深圳楼市继续“等风来”
“金众云山栖小区有一套三房带装修的‘笋盘’，88平方米才卖250万元左右，你要不要考虑一下？”5月7日下午，在深圳大鹏新区的一家地产中介公司里，置业顾问黄小姐向记者推销其手头上的优质房源。
据黄小姐介绍，她当天上午才带了一位客户看过这套房，另外还有两位客户约了周末过来看房。“这些客户之前考虑的是坝光新村（小产权房），现在新政策来了，大家都开始把目光转到金众云山栖这类商品房小区。在附近几个小区的房源中，我这个‘笋盘’是最具性价比的。”黄小姐对记者说，“你要不要去看看？”
黄小姐口中的“新政策”，指的是深圳市住房和建设局于5月6日傍晚发布的《关于进一步优化房地产政策的通知》（下称《通知》）。
“暖风”频吹
《通知》由“分区优化住房限购政策”“调整企事业单位购买商品住房政策”和“提升二手房交易便利化”三部分内容组成，目标是更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
其中，“分区优化住房限购政策”部分与个人购房者最为相关，亦是这次新政策的最大看点所在。根据《通知》，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策基础上，可在上述7个非核心区范围内再购买1套住房。
记者留意到，其实在《通知》出台前，深圳楼市政策近半年来已经在不断优化调整中，比如2月份松绑限购、3月份取消“7090政策”、4月份推出“以旧换新”等等。
在一系列政策“暖风”之下，根据深圳市房地产中介协会（下称“深房中协”）的数据，2024年3月深圳全市二手房记录量（本文记录量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）为5196套，环比增长116.6%、同比增长5.1%，成功突破了行业荣枯线标准的5000套关口。
但到了4月份，4942套的二手房记录量虽然同比增长32.0%，但环比却已下降4.9%，且重新跌落在行业荣枯线标准之下。二手房在售量方面，截至2024年5月1日，全市二手房在售量达到60247套，较4月1日统计的58122套增加了2125套，并创下了近期新高。
与此同时，根据深房中协的统计，在2024年第18周（4月29日至5月5日），亦即《通知》出台前一周，深圳市各区域的二手房记录量均出现了断崖式暴跌，环比跌幅普遍超过60%，大鹏新区更是成为唯一一个记录量为0的区域。
在这样的背景下，《通知》的适时出台，无疑显得极为重要：“政策暖风继续吹”。
“高库存背景下，《通知》有助于进一步降低购房门槛，提升房产交易的便利度，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进深圳楼市平稳健康发展。”《通知》出台当晚，平安证券的杨侃即在研究报告中对其作了高度认可。
效果如何？
杨侃在研报中表示，近日的中央政治局会议强调要“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。本次深圳的分区优化限购政策，符合“因城施策、消化存量房产”的高层定位，预计后续会有更多核心城市的限制性政策有望优化，更多去库存支持政策有望出台。
华泰证券的陈慎亦在研究报告中认为，此次深圳住房政策优化是对政治局会议地产表态的呼应。《通知》主要瞄准非核心区，同时严格遵守有的放矢的逻辑，释放非深户家庭、深户多孩家庭以及企业员工等购房需求，整体政策呈现的是有节制的放松力度，“我们认为后续范围将进一步扩大，有望推动市场信心和基本面修复”。
国金证券的杜昊旻也在研报中认为，本次深圳新政的核心在于降低外围区域的社保年限、多孩家庭在外围区域可多买一套房，相关措施“对释放潜在需求、去化库存起到积极作用”。
但在国家高端智库综合开发研究院（中国·深圳）研究员宋丁看来，这次新政对刚需买家的作用可能并不是特别大。他在接受经济观察网记者采访时表示，其实早在“五一”节前业内就盛传节后会出相关的新政，节后第一天新政果然落地，且从《通知》内容来看，基本上和此前大家的预期差不多。
“就这次政策本身而言，对于整个市场的活跃度会有一定的帮助，但也仅此而已。”宋丁表示，《通知》的主要内容其实就是包括对7个非核心区域购买二套房的放松以及“社保年限3改1”等，但这对刚需买家的帮助并不大，“原因很简单，现在供需市场还是比较弱，资金也比较匮乏，大家对市场的信心还是没有完全恢复”。
宋丁认为，在这种情况下，即便手中有闲钱的人，也未必会去非核心区域购买房子，更大的可能则是继续等待核心区域的放松，所以，“此次新政的受益面可能并不如市场想象中那么大”。
房地产公司的看法似乎也不是太乐观。“此次新政对刚需方面还是能够起到一些促进作用的，但能否使得公司的业绩有所好转，还需要看政策的效果具体怎么样，以及接下来市场的一些数据表现。”5月7日，金地集团（600383.SH）董秘处的相关工作人员在接受记者电话采访时如是说。
根据金地集团的2023年年报信息，该公司旗下多个在建（或在售）项目位于上述7个非核心区范围内，比如深圳光明明峰府、深圳宸峯府等。
期待进一步的政策
《通知》出台后的第一个交易日即5月7日， 18家深圳地产股全天大部分时间表现弱势，直到尾盘才勉强收红。5月8日，18家深圳地产股中有17家股价下跌，其中金地集团的跌幅更是高达5.63%，万科A（000002.SZ）亦下跌4.26%。这说明，股票市场上的投资者似乎对深圳此次楼市新政并不太看好，
那么，购房者和中介从业人员又是如何看待此次深圳楼市新政的呢？5月7日，记者来到大鹏新区进行实地走访。成立于2011年的大鹏新区位于深圳东南部，辖区面积600平方公里，是上述7个非核心区当中面积最大的一个。
在大鹏新区最为繁华的葵涌街道，记者留意到多家房地产中介公司如糯家、德佑等，其客流量均十分稀少，几乎可以用“门可罗雀”来形容，似乎新政并未带来什么影响。在丰树山路一家房地产中介公司内，记者刚好遇到了前来咨询房源事宜的林先生和为其解答问题的置业顾问黄小姐，便以购房者的身份加入了交谈。
林先生表示，他也知道5月6日深圳楼市又出了新政，但感觉对他们而言没什么作用。“我跟我老婆都是做小生意的，没交社保，也不是深户，所以就算社保缴交年限降低到1年，我们还是没资格买商品房。” 林先生指了指对面的坝光新村说，“为了小孩以后的上学，我们可能会买这边的房子”。
据记者了解，坝光新村并非商品房，但有村委盖章，可以积分入学，其旁边正是著名的人大附小深圳学校。
林先生认为，深圳是一个很有创业氛围的城市，而且教育配套设施十分健全，大家都十分向往能够在这个城市扎根下去，“我觉得深圳的优化政策可以更有魅力一点，比如对于有小孩要读书的非深户，其购房门槛可以完全取消”。
黄小姐则十分看好此次的楼市新政。“能不能使得房价上涨这个不好说，但可以肯定的是，交易量必然会增加，尤其是我们大鹏新区。”她表示，在大鹏新区的人口结构中，非深户的占比超过七成，这部分人群有不少是具备购房能力且有购房意愿的，但此前却受制于限购政策而只得租房或购买小产权房。
“以我们这片为例，人大附小附近只有三个大型小区：金众云山栖、承翰陶柏莉和坝光新村。据我所知，此前有一些自身不符合购房条件的家长，为了小孩能够入读人大附小而选择购买坝光新村。现在随着楼市新政的实行，这部分刚需就会涌现出来。”黄小姐说。
对于林先生有购买坝光新村的想法，黄小姐则劝其谨慎。她认为，小产权房的买卖是有风险的，“我建议你再等等看，现在深圳楼市政策一月一优化，按这个趋势，全面放开也并非不可能的事”。
显然，无论是潜在的购房者还是中介从业人员，大家心里还是在期待更进一步的楼市优化政策出台。
宋丁亦对记者表示，管理层活跃市场的目标是十分明确的，但此次新政力度有限，“所以我觉得监管层会对此次政策的效果进行跟踪观察，如果市场的反应不是特别强烈的话，不排除会有更进一步的优化政策出炉，比如放松的尺度可以再大一些等等”。