上海豪宅供应“井喷” 富豪还够用吗
经济观察网 记者 丁文婷 4月18日，随着陆家嘴豪宅滨江凯旋门开盘售罄，上海滩又一红盘诞生。212套房源在6小时内被一抢而空，总价1.1亿元的“楼王”在开场即被选购。
就在几天前，上海巨鹿路一套老洋房以3.1亿元的价格成交，单价高达100.9万元/平方米。实际上，从今年3月底中海·顺昌玖里开盘当日销售金额刷新历史纪录开始，上海豪宅市场 “捷报”频传，它们共同印证着一个现实——在楼市仍未明显回暖的当下，上海豪宅走出了独立的行情。
进入2024年，上海新房豪宅开启供应放量模式。同策数据显示，仅在一季度，3000万元以上豪宅的供应已接近1000套，超过了2017年—2022年的年均供应套数。
在“井喷”的豪宅供应量下，富豪还够用吗？
积蓄已久的需求和供给
在今年3月底，中海·顺昌玖里以196亿元的单盘销售额刷新了全国纪录。
4月10日，陆家嘴滨江板块豪宅滨江凯旋门入围积分公布。113.04分的积分门槛使滨江凯旋门成为仅次于徐汇云锦东方、前滩百合园的高入围分楼盘。
滨江凯旋门位于陆家嘴南侧、黄浦江东岸，共有212套房源，单套均价超4000万元。滨江凯旋门要求购房者具备至少21年连续缴纳社保记录。最终，项目的认购率达到504%。
同样在4月10日，位于上海市黄浦区的融创外滩壹号院二期开启认筹，在4天半的时间里，项目吸引了350组客户，认筹比超过170%。
“我们店就有100多名客户转投了新房。”黄浦区的豪宅经纪人王响告诉经济观察报，目前，他们店里维护的70多位客户买了中海·顺昌玖里，20多位客户买了绿城·外滩兰庭。这些客户几乎都在二手豪宅市场兜兜转转了至少3年。
王响介绍，一般来说，3000万元以上的豪宅，客户从有购买想法到下手通常需要5年—6年的时间。现在，这些在二手市场上观望已久的富豪们，几乎不带半点犹豫地杀入了新房豪宅市场。
同样等待多时的还有豪宅的开发商们。
今年有豪宅项目入市的某央企上海相关业务负责人林舒告诉经济观察报，不少豪宅项目早就达到预售条件，其所在企业的项目已经等了2年，有些项目甚至等了3年多，从期房等成了现房。“大家都在等审批价格放松。很多新房周边的二手豪宅已经卖到20万元/平方米以上，但新房当时只能批下来14万元/平方米的价格”。
从2023年年中开始，针对豪宅开盘价，各大开发商开始了与监管部门的一轮轮 “打磨”。最终，中海·顺昌玖里备案价通过，带领着新天地板块的新房均价突破了17万元/平方米，绿城·外滩兰庭、滨江凯旋门等项目的单价也纷纷超过了16万元/平方米。
林舒称，滨江凯旋门、香港置地·启元等项目的单价都比最初的价格上调了2万元/平方米—3万元/平方米。
克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅供应占比接近商品住宅供应总量的20%，而在过去五年，这一比重都维持在10%以下。在今年前四个批次的新房供应中，总价2000万元以上的高端住宅供应总量达到了2728套，已达2023年的77%。
优势明显
现在，王响已经不再带看任何二手豪宅，转做了豪宅租赁，因为价格差摆在眼前，“能买这样房子的客户都不傻”。
“和翠湖天地一样的位置，相似的户型，中海·顺昌玖里单价只卖17.2万元/平方米，翠湖天地二手豪宅的单价要25万元/平方米，我为什么要买二手房？”这是客户向王响发出的“灵魂拷问”。
与中海·顺昌玖里一街之隔的中海·建国里去年的成交单价也达到了24万元/平方米。融创外滩壹号院二期开盘均价为16.8万元/平方米，而项目一期二手房价格早就站上20万元/平方米。
在价格优势之外，稀缺性是豪宅热卖的另一重因素。
林舒说，这是一股被压抑了很久的购买力。一直以来，上海都不缺豪宅购买力，但他们遇到合适的产品才会出手。比如，在上海的新房产品中，市区大平层的供应一直十分稀缺，而在第三和第四批次供应中，滨江凯旋门、融创外滩壹号院和香港置地·启元都推出了300平方米以上的大户型，积蓄已久的购买力也被释放出来。
王响说，多年来，上海都在造200多平方米的豪宅，但对很多富豪来说，这是不够的。王响的不少客户这次都奔着融创外滩壹号院380平方米的大户型去了。
“一些企业家的孩子在上海惠灵顿国际学校上学，客户对居住面积的需求普遍在300平方米以上，但前滩面积最大的豪宅也只有200多平方米。”王响说，“主卧、书房、两个孩子的房间、保姆间，4个房间是必备的。”
克而瑞数据显示，过去十年，在上海内环内，总价2000万元以上的豪宅平均每年卖掉约1195套。今年截至4月10日，上海内环内总价2000万元以上的豪宅已卖出1014套， 4个月的成交量逼近过去全年。
从结构来看，上海高总价产品的市场份额在不断提升。今年一季度，在总价2000万元以上高端住宅产品中，3000万元以上高端住宅的成交占比超过一半。
购买力能维持多久
随着上海市的旧改进入大规模收尾阶段，在2024年下半年，上海的豪宅供应将主要以城市更新项目为主。未来三年，市区优质地段的豪宅类项目也将迎来集中供应期。
据克而瑞不完全统计，上海市中心的城市更新类豪宅存量达300多万平方米，已经浮出水面的风貌别墅达到42个。
“开发商都在抢跑。”某央企上海区域相关负责人告诉经济观察报，这些风貌别墅产品总价较高，不是一般改善类客群能负担得起的。他一直担忧上海并没有足够多能购买7000万元—1亿元豪宅的客群，有钱且想买的客户目前还有，但风貌别墅持续入市的时候就很难说了，吸纳周边区域的购买力势在必行。
他在蓄客过程中发现，一些长三角的企业家也希望在上海购买这样的房产，“我们一直在向有关部门建议，希望在一定程度上放开对风貌别墅类产品的限购”，这对企业参与城市更新项目也能起到积极作用，因为企业参与城市更新项目需要承担的资金压力和风险比较大，普通住宅可能不到半年就能完成去化，而风貌别墅类项目的操盘时间基本要2年—3年。
近一两年，林舒明显感觉到，就上海豪宅客户来说，Old Money（通常指继承祖业的家庭或成员）数量尤在，New Money（通常指白手起家的一代）的数量明显下降，且互联网和金融两个行业的客户数量下降明显。
入行十几年，王响发现，豪宅客户一直在随着行业兴衰变化着。2011年—2013年，上海很多豪宅客户是做钢贸生意的，彼时，国家大基建正如火如荼地进行，钢贸行业火热；2013年—2016年，游戏行业和房地产行业的企业家开始活跃在豪宅市场；从2016年开始，医药公司的客户明显增加；2018年后，金融行业的客户开始崛起；而近两年，互联网经济的火热推升了一批头部主播、MCN机构老板类买家，在豪宅中介的眼中，这些客户下手最“稳准狠”，对价格也不太敏感，“无论形势如何变化，站在风口的人总是出手最快、最愿意买豪宅的群体”。
虽然客户类型随着行业兴衰起起伏伏，但多位豪宅业内人士均认为，纯投资的客户几乎绝迹，目前的需求都是自住加投资。
无论从抵御通胀的角度还是资产配置的角度看，豪宅都不再是富豪们的最优选。林舒说：“资产配置的逻辑是不能亏，但在目前的豪宅市场，大笔资金投进去，总额长时间没有大涨，实际上就是亏了。”
目前这批急切解决居住需求的客户出手后，豪宅还能被悉数消化吗？林舒认为，没有人能够预测，因为政策是购买力的一个重要影响因素，当富豪们买不动豪宅时，政策可能会放宽，释放更多购买力。
购买力的稀释已经在二手豪宅市场显现。随着新房豪宅供应“井喷”，二手豪宅成交呈现量价齐跌的景象。
克而瑞数据显示，2024年2月和3月，上海总价2000万元以上二手豪宅的成交套数和均价已经连续两个月同比下降。
新天地附近某豪宅中介的一位经纪人告诉经济观察报，2022年年底，门店一个月能卖出5套二手豪宅，慢慢地减少至一个月3套，到2023年年底，一个月只能成交1套二手豪宅。“新天地二手豪宅的成交量与最高时期相比萎缩了70%，翠湖天地今年到现在只有5套—6套成交”。
2023年年底，这家在新天地经营了十几年的豪宅门店不得不接受关门的命运。
（文中王响、林舒为化名）