公募REITs二级市场价格终究会回归到内在价值上。

作者|市值风云基金研究部

编辑 |小白

2021年6月21日，首批9只公募REITs正式获得证监会批复登陆境内资本市场，标志着国内不动产投资信托基金领域的正式开启。

虽说国内公募REITs在刚上市到去年便步入了漫漫熊途，去年全部REITs产品更是悉数收跌。

但今年以来，经历了大起大落的公募REITs终于回归理性行情，目前国内36只公募REITs今年以来平均收益为4.9%，今年以来收益前十的公募REITs平均收益更是超10%。

（来源：Choice数据，市值风云APP制表）

解禁首日表现

根据公募REITs发行规则，其中原始权益人及其关联方参与的战略配售比例合计不得低于基金份额发售数量的20%，超过20%的自上市之日起持有不少于36个月。

于是三周年之际，战略配售投资者持有的部分基金份额也迎来了解禁时刻。

在首批9只公募REITs中，有5只产品在6月21日迎来了战略配售投资者所持份额的部分解禁，分别是博时蛇口产园REIT（180101.SZ）、浙商沪杭甬高速REIT(508001.SH)、平安广州广河REIT(180201.SZ)、中航首钢绿能REIT(180801.SZ)、东吴苏园产业REIT(508027.SH)。

不少投资者担忧份额解禁首日战略配售投资者大幅减持会引发较大跌幅，但解禁首日，公募REITs整体运作平稳，以上REITSs产品有涨有跌，幅度不超0.3%，与往日表现无异。

（来源：Choice数据，市值风云APP制表）

不仅如此，包括中航基金、博时基金、平安基金的3只公募REITs均在公告中明确表示原始权益人短时间内不减持。

比如，中航基金在公告中表示，该公司收到原始权益人同一控制下关联方首钢基金发来的函，“首钢基金承诺将继续持有本次解除限售的份额，自本次解除限售之日起36个月内不减持。”

（来源：Choice数据）

由此可见随着REITs市场的逐渐完善，不少投资者逐渐认识到REITs的真正价值，更加关注底层资产设施的经营情况和所投资项目的未来发展前景。

超跌补涨的公募REITs

遥想公募REITs刚进入国内市场时，便以租金收入、高分红为噱头成为众多投资者的心头好，并走出了独立行情。

但随着宏观经济影响叠加能源、高速公路等项目底层逻辑并不明朗，2023年，部分公募REITs的底层资产运营情况引起争议，公募REITs在二级市场出现了明显折价。

风云君曾经对国内REITs底层资产逻辑进行了一次深度分析，感兴趣的老铁可以扫描以下二维码参考。

（来源：市值风云APP）

整体来看，C-REITs指数于2022年年底至2023年全年波动下行，2024年初到底部，而后至今公募REITs二级市场综合表现有所回升，达到了2023年三季度的高度。

（来源：Wind）

在经历超跌后，2024年上半年，公募REITs市场整体回暖，并有补涨趋势存在。

截至今日，公募REITs整体涨幅表现优于前两年，但受去年回撤影响仍然有部分产品存在亏损。

目前上市的36只公募REITs中，仅有五只REITs自上市首日至今保持正收益。

（来源：Choice数据，市值风云APP制表）

风云君在去年对比国内外公募REITs产品时曾说到，要想国内REITs产品成为一个有稳定预期的投资品类，必须扩大资金盘子增强其流动性并且补全法律定位和法规框架的缺失部分。

目前事情似乎在向好的方向发展，继首批9只产品后，公募REITs在不断扩容，目前已经进入常态化发行阶段，Choice数据显示，截至6月21日，全市场已有36只公募REITs成功上市，累计发行规模近1200亿元。

此外，关于REITs的立法工作也在有条不紊地稳步推进中。

在二级市场趋于平稳以及覆盖面与普及率大幅提升的背景下，REITs最终会回归产品内在价值，真正发挥其兼具权益和固收的双重属性。

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