回购+拓展赛道 上市物企努力修复市值
房地产行业风险仍在出清，关联度较高的物业行业也处于调整期。2023年，物管行业并未出现触底反弹，而是继续探底，表现为股价、市值双双下行，物企上市之路愈加艰难。在此背景之下，众多上市物业企业采用回购股份来加强市值管理。
2024年，国资委将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核。市值管理成为上市物业企业重点关注方向。那么，上市物企的市值如何修复？未来物企在资本市场的发展前景预期如何？
上市数量创近六年新低
2023年，资本市场“寒意”明显，联交所对物企的上市审核及管理更加严格，企业上市意愿低迷。据中指研究院物业总经理牛晓娟介绍，2023年，物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅两家，分别是众安智慧生活和润华服务，募集资金总额约2.4亿港元。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低，回落至2015年的水平。
另据克而瑞研究院信息显示，润华服务和众安智慧生活，自2021年筹划上市以来均经历了3次递表，上市平均用时达到661天，较2022年6家新上市物企平均用时延长了367天，万达商管在历经4次递表后仍未闯关成功，上市之路坎坷。
资本市场寒冬，物企上市意愿急转直下。公开资料显示，2023年新递表企业仅4家，且其中3家为国资背景，唯一一家民企明喆集团也于2023年12月12日撤回了发行上市申请文件，而泓盈服务在2023年6月25日发布招股书后，2024年3月15日，再次在港交所发布招股书。今年4月24日，才顺利通过港交所上市聆讯，其是长沙市一家国有城市服务及运营提供商。
是否还热衷登陆资本市场？
渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨认为，当前及接下来一段时间仍会有物业公司上市，主要会以地方国资物企、大型非关联地产物企为主，但由于体量都较小，不会对整体市场产生太大影响。
牛晓娟表示，2024年，部分物业服务企业，尤其地方国资背景物业企业，仍在寻求奔赴资本市场的机会，以实现资产保值增值及组织结构优化。其中，泓盈运服已经顺利通过港交所上市聆讯，深业运营、经发物业仍在IPO进程中，且于2月份均已获得中国证监会发布的境外上市备案通知书，3月均已再次向港交所递交招股书，这些企业在2024年年内有望登陆港交所主板市场，市场信心或将出现回暖状况。
建诚晟业联合创始人苑承建也认为，“物业企业仍会积极追求上市，但估值将会继续下行。”
市值均值跌幅近50%
近两年，上市物业企业一直面临市值下行的挑战。2023年资本市场市值下跌明显，整个物业行业仍旧处于修复期。
据牛晓娟介绍，物业板块自2023年以来，总市值仍处在波动下行趋势。截至2023年最后一个交易日收盘，65家物业上市公司市值之和为2384.42亿元，市值均值约36.68亿元。相比而言，2022年58家物业上市公司市值之和为4170.15亿元，市值均值约71.9亿元，无论是市值总和还是市值均值，均出现大幅下降。其中，市值均值跌幅达到48.98%。
在个股股价上，据克而瑞研究院统计，截至2023年12月31日，仅京城佳业、宋都服务、鑫苑服务3家相对年初股价略有上涨，企业股价整体下挫，股价均值由年初的6.79港元/股下降至4.25港元/股，降幅达到37.2%。从不同类型企业收盘价涨跌幅来看，国资物企和民营物企股价较年初跌幅分别为35.0%、42.5%，民营物企股价整体振幅更大，国央企在此轮下行周期中的表现仍优于民企。
需要关注的是，2023年仍是房企偿债高峰年份，但市场销售疲软、企业融资不畅，物企反向“利益输送”仍在上演。房地产暴露出来的风险及“利益输送”行为均给物企带来负面的影响。
为了挽回市场信心，2023年，多家物企发起大笔回购，以表明对自身未来业绩增长的确定性态度。克而瑞研究院监测数据显示，2023年共有10家上市物企回购259次，累计回购2.91亿股，回购金额达10.10亿元，回购次数、回购股数和回购金额均远高于上年。2022年，上市物企回购92次，累计回购9919.68万股，回购金额约3.98亿元。
从企业回购策略来看，主要分为两种，分别是以碧桂园服务为代表的低频大额回购和以金科服务、绿城服务为代表的高频小额回购。在克而瑞研究院分析人士看来，上市物企频繁发起股票回购，向外界传递了对自身经营情况的看好，展现了对行业前景和股价的信心，也向市场传递公司价值被低估的信号，这有利于改善公司的资本结构，缓解投资者的担忧，稳定股价和市值，提振市场信心。
短期内股价、市值仍然承压
如何修复走低的市值，是每家物企都在思考的问题。对此，苑承建表示，对当前上市物企来说，一方面要继续提升管理规模，特别是优质次新项目，扩大管理规模的同时提高利润率，实现主业的做大做强；二是要做好与开发母公司的应收账款管理和经营独立，减少开发母公司带来的影响，特别是现金流影响；三是要积极拓展基于在管项目客户的新业务模式，比如资产管理、养老服务、城市管理服务等，提高经营效率，实现从传统物企向现代化服务企业的转型。
汤晓晨表示，目前上市物企市值处于低谷，行业外围因素占据主要地位，行业内部因素占据次要地位。行业内部因素是增量交付趋缓，受关联方应收账款拖累；基础服务商业模式竞争激烈，利润空间缩窄；更深层次的原因，是物企的第一曲线（物业服务）和第二曲线（空间变现）都遭遇暂时挫折。
“物业公司能不能再次赢得投资者目光，重新成为市值增长明星，依赖于物业公司在两方面的突破是否成功：其一，科技突破能否真正带来量化意义上的、可观测的、持续的降本增效提升或对物管行业商业模式的革新；其二，增值服务赛道能否‘跑’出来有价值的独角兽公司。”汤晓晨认为，如果能因此赢得投资者目光，相信这样的企业的股价、市值能够再上一个台阶，市场也会对既有物业公司进行重估，让优秀的企业脱颖而出。
对于未来物企在资本市场的表现，苑承建预期，由于受到地产行业持续下行影响，资本市场对物企认知转为传统行业、上市物企业绩特别是利润下滑等影响，目前资本市场对物业行业的热度仍在下降中，预计仍会延续一段时间。
2024年5月7日新京报产经周刊《物业转型之路》。
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽