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御翠园销售中心，位于北京姚家园北路和姚家园东里中路的逸翠园南区。关注这一地块的人很难想到，御翠园竟然在这么久之后与逸翠园“重逢”。

御翠园是李嘉诚掌管的长江实业旗下和记黄埔在北京的最后一个项目，自2001年以总价约7亿元的价格拿下这宗姚家园地块，至今已经有23年之久。

去年7月18日，御翠园获得了预售证，时隔一年销售工作才开始启动。不过，御翠园销售中心的置业顾问表示，御翠园目前处于意向认购阶段，仍在等待正式开盘。

拿证一年后，稀缺也打折

在朝青板块的多条道路两边，深红色海报低调地印着“御翠园 观景大宅”等字样。宣传海报意味着，开发周期挺过23年、自带李嘉诚话题热度的御翠园真的入市了。

据北京市住建委官网，“御翠园”备案名为“逸翠园”，定位为城市高档低密住宅，有平层和联排产品可以选择。目前，御翠园取得预售证的共有9栋，包括3栋平层、6栋联排别墅，准许销售面积达到9.32万平方米，共473套房。除了这9栋住宅以外，御翠园还有5栋平层住宅和12栋联排别墅未在销售名列。而且根据备案信息，御翠园属于现房销售，成为该项目的优势之一。

御翠园。拍摄：白帆

但面对当前楼市调整背景，占据稀缺位置的御翠园，也不免要开启打折的策略。据公示的价格，御翠园拟售均价在9.07万-9.9万之间，个别户型的单价超过10万/平方米。御翠园的一位置业顾问则介绍，目前平层住宅有97折优惠，联排别墅可以打98折，四个联排端户不参与折扣，已经售罄。

还有传闻称，在正式取得预售证之前，2022年底御翠园的“吹风价”在10万/平方米以上，高于当下9万多元的拟销售均价约一成。与此同时，在目前的销售策略中，平层楼盘的阳台有一半的面积为赠送。

御翠园沙盘展示。拍摄：白帆

上述置业顾问表示，御翠园是一个很成熟的居住区，不会像其他市郊期房那样，还需要等待周边配套不断完善。目前御翠园还没有正式开盘，仍处于意向认购阶段，其中认购平层需缴纳50万元的认购金、认购联排别墅需缴纳100万元的认购金。至于何时能开盘，该置业顾问表示还不清楚。

从周边同品类的二手房来看，根据贝壳平台的信息，紧邻御翠园的逸翠园目前小区挂牌均价为88935元/平方米、御翠尚府挂牌均价为88902元/平方米、观湖国际挂牌价99677元/平方米、泛海国际均价超过10万元/平方米。

与后二者相比，御翠园的位置略逊一筹。而且御翠园为毛坯交付，这意味着装修也需要一大笔资金，而北京大部分新房都是精装交付，交付标准也是时下新房竞争的关键看点。

御翠园的设计也成为槽点。根据官方宣传，御翠园属港风建筑，但也有人认为，这种多年前的设计已经过时，没有什么吸引力。而且户型设计方面也有面宽窄、进深长等槽点，和当下北京的很多新房相比，同样不具备优势。

惜售23年，暴涨50多倍

御翠园位于北京三环和四环之间，属于朝青板块，被称为CBD后花园和CBD商务服务区。这一区域距离朝阳大悦城3公里、国贸商圈约9公里、丽都商圈约3公里，周边还有三里屯、国贸、燕莎等商圈，以及大大小小近10个公园。距离该项目200米处的地铁3号线体育中心站，预计下半年开通运营。从当下的周边配置看，御翠园的位置的确稀缺。

但是从略显荒凉到稀缺属性，李嘉诚旗下的长江实业等了23年。2001年长江实业旗下的和记黄埔以约7亿元的总价，拿下了这块40万平方米的姚家园地块，当时的楼面价仅1750元/平方米。

作为这宗地块最后开盘的项目，御翠园的售价也最高，最低住宅拟售均价也超过9万元。与23年前1750元/平方米的楼面价相比，御翠园的单价暴涨超过50倍。

超长周期的开发，让姚家园地块上的物业不断升值。

2001年拿下姚家园地块后，2002年和记黄埔地产 （北京朝阳）有限公司成立并操盘该项目，直到2005年6月，该地块才开始动工。当年11月，这宗土地的一期项目取得预售证，也就是现在的逸翠园。

据《每日经济新闻》报道，逸翠园共计760套商品房入市，最终的成交均价为9230元/平方米。即便如此，一期成交均价也是楼面价的约5.27倍。当时，姚家园地块周边的华纺易城、国美第一城、星河湾等楼盘的相继上市，土地价格进一步释放。

御翠尚府属于姚家园地块第二排交付的项目，2011年获得预售证。随着朝青板块愈发成熟，御翠尚府自然也随行就市。根据北京市住建委公示的信息，该楼盘当时的价格普遍在3万/平方米左右，部分楼盘单价高达4、5万元/平方米，成交价对楼面价的倍数进一步放大。

超长开发周期，风险增加

提及李嘉诚旗下的长江实业，还有一个项目不容忽视。位于广东东莞市厚街镇横岗水库旁的海逸豪庭，也是长江实业旗下和记黄埔开发的楼盘，7月初海逸豪庭推出30套特价房，部分户型仅1.4万-1.5万元/平方米，而此前该项目销售均价约2.3万元-2.4万元/平方米，每平方米售价下降近1万元。

即便如此，海逸豪庭项目的利润依旧可观。海逸豪庭所在地块是1999年和记黄埔以极低的价格，拿下这块总占地超过7000亩、总建筑面积达200万平方米的地块。闲置近8年后，被东莞市政府罚款了近8000万元，之后，项目开发又拖了5年之久。至今，海逸豪庭项目已经开发了25年之久，甚至超过了北京姚家园地块的时间跨度。

据《华夏时报》报道，如果对比1998年东莞2000多元/平方米的多层住宅价格，1万多元的单价仍是拿地时的6倍多。在2023年，海逸豪庭是长实集团在内地市场的主要销售项目之一，其余两项为上海湖畔名邸以及北京的誉天下。

姚家园地块则经历了一轮“有惊无险”的回收风波。在拿地13年后，也就是2014年2月10日，北京市规划和自然资源委员会发布了“关于平房乡姚家园新村商品房二期H组团项目公众参与意见采信情况的通告”。

据该通告，网上提出的意见包括：建议收回和记黄埔公司的土地开发权，重新进行土地“招拍挂”，维护土地市场公平，保证政府收益；如按此规划调整，新增建筑规模地价款补交标准问题。对于本次意见，相关部门的反馈称，本次公众参与只对规划指标调整征求意见，关于调整理由、土地供应方式等问题将结合平房乡绿隔地区城市化问题报市政府研究确定。因此，反馈意见中土地供应方式及地价款补交等问题不属于本次公示事项范围。

长实集团在其2023年财报中也把土地闲置、延期竣工等列为风险因素，称有关闲置土地的内地法律及法规，倘发展商未能根据土地出让合同条款（包括但不限于费用支付、土地指定用途、土地发展动工及竣工时间的条款）发展土地，则有关当局可向发展商发布警告或征收罚款，或要求没收发展商的土地使用权。长实集团表示，这一情况或给集团业务、财务、营运业绩、发展前景等造成重大不利影响。

另根据长实集团2023年的财报，该公司房地产销售中内地板块贡献了66.3亿港元的收入，而在2022年，该公司房地产销售中内地板块贡献了99.16亿港元。