北上广深是否会全面取消限购？经济学家解读
日前，杭州、西安两地相继宣布调整房地产政策，全面取消住房限购措施。至此，目前全国仍保留住房限购的省份或城市，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市，仅剩海南省、天津市仍处于部分放开限购的状态。
未来房地产优化政策走向何方？是否所有城市会全面放开限购？对此，中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平分析道，总体而言，下一阶段相关政策或将进一步松动，但部分城市，尤其是一线城市仍需保留一定程度的限制，因为库存较低，限购政策松动之后房价出现明显的上涨，目前还不是一线城市将所有限制政策放开的合适时机。
此外，连平指出，目前房地产市场的主要矛盾并不在于供求关系的紧张，而在于市场的观望气氛较为浓厚。
2024年5月9日，陕西西安城区楼群 / IC photo
剩下的城市限购政策会否全面取消？连平：目前不是一线城市放开的合适时机
昨日（9日），杭州和西安相继全面取消住房限购。而稍早前，长沙（4月18日）、成都（4月28日）也全面取消住房限购。
4月30日召开的中共中央政治局会议也为房地产政策定了调。会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
连平表示，关于房地产政策的松动其实已经持续了很长一段时间，但还有部分城市，尤其是一线城市，虽然在限制方面有所松动，但力度相对有限。一线城市房产库存较低，可能会担心限购政策松动之后房价出现明显的上涨。但连平认为，目前房地产市场的主要矛盾并不在于供求关系的紧张，而是在于市场的观望的气氛较为浓厚。
针对后续房地产市场优化政策的方向，连平分析道，“有关住房需求方面，改善性的需求和刚性的需求都存在，但问题在于，什么时候购房、地产市场什么时候能够企稳复苏、市场的风险什么时候能够得到有效的控制，这些都影响到购房者的决策。所以我觉得下一步相关的政策可能是继续稳定向前推进，在相关政策进一步松动的方向来加以推进，尤其是在那些政策没有明显松动的城市。”
连平认为，从主要一线城市的供求关系来看，目前还不是一线城市将所有限制政策放开的合适时机。“在一些主要的一线城市保留一定程度的、合适的限制，恐怕还是需要的，”连平随后补充道，“不过，某些重要的一线城市，还是可以推进这方面政策限制的松动。一方面，向市场传递一个政策将进一步放松的信号；另一方面，也通过类似的举措，鼓励那些原本有需求的购房者能够出手。”
连平：需求政策推进空间已经不大，问题在于供给
目前，各大城市的优化政策主要针对释放需求方面，但连平认为，（释放）需求的政策大幅度推进的空间已经不大，现在的问题在于供给方面。
连平解释道，在政策密集出台的情况下，房地产市场的需求释放依然没有明显的改变，而这一问题与供给方面的问题有关。流动性风险以及债务的压力导致一部分房企，甚至一些规模较大的头部房企都出现了爆雷的可能性。“而房企爆雷的风险，购房者肯定是不愿意接受的。因此在这种局面下，购房者一定是比较谨慎的。”
据此，连平建议，接下来优化政策的方向，包括一些财务资源，应当朝供给方投放，来帮助房企改善流动性以及债务状况。连平总结道，“到目前为止，依靠常规的金融体系来满足房地产市场融资的需求，已经非常困难了。因为绝大多数房企的状况已经不符合，由商业银行、其他的金融机构或者市场给他发行债券的标准……银行体系也不愿意为在他们看来具有较大风险的房企提供大量融资。”
由于“常规状态下的金融机构给房企融资的条件已经不复存在”，连平认为应当“由国家出面，加上一些国有的金融机构组建基金等等方式来给困难的房企提供流动资金。在国家出手，在房企的债务状况和流动性状况得到明显改善以后，需求方面投放的许多政策的效应可能就会显现出来，这样供给和需求的结合会推动未来房地产市场走向复苏。”
2024年5月9日，浙江杭州一处新建楼盘 / IC Photo
连平：如果房企流动性和债务压力比较明显，政策不到位，“以旧换新”将有困难
近期，房产“以旧换新”的话题也引发了公众的广泛关注。目前，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，上海深圳也相继加入。
连平表示，房产“以旧换新”也是一个推动房地产市场复苏的方式，但“以旧换新”当然也需要政策以及财务资源两方面的支持。
此前，中新社记者梳理发现，各地支持住房“以旧换新”的方式主要有三种：一是由房地产开发商联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。二是由开发商或地方国企收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。三是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。
连平指出，如果房企的流动性和债务的状况有比较明显的压力，而相关政策资源不能够到位，达不到所希望的水平的话，那么房企来推进“以旧换新”恐怕也有一定的困难”。
因此连平认为，推动房产“以旧换新”落地需要从实际出发，综合考量各地的供求关系以及不同房企的经营状况，“因地适宜”地推进“以旧换新”。除此之外，地方政府也应该积极地投入政策和财务资源，在推动房地产市场复苏的同时，起到拉动消费和投资的作用。
当提及“城市更新”将对哪些领域、行业带来刺激时，连平指出，城市更新首先会带动基础设施建设领域，例如为城市管道、道路交通设施带来改善以及对水泥、钢材等行业产生积极作用。此外，城市更新也可能对消费造成影响。城市更新过程中，一些老旧住房将得到改造。在改造的过程中，一些家庭就会搬到通过政府或市场提供的新住宅中，进一步带动家具、家电、装潢、纺织品等多方面的需求。
最后，连平总结道，城市更新对消费的促进作用是较为全面的，直接及间接影响到的行业可能有十来个，将对消费端的复苏起到推动作用。
（林铃锦对此文亦有贡献）
来源|观察者网