作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

01

5月份的新政逐渐落地，银行比较烦，都啥政策呢？

1、首付比例降了，除了北上深，全国大部分城市，首套房15%，二套25%；

2、利率降了，大部分城市都取消了房贷利率下限，现在全国平均利率，首套3.45%、二套3.9%，又回到了“3字头”。

这对银行确实压力大了点。

降首付确实是把买房的门槛降下来了，但压力就来到了银行这边，对银行来说风险更大了，比如房价要是再降一降，首付就没了，那断供的会增加，银行就吃不消了。

降利率压力就更直接了，银行赚钱的一个核心指标就是净息差。

一般来说，商业银行的净息差应该保持在1.8%以上，2023年末，银行净息差1.69%，首次跌破1.7%，一季度跌到1.54%，这是20年来的新低，最惨的一家只有1.27%了，如今政策落地，二季度的数据也不是很乐观。

本来是靠息差吃饭，如今，想挣钱，越来越难。

银行咋办呢？

很有意思，咱们先看看一般手段。

1、存量房贷还在勉力维持。

现在呼吁给存量房降房贷的声音很多，但没啥实际动作，这对银行是大利好，毕竟不少人的存量房贷，还站在4%的高岗上，比如深圳就明确说哦，新政之前的存量房贷，还得按当时的利率还。

2、降存款利息。

现在，存款余额297万亿，根本不愁存款，一些银行为了揽储而搞的特色存款业务，基本都下架了，以前受欢迎的大额存单，现在基本没额度。

也就是说，银行的主要业务已经从揽储变成揽贷了。

02

所以为了揽贷，银行在房贷上，也开始整花活了。

• 比如，某国有大行，可以先息后本；
• 某股份制商业银行，可以前3年只还利息；
• 而另一家银行更是把先息后本按年套用，什么“气球贷”、“轻松还”，结合出多个不同的还款方式。

这个方式本来是以炒房团著称的温州先搞的，而“先息后本”其实是经营贷的还款方式之一。

只能说，现在的房贷业务都变成买方市场了，只要你贷款，都好商量。

银行的说法是，现在购房者压力大，现在上车门槛降了，先息后本，还可以再减轻一部分月供压力。

对于那些要断供的人，银行也是下足了功夫。

想断供，银行会和你商量，月供可以降不少，1万的月供，可以先收2500，剩下的慢慢还，只要不断供，咱们还是“好朋友”。

以前银行可不是这样的，到期不还钱，那该起诉就起诉、该查封就查封、该拍卖就拍卖，把你房子卖了要还是不够还贷款，那还会逼着你继续还钱。

画风突变是因为，银行手里的房子已经够多了，根本卖不完，前两年收了不少房子，但是进入拍卖后，越来越不好卖，拍得越多，流拍的也就越多，那就干脆别收房了，每个月哪怕是只收2500块也好过一分没有是不是？

03

在房地产转暖之前，这种情况不会有啥大改变。

今年一季度，个人房贷余额38.19万亿，同比下降1.9%，少了7000亿，优质资产减少了，但坏账还在不断增加。

以前催收这些事都是交给第三方的，但现在好多三方公司都不干了，所以不少银行只好开始自己组建催收部门了，不干不行，数据会很扎眼，很多考核会有问题。

比起“赚钱赚到不好意思”的年代，现在银行的姿态真的是很亲民了，但其实还可以更亲民。

为啥这么说呢？

比如现在使劲推的这个先息后本，真减压吗？

其实就是一个期限错配的游戏。

假设一套500万的房子，15%的首付，3.45%的利率，贷款30年，简单算笔账就会发现：

1、少5%的首付，大约25万进入贷款，要多付10几万的利息；

2、先息后本，前3年的月供压力确实小了，但是之后的月供会从1万直接变2万；

3、利息高了不少，大约利息总额要多付20多万；

可能确实会吸引一些有现实需求的人，但指望这个扭转乾坤太难了。