2021年结束了，但是对于房地产行业来说，2021年注定是一个不平凡的一年，因为通过这一年，很多人对房价固有印象被打破了。“买房就能挣钱，越早买房越便宜”，这可能是大多数人对房价的印象，甚至很多人认为只要买的是房子就能挣钱。从1998年住宅全面商品化之后，房价就迎来了大涨行情，而这一涨就是二十多年，只要是过去买了房子的人，基本上都挣得盆满钵满，很多人都通过投资房产实现了财富自由。正是因为这种原因，以至于房子从一个居住的地方慢慢成为了一种投资产品，被赋予了金融属性。更重要的是，随着房价持续地上涨，房子的金融属性都要超过居住属性了，越来越多的人开始投资房产，这更加剧了房价上涨的势头。

另一方面，房子是人们生活中的必需品，我国的人们对房子还有一种特殊的感情，房子就是家的象征。同时，在城市中，房子还和人们的爱情、婚姻、孩子教育、公共医疗和其他福利待遇挂钩，所以很多人都需要购买房子。在这么多属性的加持下，很多人都开始购买和投资房子，并且在人们的印象中，房价会一直上涨，房子也根本不愁卖。甚至很多人将房子和黄金对比，认为房子是一种硬通货，升值空间比黄金还要高，同时房子还能用来居住。正是因为以上的原因，让人们投资房产一点心理负担都没有。特别是对于普通人来说，大部分普通人投资渠道非常匮乏，而投资房子就是一种简单收益又高的投资方式。所以，现在楼市中不仅投资客在不断投资房产，就是很多刚需购房者也都是抱有投资目的买房的。

在笔者的经历中，环京楼市应该是炒作最疯狂的了，笔者曾在涿州工作过几年，见证了环京楼市的从底部到巅峰再到衰落的过程。其实，在2014、2015年这两年，环京楼市就开始冒头了，已经有炒房客开始进入环京楼市。到了2016年初，作为环京楼市的“一员”，涿州房价就已经走出了翻倍行情，已经涨到了12000元/平方米以上。而从2016年开始，涿州房价开始了大涨行情，几乎是一天一个价。笔者一位朋友，当时就看好涿州房价走势，直接在涿州购买了2套120平方米的房子，单价在12000元/平方米左右。在他买了房子之后，涿州房价就开始了大涨行情，到了2017年5月份，笔者这位朋友所在小区房价已经突破25000元/平方米。

也就是说，仅用了不到14个月，房价就上涨13000元/平方米，笔者这位朋友的2套房子直接升值了312万元，翻了一倍还不止。花了90万元的首付，14个月挣312万元，收益率高达240%。平均每个月挣22万元，4个月就挣回了买房子的首付。可以看出，在房价大涨时，投资房子确实非常挣钱，用30%的资金撬动100%的财富增值。用最少的资金撬动最大的财富，并且这些财富还在不断增值，这也是大部分普通人唯一能够使用的杠杆投资。

正是这种赚钱效应，大量投资客涌入环京楼市，燕郊的房价带动着香河、大厂和涿州等环京城市的房价一路上涨。在燕郊房价突破4.5万元/平方米时，很多人喊出了对标北京，突破5万、6万甚至8万元的口号。而涿州的房价，很多人也对标燕郊，认为涿州房价能够突破4万元大关。在涿州楼市最火热时，有售楼部上午的售价和下午的售价不一样，几乎是一天一个价的上涨。甚至在2016年4季度整个环京区域都出台楼市调控政策之后，依旧无法阻止房价的上涨。但是不管是置业顾问、房产中介还是投资客，他们都认为越限购说明房子越紧俏，房价越会上涨，不然为什么要限购呢？

正是人们对限购政策的错误解读，让环京区域的房价在限购政策出台之后依旧上涨。很明显，在巨大的赚钱效应下，利益已经蒙蔽了人们的眼睛。为什么环京区域房价会大涨呢？根本原因是大量炒房客涌入导致的。而随着限购政策的持续收紧，越来越多的投资客被拒之门外，失去了购房资格。对于环京楼市来说，当时的房价严重偏高，当地居民根本买不起，当地居民也没有购房需求。更重要的是，在经历了多年大规模发展之后，环京区域的房地产规模，已经不是当地居民能够“消化”的了。

在炒房客都被拒之门外之后，环京楼市一下子就失去了大部分客户。因此，到了2017年5月份之后，环京楼市开始全面塌陷，房价从顶峰开始下跌，有人尝试抄底，但是很快发现自己高位接盘。就比如涿州的房价，从最高2.5万元/平方米开始下跌，有人在2万元/平方米抄底，有人在1.5万/平方米抄底，也有人在1.2万元/平方米抄底。特别是在2020年初，在涿州房价降到1.2万元/平方米时，很多人认为我涿州房价降回5年前的水平，很多人抄底涿州楼市。但是结果就是涿州房价又跌破万元大关，最后跌到9000元/平方米。目前，在涿州的楼盘中，不少楼盘推出的特价房价格都在8000元/平方米左右，这意味着涿州房价已经从25000元/平方米跌到了8000元/平方米。

相比于新房，涿州二手房市场竞争更激烈，在2016年和2017年楼市高峰期买房的人，他们的房子已经不再限售了，但是房子也已经亏损了。就比如笔者这位朋友，虽然买了房子就挣钱了，但是卖不掉就是纸面财富，现如今他买房子所在小区二手房已经降到了9000元/平方米，并且是有价无市，到处都是卖二手房的，买房的人寥寥无几。可以说，2015年之后在涿州买房的人，现在都亏损了，特别是在2016年和2017年买房的人，很多人的房子都已经资不抵债了。就算是笔者这位朋友，他虽然买的时候是12000元平方米，现在二手房售价在9000元/平方米以下，看似还没有资不抵债，但是算上这几年他还的房贷利息，如果现在卖掉房子，他的首付钱也亏完了。

针对环京区域的房价下跌，有投资客表示：当初太盲目自信了，被利益蒙蔽了眼睛，当初就没有想过买了房子之后房价会下跌，都是幻想着房价能涨多少。其实，环京楼市的楼市塌陷，这算是给人们上了一堂课：让人们知道，没有人口和经济的支撑，就算房价被炒作得非常高，那也只是空中楼阁。