新房价格连涨4个月后“止升” 专家：房价不具备大幅下跌基础
华夏时报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
从数据上来看，今年上半年，房地产开发投资持续呈现变冷的态势。自前2月份的开发投资同比跌幅从2022年的10%反弹至5.7%之后，这一数值的跌幅又开始一路扩大。国家统计局发布的数据显示，今年上半年，房地产开发投资为58550亿元，同比下降7.9%，但跌幅较上一个统计期有所收窄。
国家统计局新闻发言人付凌晖在答记者问时表示：“未来看，房地产开发投资还会处于低位运行，但随着房地产市场调整逐步到位，房地产开发投资会逐步回到合理水平。”
当前，房地产市场端的压力较为明显，具体表现在一线城市新房价格环比“止升”，广州、深圳两城环比已经出现下降。而二手房价格则是全线呈现下跌状态，且跌幅有所扩大。根据国家统计局发布的数据，70个大中城市中，仅有6个城市二手房价格跑赢一年前。
开发投资持续下跌
值得关注的是，自今年以来，保交楼作为房地产的工作重点成效明显。上半年，房屋竣工面积为33904万平米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积为24604万平米，增长18.5%。
与此同时，商品房的销售数据也没有明显的改观。国家统计局数据显示，上半年，商品房销售面积为59515万平米，同比下降5.3%，其中住宅增长面积下降2.8%。商品房销售额为63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
在销售走弱的背景下，商品房待售面积不断增长。截至6月末，商品房待售面积为64159万平米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。
近日，央行等方面表示，将“金融16条”适用期限延长至2024年底。《华夏时报》记者了解到，“金融16条”于2022年11月份出台，其旨在助力房地产融资回暖、为保交楼提供金融服务等。
关于延长政策适用期限的原因，央行方面表示，相关政策对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，相关部门则决定延长适用期限。
从国家统计局公布的数据来看，尽管融资政策也在不断加码，但从今年以来，房地产开发企业到位资金同比跌幅在前2月有过一次收窄之后又开始不断扩大。数据显示，上半年，房地产开发企业到位资金为68797亿元，同比下降9.8%。
其中，国内贷款为8691亿元，下降11.1%，利用外资为28亿元，下降49.1%。与销售挂钩的定金及预收款以及个人按揭贷款成为房企融资的加油站，其分别为24275亿元和12429亿元，前者下降0.9%，后者则是增长2.7%。
值得关注的是，自2022年9月份开始，根据国家统计局公布的衡量标准，我国的房地产开发业已经进入较低景气水平，且在今年6月份房地产景气指数已经下降至94.06。
新房价格连涨4个月后“止升”
当前，房地产市场上二手房的价格压力较大已经是不争的事实。不过，《华夏时报》记者注意到，连续4个月上涨的新房价格在“持续”这一点上也面临压力。
国家统计局发布的数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京、上海环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比则是分别下降0.1%和0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市则是环比由上月持平转为下降0.1%。
不过，同比来看，一线城市和二线城市新建商品房销售价格仍是上涨，涨幅分别为1.3%和0.5%，但一线城市涨幅回落0.4个百分点，二线城市涨幅则是保持不变。而三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
“一线城市降温明显，新房价格环比已经变为持平，且广深两城还出现下滑。此外，一线城市二手房价格也出现下跌，这一现象值得关注。目前，市场的预期已经出现变化，需要政策在一定程度上进行提振。” 58安居客研究院院长张波对《华夏时报》记者说。
二手房价格全线下跌
在新房开始转凉的同时，二手房的价格则是持续下探，各线城市同环比均下降，且降幅均扩大。
国家统计局发布的数据显示，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大了0.3个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大了0.1和0.2个百分点。
同比来看，6月份，一线城市二手住宅销售价格同比由上月上涨0.4%转为下降0.4%；二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.4%，降幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。
“房地产市场阶段性下调已经确立。无论是一线还是二三线城市，房价下降的城市个数有所增加，且二手房房价下降更为明显。”张波对《华夏时报》记者说。张波预测，房价本轮下调或将在7月份持续，后续随着金融和楼市政策不断出台，预计三季度房价整体企稳的概率依然较大，市场整体不会出现房价的过度回调。
市场一番调整下来，6月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有27个，比上月增加1个，二手住宅同比上涨城市则是仅有6个，比上月减少3个。这意味着，有超九成的城市二手房价不及2022年同期。
针对后续房地产市场的走势，张波对《华夏时报》记者表示，弱二线以及三四线城市市场供大于求的特点明显，房价下行压力增强。目前，政策层面主要是通过大力放松公积金贷款、强化购房补贴等拉动需求侧的操作为主，但其释放的效果并不明显或者并不持续。
“核心一二线城市依然存在着诸多限制性楼市政策，包括限购和限价，政策工具箱中依然有诸多可操作品种，但目前放松政策偏于谨慎，从而导致市场降温趋势有所扩大。预计未来高能级城市的支持将进一步扩大，如支持置换改善需求、优化远郊限购等。”张波对《华夏时报》记者说。
那么，房价下跌这一现象在未来是否会有所加重？对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，目前房地产面临的困难主要是消费者因预期不足而陷入观望，经过一段时间的常态化运行之后，市场预期将逐步趋于平稳。
在刘丽杰看来，我国房地产金融的“安全垫”较高，居民房贷债务压力总体稳定，房价不具备大幅下跌基础。此外，我国仍处于新型城镇化较快的发展阶段，居民改善住房的需求强烈，这类住房需求将是市场恢复平稳健康的坚实基础。
本期编辑：方凤娇
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