出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

继4月底宣布聚焦三大主业后，万科 “瘦身”步伐正在加快。

5月27日，深圳公共资源交易中心公告显示，万科深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权，已由深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司拿下，以挂牌价22.35亿联合竞得。

据了解，该地块土地使用年期30年，现剩余23年7个月，主要用途为商业办公及酒店，且要求自持70%。

一位业内人士分析称，此次交易地块主要是商业办公和酒店性质，自持比例又高，后续建设还需投入大量资金，建成后也需长期运营培育才能见到成效，对于当下的万科，能够完成转让、及时变现回笼资金，显然是最合理、最明智的选择。

“对于企业来说，不拘泥于一时，有进有退，长短期资产合理配置，才能赢得长期的可持续发展。”上述人士指出，对于深铁集团，接手本项目后，也将有助于推动深圳超总片区的基础建设和产业发展。

万科方面告诉搜狐财经：“此次交易是公司坚决落地瘦身健体一揽子方案的举措之一。通过交易完成，有助于减少非主业资产对资金的占用。深铁集团参与竞得项目土地使用权，体现了大股东以市场化、法治化的方式真金白银支持万科。”

“瘦身”步伐加快

3月初，一场“非标债务”事件，引发起万科的债务连环扣，万科紧急与银行沟通债务置换，将持有的万科债券"标转非标"。为避免公开债务违约，曾有消息指出12家银行正为其筹措最高800亿贷款，甚至监管部门出面力挺万科融资。

在4月30日的股东大会，万科宣布要“瘦身健体”，聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业，计划未来两年削减付息债务1000亿元以上，并制定了一揽子方案：一是退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；二是每年完成200亿大宗资产交易。

财报显示，截至2023年年底，万科有息负债合计 3200.5 亿元。其中，一年内到期的有息负债624.2 亿元；如果从融资对象来看，有息负债中的银行借款1973亿元。

简而言之，万科两年内要削债当前有息债务的三分之一。

5月8日，万科以22.35亿元挂牌转让深圳湾总部基地地块。在此之前，还传出其拟以87亿元转让深圳10项资产，涉及酒店、商业、办公、公寓等，以及出售长租公寓项目泊寓、普洛斯股权等传闻。

万科正加速非主业资产的“瘦身”步伐。瘦身的同时，万科也在转换融资模式，从“总对总”的模式，转向以项目、资产信用为主的融资模式。

自5月以来，万科频频获得银行贷款，均是通过抵押旗下项目公司股权而成。

频频抵押融资

5月23日，搜狐财经获悉，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，目前已到账100亿。

天眼查显示，万科将旗下万科物流发展有限公司约270亿元的股权出质，质权人为招商银行深圳分行，股权出质自5月20日生效。

在此之前，万科还获得5家商业银行共计85.39亿元贷款，一个月获得融资额累计达300亿元。

具体来看，其于5月13日向中国银行、农业银行、北京银行和邮储银行申请总计73.39亿元贷款，抵押物分别是西安、武汉、深圳、广州、常州、宿迁等地的项目公司股权。

5月20日，万科又获得中国银行12亿元贷款，抵押物为江苏常州项目公司股权。此外，其于5月16日还成功发行一笔规模14.35亿元的CMBS。

融资获得重大进展，万科股债价格也双双上升，市值重回千亿。截至5月27日收盘，万科市值为1058.25亿元。

但无论是200亿银团贷款，还是5家银行85.39亿贷款，均是万科将项目公司股权和资产质押而来。

据了解，此次200亿银团主要是股份制银行，而此前500亿银团贷款的传闻，牵头是国有大行，意味着招行牵头的这一笔，要么是额外新增的，要么只是500亿的先头部队，后续预计仍有银团贷款会陆续落地。

这也同样意味着，万科需要有更庞大的抵押资产。

万科的资产清单

万科的资产版图究竟有多大，可供质押融资的资产还有多少，成为业界的关注点之一。

官网显示，万科多元业务包括房地产开发，物业服务板块 “万物云”，租赁住宅板块“泊寓”，海外业务上市主体“万科海外”，酒店度假业务“万科酒店与度假村”，食品业务，物业仓储业务“万纬物流”，以及商业开发运营业务“印力集团”。

房地产开发、物业服务和租赁住宅三大板块，乃是万科要聚焦的三大业务；其它业务，则是万科要退出、清理和转让的板块。

此前有消息称，就800亿元银团贷款的抵押资产清单，万科已与银行贷款人达成初步协议，贷款提取额预计不超过500亿元。万科已向潜在贷款人分享购物中心等主要商业项目名单，贷款人正尽可能审查高价值资产。

消息还指出，目前万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，若银行以50%贷款价值比放贷，万科可获得450亿左右资金。

在4月底的股东大会上，总裁祝九胜曾透露，过往几个月，万科与银行在资源问题、资产问题，特别是押品问题上有很多交流，基本结论是，万科的押品、资源、资产相对充足。

但从万科近期融资来看，抵押资本基本是房地产项目公司股权，以及万纬物流股权。其商业地产资产尚未出现在名单中，用于传闻中的500亿贷款融资概率更高。

除已抵押的万纬物流外，方正证券近期对万科的其他资产也进行过估值：印力位于核心城市、预计易于融资的项目，总估值可能达322.34亿元；按照50%的抵质押率估算，对应潜在融资空间约为161.17亿元。

万科持有万物云66060.2万股（约56.3%股权），按照5月27日收盘价计算，对应市值约为152亿元，按照50%的质押率估算，对应潜在融资空间约为76亿元。

万科还拥有普洛斯21.4%股权、泊寓、认缴规模超175亿的产业投资基金、广信房产资产包50%股权、万科商业、VCapitalLimited旗下商业资产，以及万科酒店与度假、食品事业部持有的资产等。

但这些资产的抵押或出售，究竟能为万科带来多少资金，目前尚难定论。