距离5月17日国家出台“史诗级”房地产救市政策已经两个月了，效果如何，6月份昆明的新房销售量很能说明问题。云南房网不久前已有分析。

昆明本地最新的25条“救市”政策，如今执行也已经半个月，虽然效果仍有待观察，但本地业内人士说，昆明的政策还是技术性的微调比较多，尽管有一些鼓励买房的激励措施，可是力度有限，既然连“史诗级”的15%首付还取消房贷利率下限都没有带动销量上升，昆明只是在退税、公积金、以旧换新等方面做文章，作用不能说没有，但肯定有限。

当然昆明也有昆明的难处。房地产作为一个受政策影响很大的行业，所有的关键政策都是全国一盘棋，地方自由调整的空间确实有限。再加上房地产遭遇的困境本身也有更深更广的背景，如果仅仅在行业政策上发力，并不能解决根本问题。再说，有些措施还需要昆明市真金白银地拿出资金来实施，比如收储商品房，云南房网不久前曾经测算过，要想对市场有比较大的影响，收储规模恐怕要在一万套起步，可是钱从哪里来？

但即便如此，地方也不是没有施展空间，比如，两年前的中央政治局会议上就已经提出，各地可因城施策，制订地方性房地产措施，发展高水品住宅，满足城市居民提高生活水平的需要。按照这个提法，昆明市完全可以考虑放开别墅开发，在远郊发展高水品居住区，挖掘昆明、云南乃至全国高净值人群的购买力。

说到开发别墅，本来属于政策禁区，按照当年国土部（现自然资源部）的规定，城市住宅用地的容积率不得低于1.0，阻断了高水品别墅开发的可能。过去昆明市场上打着别墅旗号的高端房产，基本是合院、联排等准别墅产品，要么是商墅，作为住宅的独栋式别墅在市场上已绝迹多年。

但在去年9月，自然资源部向各地发文，建议取消远郊区住宅土地容积率1.0的限制，相当于变相取消了实行多年的“禁墅令”。可是从去年9月到现在，已经10个月过去了，昆明连土地都没卖几宗，更不用说容积率低于1.0的远郊土地了。

估计昆明市还是顾忌现在新房库存大，去化任务重，但昆明现在去化压力最大的是普通住宅，别墅由于多年禁令，其实并没有多少供应量，而且以准别墅产品为主。再说，目前昆明住宅积压，其中一个原因是同质化项目和产品太多，普通房产太多，而普通房产的销售高度依赖本地人口规模和本地普通人的收入水平，如今出生率下降、人口增速放慢、普通人收入增长停滞，普通住宅自然卖不出去。相反，昆明高端房产却面向全省乃至全国，潜力其实很大，关键在于增加对应的产品供应。

同样说到丰富市场供应，提高市场活力，昆明市还可以考虑向个人出让土地，允许私人自建私宅，这和放开远郊土地容积率1.0的限制也是不谋而合的。

虽然个人购买土地一直没有禁止，过去昆明市也不乏个人举牌竞买土地的例子，但以往自然人买地其实也是为了房地产开发，最终土地还是会转移到企业名下。云南房网所说的向个人出让土地，是指在远郊向个人出让小面积土地，在规划、建设合规的情况下自建私宅，当然这需要一些列政策配套，还需要解决公共资源比如道路、水电等基础设施建设的问题，可行的办法是大片区由开发商建设公共配套，私人在规定条件下购买小面积土地建设私宅。

如果昆明市能够在这方面有所突破，一定会释放巨大的市场活力，同时也解决现在远郊土地难卖，市场一潭死水的问题。

类似的做法在浙江等地已经有所探索，国家在政策上也鼓励各地因地制宜，摸索适合本地特点的房地产发展模式。允许在远郊自建私宅就很符合昆明的地方特点，也有利于发挥本地资源优势。

而之所以建议昆明在高端市场上有所突破和创新，是因为房地产已经进入一个存量资源竞争的时代，这里的存量资源主要指的是市场需求资源，而需求资源有多大潜力，又取决于一座城市的人口增量，所以房地产的竞争，在某种程度上其实是各个城市的人口竞争。人口增速比较快的城市，房地产市场的规模才会不断扩大，相反，市场规模就会萎缩。

但争夺人口谈何容易，昆明的常住人口虽然仍旧在增长，可是增速已大大放缓，这也是当前房地产失速的主要原因之一。昆明在高端房产领域探索新模式，尽快从过去的抑制转向鼓励，开发高水品远郊别墅，允许自建私宅，目的就在于利用昆明的宜居优势，在人口增速难以提高的情况下，从其他城市抢夺购买力存量资源，让其地方的购买力在昆明得到释放。