出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发布取消商品住房销售价格指导的通知，不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业可按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续，意味着郑州取消了新房限价。

业内人士认为，本轮楼市政策放松是对过热时期过严政策的调整，对过去的各种“限”进行松绑和取消。此前包括限购、限贷、限售等都陆续退出市场，此次郑州取消限价，意味着政策放松具有彻底性，带来了非常好的市场预期。

根据中指研究院统计，今年以来，已有沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

“开发商可自主定价，有利于降价促销”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉搜狐财经：“此次郑州取消新房限价，将价格自由调整的权力给到开发商，免除二次申请条件的冗余流程，有利于开发商更好地促销，缓解资金链。”

“更重要的是，取消商品房限价，给市场传达一个信号，意味着价格自由定价、自由波动，买者卖者自负，前期业主不能因为后期降价而找开发商的麻烦。”

他指出，商品房价格在项目规划上会时，发改部门会基于成本进行价格的审核备案，预售制下住建部门会对商品房价格进行预售审批，推行“明码标价”、“一房一价”。另外，开发商申请预售以后，可以在预售审批价格的基础上，自由上下浮动15%。超过15%，要重新申请预售。

另外，考虑到稳地价、稳房价、稳预期的顶层设计，特别是基于地方卖地、后续项目审批等考虑，很多城市依然坚持价格管理，防止过快下行，冲击地方卖地、冲击其他项目价格审批。因为，有项目大幅度降价，周边项目可能不得不跟进降价，如果后者的地价比较贵，显然这是不公平的。

在李宇嘉看来，郑州取消新房限价有利于促进开发商自由定价，进行降价促销。同时，可能会加剧市场对房价下跌的预期。“有价格管控的时候，市场会认为政府会让价格回到管控水平，不允许大幅度降价，但取消限价，这样的预期没有了，可能造成新房价格继续下跌的预期，反过来也会影响二手房价格。”他分析道。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也指出，郑州取消新房限价，实质上就是房价回归市场，政府不再干预房价涨跌。对于开发商而言是重大利好，可以根据市场供求关系对价格下调或上涨，灵活应对市场的变化。

“为新模式铺路，落实双轨制”

易居研究院研究总监严跃进认为，郑州放开房价的定价空间，具有非常好的市场效应，落实了“市场归市场、保障归保障”的导向。

据搜狐财经了解，郑州于7月29日启动首批配售型保障性住房配售工作，首批配售分为3个配售项目和1个预登记项目，共计1999套房源，所有项目均为精装修交付，房屋每平方米均价在5200元至7200元之间。

严跃进认为，此次政策放松表面看和市场形势有关系，但实际上或意味着为后续住房新模式铺路。尤其是此前郑州刚发布过配售型保障房的配售情况，对于后续更合理有序解决住房问题具有积极的作用。

中指研究院河南公司总经理梁波涛指出，郑州此次政策调整后，房地产限制性政策全面解除，商品住房市场回归高度市场化运行，与此同时，郑州人才公寓、配售型保障性住房大力推进，”保障房+商品房“的住房双轨制运行格局逐步建立，促进郑州房地产发展新模式加速形成。

同策研究院研究总监宋红卫也持相同观点，他认为当初这些限制性政策出台的目的是控制房价过快上涨，主要解决的是低收入群体居住问题，一旦保障体系完善后，低收入群体就有了居住保障，也就没有了市场化干涉的必要。

“配租型保障房近年来已经初具规模，今年又加快了配售保障房建设的步伐，我国住房保障体系逐渐成熟，这为楼市的市场化调节奠定重要基础。”他分析道，我国房地产市场已经进入存量市场阶段，市场化调节是存量阶段的特征，放开限价意味着未来楼市要倚重市场化调节的作用。

此外，近期三中全会也明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策，楼市调控基调也给市场化调节一定的空间。

严跃进指出，目前还有很多城市在房价方面有管控，从后续房地产新变革的角度看，类似价格确实可以放开，有助于促进供求两端自由选择，促进市场交易的高效率。谢逸枫预计，后续会有越来越多城市取消限价政策。