稳地产是银行资产质量稳定的有力支撑，在房地产融资协调机制等政策下，房企的流动性有望改善，银行涉房资产质量有望边际向好，前期估值受制于地产风险的银行基本面有望改善。

本刊特约 文颐/文

基于最新的数据，东海证券持续更新金融机构对房地产行业债权规模、银行涉房资产规模与风险状况。在对公方面，随着金融支持房地产16条、房地产融资协调机制推进落实，大中型银行对示范开发商支持力度较大，2024年一季度，银行业房地产对公贷款由降转增。在居民端，受需求不足及提前还款影响，2023下半年，个人住房贷款规模继续下降；受益于销售端限售进一步放松、存量贷款利率下调，2024年一季度降幅收窄。

在上市银行层面，2023下半年，上市银行涉房资产规模平稳，2024年一季度或随行业小幅增长。在资产质量方面，受益于开发商融资支持力度加大，对公风险明显放缓，2023年下半年，对公房地产贷款不良率自本轮上升周期以来首次下降，根据个别银行一季报及国有大行业绩说明会反馈，2024年一季度该值有望进一步下降；受宏观环境的影响，个人住房贷款不良生成仍面临上行压力，2023年下半年不良贷款率相应上升，根据个别银行一季报及存量RMBS月报数据，2024年一季度或进一步小幅上升。

对公房贷恢复较为明显

截至2024年一季度末，金融机构对房地产行业债权规模为57.90万亿元，与2023年第三季度末相比，下降约1400亿元。从结构上来看，居民端下降约7000亿元至38.57万亿元，体现市场需求较弱；对公开发贷上升约5900亿元至13.76万亿元，体现金融机构对开发商融资支持政策效果；其他债权方面，房地产其他对公贷款（主要包括经营性物业贷、并购贷等）、房地产信用债、房地产海外债及投向房地产资金信托规模基本持平。

受需求端影响，个人住房贷款规模下降约2300亿元，住房抵押贷款支持证券（RMBS）下降约4700亿元。后者下降主要发生于2023年第四季度，主要是由于：为落实存款住房贷款利率下调政策，大行发放新贷款将部分存量项目底层贷款置换回表内，这一行为导致RMBS项目底层资产提前偿还比例明显上升触发较大规模提前兑付。受益于销售端限售进一步放松、存量贷款利率下调，2024年一季度个人住房贷款规模降幅收窄。

房地产商融资协调机制落地，全国性银行加大对优质企业优质项目支持力度，叠加信贷投放旺季，开发贷规模于2024年第一季度增加约8800亿元，增幅较为明显。

截至2023年年末，上市银行房地产对公贷款规模约为8.39万亿元，较2023年6月末减少近700亿元，占总贷款的比重约为5.21%，约下降0.2个百分点；上市银行个人住房贷款规模约为34.44万亿元，下降约3700亿元，占总贷款的比重约为21.37%，下降约0.86个百分点。

贷款以外承担信用风险的资产：截至2023年年末，5家样本股份制银行贷款以外的承担信用风险的资产（主要包括表内非标投资、债券投资、表外承诺）约为5100亿元，较2023年6月末增加约148亿元，占总贷款的比重约为2.03%。

截至2023年年末，5家样本股份制银行不承担信用风险的资产（主要包括主承销债券、理财资金投资、代销信托产品及私募债等）规模约为5900亿元，较2023年6月末增加约53亿元，占总贷款的比重约为2.35%。

从房地产资产质量来看，对公不良率拐点初现，个人住房贷款不良斜率放缓对公房地产贷款：2023年以来，房地产政策积极，住房销售降幅收窄，开发商信贷违约面积明显收敛，不良斜率明显放缓。2023下半年以来，开发商融资支持力度较大，不良生成明显下降。测算19家样本银行对公房地产贷款加权平均不良贷款率从4.27%（2023年6月末）明显下降至3.52%（2023年6月末），为2020年进入上升周期后的首次下降；其中，国有大行对公房地产贷款不良率由5.76%下降至5.48%。

2023下半年，个人住房贷款生成端压力延续，个人住房贷款不良率延续上升。测算19家样本上市银行个人住房贷款加权平均不良贷款率，从0.45%（2023年6月末）上升至0.47%（2023年12月末）；其中，国有大行由0.44%上升至0.46%。

基于个别银行一季报及RMBS月度报告披露数据，2024年一季度个人住房贷款质量或进一步小幅走弱。值得注意的是，随着保交楼的持续推进，2023下半年以来，个人住房贷款风险上升斜率已放缓。

存量住房去库存、一线城市限购放松等政策有利于进一步缓释涉房资产风险。当前银行估值处于历史低位，持续关注宏观环境改善、重点领域风险缓释隐含的估值修复机会。

政策持续放松提振信贷需求

金融监管总局表示，满足房地产项目合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”的建设。5月27日下午，金融监管总局召开党委会议，研究部署《防范化解金融风险问责规定(试行)》贯彻落实举措。会议强调，要促进金融与房地产良性循环，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。要配合防范化解地方债务风险，指导金融机构按照市场化方式开展债务重组、置换。

实际上，稳地产是银行资产质量稳定的有力支撑。在房地产融资协调机制等政策下，房企的流动性有望改善，银行涉房资产质量有望边际向好，前期估值受制于地产风险的银行基本面有望改善。

随着上海发布一揽子楼市政策，从商贷和公积金贷款，首付比例、利率等维度降低房贷成本。目前，上海地区已有银行开始执行首套房3.5%、二套房3.9%的最新利率。此次调整前，上海市首套房商 贷利率为 3.85%，调整后，以100万贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，购房者可节省利息成本约7.11万元。

银行人士表示，前来咨询提前还贷的客户有所增多，上海各银行的提前还贷周期仍在两至三个月间。业内认为，目前的房贷新政暂未触及存量房贷相关，未来提前还贷仍然是趋势。

政策的出台在一定程度上能够带动居民部门需求的修复，进而有望拉动银行资产端的扩张。由于存量按揭利率与新发放利率存在一定利差，会导致部分居民提前还款，会对银行按揭贷款的价格形成一定的冲击。

值得注意的是，继上海之后，广州、深圳也降低了房贷首付比例以及房贷利率。

广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对限购、信贷、公积金以及房屋收储等多方面做出优化。与此同时，央行广东分行也对广州市差别化住房信贷政策做出进一步调整。广州调整取消了首套、二套商业房贷利率下限，并将首套房及二套房最低首付款比例分别调整为不低于15%、25%，同时还进一步放开了“三套房”贷款政策。

根据市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限；其中，首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的 LPR+30BP调整为 LPR-5BP。

目前为止，一线城市中的上海、广州、深圳都已出台一揽子政策，跟进落实“517降首付降利率”的政策导向，仅剩北京尚未出台相关政策，预计后续也会出台相关政策。

相比来看，广州的调整力度最大，不仅首套住房个人住房贷款最低 首付款比例下降幅度更大，而且也取消了贷款利率下限，体现出政策差别化和精准化。预计未来各地普遍会出台“首套住房个人住房贷款最低首付款比例调至 15%”、“取消贷款利率下限”等政策。

（作者为自由撰稿人、资深分析人士）

本文刊于06月08日出版的《证券市场周刊》