间（统计周期：最近三年）。

呈贡区在2023年四季度到今年二季度这段时间，成交周期反倒是降低了30天左右（这段时间也是降价幅度较大的时间段）。

呈贡，是目前昆明五区中平均成交速度最快的一个区域。

而五华区，二手房的成交周期从2023年的144天左右涨到了今年7月的205天左右（二手房更难卖了），属于该区域的历史高位。

另外，二手最高均价的西山区成交周期也明显最长。

从2023年的一季度开始到今年7月，成交周期便在200天附近徘徊，2024年3月涨到了惊人的260天，也是另一角度的“傲视群雄了”。

以成交论英雄的话，还是降价最有效。