文/乐居财经 吴文婷

楼市松绑之际，银行对个人住房贷款也频出大招，且重点落在了存有争议的“先息后本”类还款方式上。

近日，某银行在官微发布“房贷利好政策来啦”一文，介绍了4种特色还款方式，包括“二阶段还款方式”、“双周供”、“轻松还”和“气球贷”。

其中，该银行重点介绍了“二阶段还款方式”，这种方式前三年内只需按月付息即可，第四年开始至贷款期结束之间，需要按月等额本息还款。贷款期限在10-30年之间。目前适用的城市有上海、广州、杭州等。

不过，目前在该银行官微已查不到此文，但在其合肥分行官微仍可见此文。

前不久，网传建设银行可以办理个人商品住房贷款“先息后本”还款方式，最多延长2年，每个月可最低还款1元，以此降低购房者月供压力。

针对此事，金融一线引述建设银行北京地区某房贷中心工作人员的说法：“确有此事，最长可申请2年，期间仅支付利息及最低1元的本金，2年后仍需正常偿还银行本息。”

据媒体梳理统计，建设银行、工商银行、邮储银行等多家银行也有房贷“先息后本”还款方式存在。例如，建设银行的“轻松供”、“尾期还”，兴业银行的“随薪供”等。上述还款模式多在2022年上线，目前多数仍存在。

实际上，“先息后本”并非新鲜事，与常规的等额本金、等额本息相比，“先息后本”的还款模式最大用途就是提供“缓冲期”，在最开始的时间内月供压力较小，但实际支付的本金和利息总额更高。

值得注意的是，以“气球贷”为例，一般都是用于周期比较短的经营贷或者消费贷，其贷款用途不能流向房地产。早在2011年前后，个人按揭贷款的“气球贷”模式就因其计息方式、契合炒房等问题被监管部门喊停。

在业内普遍看来，上述模式近年“重出江湖”，或与银行房贷业务逐渐缩水、业绩压力增大有关。房贷规模缩水、利率内卷至极限的背景之下，不少银行通过各类创新产品试图突围“揽客”。

数据显示，截至2023年年末，国有六大行个人住房贷款（按揭贷）余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。除邮储银行外，其他五大行个人住房贷款规模均出现下滑。

自2024年以来，重点城市陆续松绑或者全面取消限购，尤其是在5月17日，史上最大力度降息降首付出现，保交楼、去库存等政策相继出台。

据贝壳研究院发布报告显示，2024年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP。

5月，首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落55BP和101BP，同比保持下降，同时这也是百城二套房平均利率自2019年以来，首次进入“3字头”。

华福证券研究所金融首席分析师张宇认为，随着按揭贷款利率的持续调降，按揭贷款资产的利差也已经下降到较低的水平，银行卷“价格”的空间越来越小。各家银行势必会不断优化产品设计以及改善服务体验等来争夺客户。“先息后本”的还款方式能够减轻居民前期还贷的压力，满足新市民购房安居需求，在当下产品中具备创新性，预计未来各家银行会推出更多的创新举措来吸引客户。

不过，易居研究院研究总监严跃进指出，若随意发放此类贷款，则很容易造成一种错觉，即还款压力不大。因为若是后续收入状况不及预期，其压力会变得越来越大，会产生不可控的贷款违约和金融风险问题。