深圳楼市新能量

今年到目前为止，深圳尚未出让过一宗住宅用地，是时候给沉寂的市场补充一些新能量了。

8-9的宝安区土地空间推介大会透露，将推出20个土地空间项目，总面积超过255公顷，主要涵盖1个重点片区，4宗国有土地、15个留用地项目，涉及航城、新桥、燕罗、沙井等多个街道。

这是近年来宝安首次如此大规模、集中公开推介土地资源，也是今年以来深圳各区集中推介用地规模最大的一次活动，难怪不少企业已经盯上。

其中最值得关注两宗地，是宝中03-29地块、宝中南街坊地块。

●宝中03-29地块

03-29地块地块位于宝安区罗田路、金科路交会处，地块一路之隔是新安中学高中部，地块西北面是海韵学校，一路之隔的新盘是中铁&能建住宅项目，近邻的还有在建的vivo、鹏峰大厦、维沃大厦、湾区产业投资大厦等总部项目，也靠近在建中的大铲湾“企鹅岛”。

6月22日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布[宝安中心区]法定图则03-29、03-30地块规划调整的公示。

公示显示，03-29、03-30地块合并为一个地块，编号03-29，用地面积9998平方米，规划用地性质为二类居住用地（R2），容积率5.4，配套设施为社区儿童游戏场地，备注“规划”。

以用地面积9998平米、容积率5.4核算，该宗住宅总建筑面积应该约5.4万平米左右、小而美的住宅社区。

近日，深圳市规划和自然资源局发布了深圳市2024年度建设用地供应计划，计划显示，2024年深圳市居住用地供应180公顷，商品住房用地计划供应80公顷，其中宝安区居住用地供应36公顷，商品住房占据18.5公顷，预计宝中03-29地块很快将发布出让公告。

●宝中南街坊地块

在土地简介中，南街坊地块被定义为湾区极核中的极核，是前海湾滨海一线最成熟最稀缺的集中连片净地。

据推介会消息，南街坊地块约12公顷，计划打造新一代国际消费新地标，联动周边共建宝中-前海世界级商圈。先行推出南街坊地块，用地面积约4.75公顷。目前正在开展产品策划、规划设计研究工作，接下来充分对接市场，推动前期谋划工作。

根据位置示意图，该地块的大概位置是广深沿江高速以东，甲岸南路与金科路交汇处西南。地块西北向是华侨城宝辰项目，西侧紧邻华侨城JW万豪酒店；东南向为华侨城欢乐港湾，西面无遮挡物，视野开阔，占据宝中难得的滨海一线景观。

该宗地近邻湾区书城（湾区之眼）、欢乐港湾摩天轮（湾区之光）、深圳滨海艺术中心（湾区之声）、滨海廊桥，此外还有宝安体育中心、宝安区政府、宝安公共文化艺术中心、海滨广场、青少年宫、宝安图书馆、湾区书城等系列市政配套。

目前土拍信息尚未公布，如果南街坊地块规划有住宅用地，一旦上架土拍市场，将引来多方目光。

2024供地潮将来

除了宝安上述两宗地，预计今年第三第四季度，深圳将迎来土地出让潮。

前段时间，深圳市终于公布2024年度建设用地供应计划，累计800公顷土地将面向市场。其中居住、产业、公共服务及城市基础设施、商服用地分别为180公顷、250公顷、365公顷和5公顷。

其中，商品住宅用地80公顷，同比去年供地计划的205公顷（新供应100公顷，更新整备供应105公顷），减少了125公顷，减幅约61%。

计划供应商品住宅最多的是前海合作区，总面积19.5公顷，占比24.4%；宝安区排第二，为18.5公顷，占比23.1%；龙华区13.5公顷排第三，占比16.9%。

从土地供应计划也可以窥见：

1、2024年的建设用地供应计划，不再区分新供应和更新整备。

2、相比于2023年供地，无论是居住、商服、产业、公共服务设施用地都有缩减。

3、前海住宅用地大增，今年将严控商业办公用地供应。

4、大力支持“20+8”战略性新兴产业和未来产业发展，推进先进制造业园区和“工业上楼”项目建设。

土地供应新策

另外，从中我们还可以窥见居住用地结构的优化调整与对战略性新兴产业的大力支持。

2024年的建设用地供应计划不再区分新供应与更新整备，这一举措简化了供应流程，提高了土地利用效率。这一调整反映出深圳在居住用地供给上的精准化与结构优化。

在“房住不炒”的政策导向下，深圳减少居住用地总量，尤其是商品房用地，旨在进一步稳定市场预期。这也使得具备居住属性的地块更加稀少。

同时，公共住房用地的减少并不意味着公共住房建设的放缓，而是可能通过提高单位面积的居住密度或优化住宅设计来弥补数量的不足，确保住房供应更加合理、高效。

鲜明对比的是，深圳对“20+8”战略性新兴产业和未来产业发展的支持力度空前加大。这一战略旨在通过聚焦20个战略性新兴产业集群和8个未来产业，推动深圳经济高质量发展。

比如“工业上楼”作为深圳独有的土地集约利用模式，不仅有效解决了土地资源紧张的难题，还为企业提供了更加灵活、高效的生产空间。

出手严控商办供地

应对写字楼高空置率

显著的变化之一是，在土地供应上，深圳开始着手严控商办供地。

主要原因是写字楼空置率持续高企。数据显示，深圳甲级写字楼的空置率在过去几年中一直维持在较高水平，部分区域甚至超过30%。

尽管经济增长稳定，但实体经济的收缩以及部分行业如互联网、地产、金融等的退租潮，进一步加剧了市场的供需失衡。

深圳政府通过严控商办供地，旨在优化土地资源配置，促进土地市场的健康发展。减少新增写字楼供应，缓解市场压力，也是引导资金流向更具潜力和需求的领域。

不过当下环境，地段及资源极好的地块，依然是实力型开发商早已盯上的香馍馍。尤其是位于福田、南山、前海、宝安、龙华核心地段的土地，向来都是热点“面包”。比如7月份南山住建局公示的后海地块——DU10单元、DU13单元，规划调整成“二类居住用地+商业服务业设施用地”，关注度更高。

只是这几年来受大环境影响，不少房企资金压力大甚至面临暴雷风险，在土拍市场搏杀的大多是实力雄厚的国企或央企。即将启幕的深圳土拍，还会有哪些优质地块出来？哪些房企已在蓄谋争抢？我们持续关注。