深挖：停止审批新建？！广州公寓命运即将改写？
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
最近两天以来，一份有关“广州全市范围内停止审批商务公寓等类住宅项目”的通知在全网炸开。
未经证实，一切以广州自规局发布为准
广州公寓市场的话题再一次被点燃。但据广州市规划和自然资源局多位工作人员对媒体反馈，该文件为内部文件，目前仍在进一步沟通和研究中，如果后续有公开的解释性文件的话会及时发布。
无风不起浪。已经沉寂一段相当长时间的公寓市场，为何又会突然成为话题焦点？
01
前世今生，“3.30商服新政”改命
在很长一段时间里，伴随着住宅市场的价格上行以及层出不穷的调控政策，公寓凭借不限购、低总价、出租回报率高等优势，在楼市吸引了相当数量的忠实拥趸。
从近十二年的广州公寓成交走势可以看到，2017年成为广州公寓市场的重要分水岭。
2017年以前，广州公寓成交套数逐年走高，并在2016年出现了最高峰。那一年，广州一手公寓卖了33647套。
值得注意的是，2016年也是广州一手住宅历史上创纪录的成交大年，一共卖了127206套、共1403万㎡的新房。
由此可见，当年广州公寓市场的强势崛起，与一手住宅市场的火爆有着密切的关联。
但是，广州公寓市场的命运在2017年发生了重大改变。
2017年3月30日，广州市政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，在进一步收紧楼市调控的同时，特别提出要严格打击公寓等商服类房地产项目。通知明确规定，商服类产品最小分割单元不得低于300平米，销售对象及转让对象应当是法人单位。
毫无疑问，3.30商服新政的出台，对于当时以个人购买为主、小面积产品为主的公寓市场无异于当头一棒。在政策的施威下，2017年广州公寓成交迅速萎缩至18284套，同比大跌了46%。2018年，又进一步下挫至13831套。
政策的严厉打压下，广州公寓市场库存去化压力高企，从2016年末的7.4个月急剧上升至2018年末的24个月。
为此，广州还在2018年12月19日出台了“政策补丁”，规定2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房产项目，其商服类物业不再限定销售对象。在此“绿灯”下，2019年再一次成为3.30前公寓存量项目“去库存”的绝佳时机，成交套数达到了29805套的历史次新高。
而在2019年之后，公寓市场再次回归淡静，尽管此后广州又渐渐在审批中打开了对旧改等商服项目的最小分割面积限制，但是在近两年楼市大环境整体下行的背景下，“一荣俱荣，一损俱损”的公寓市场也没有摆脱成交量连创新低的命运。
2023年，广州一手公寓供应仅有8115套、成交仅9647套，自2012年以来供求皆首度跌破1万套。
值得注意的一个趋势是：在2019年“以价换量”之后，尽管全市公寓的成交量一路下行，成交均价却一路走高，广州公寓市场的成交结构已然发生了深刻的变化。
02
结构演变，公寓市场“缩量提质”
克而瑞数据显示，2023年广州一手公寓成交均价又创新高，达到了32015元/㎡，与10年前相比涨幅达115%。
量缩价升，反映的是近年来广州公寓市场的成交结构变化。
从成交区域来看，早期广州的公寓产品在全市遍地开花，包括番禺、黄埔这样的近郊区，以及增城区、南沙区、花都区这样的外围区都有低总价的公寓产品，但是近年的成交结构已经发生了显著的变化，中心四区（天河、海珠、荔湾、越秀）的成交占比越来越大。
从近六年的趋势来看，中心四区公寓的成交套数占比从2018年的9%一路升至2023年的34%，占比接近翻了四倍，尤其是近三年占比已经稳定到三成左右。
从成交面积段来看，公寓产品历来是以小面积更为好卖，所以市面上70㎡以下的公寓产品基本上占到了八成以上，但从近年的趋势来看，随着市中心大平层公寓的供应增多，大面积公寓的成交占比也在悄悄提升。
以2023年为例，全市110㎡以上的大面积公寓成交占比为6%，是过去5年最高的，而在2019年到2021年期间还只占到了2%左右，等于提高了4个百分点。
从成交总价段来看，可以看到100万元以下的低总价公寓还是市场的主流，2023年的占比仍然高达62%，但是500万以上的高总价公寓成交占比也因为大平层公寓的兴起提升，2023年的占比是5%，而在2021年之前成交占比几乎为0。
相对而言的是，100-200万元总价段的公寓产品在近年成交占比则是大幅萎缩，这显然与当前的房价价格走势有关。按照公寓最低50%的首付计算，50-100万左右的首付，今天可以轻松地在广州的外围区域按照3成首付购买200-300万元总价的一手住宅。
03
库存高企，“停批”效果如何？
最近三年广州公寓成交量逐年下滑，去化慢也就意味着库存高企。
数据显示，截至2024年3月，广州公寓库存套数为28155套，去化周期为31个月。
从近十三个月的去化周期走势可以看到，广州公寓去化周期已有10个月保持在30个月以上。
在库存面积段上，数据监测显示，截至2024年3月，广州公寓库存套数最多的面积段是30-50㎡，共有15075套，占比达到54%。尽管这一面积段是市场的主流成交面积段，但是无奈去化缓慢，去化周期高达37.4个月。
反而是144㎡以上的大平层公寓去化情况较好，库存625套，去化周期仅16个月，甚至比住宅的平均20个月还要低。
区域库存方面，克而瑞统计显示，番禺区5148库存套数排在全市第一，去化周期36个月；而白云区的去化周期全市最长，达到64.5个月，库存套数为4919。
综上所述，整体而言，库存积压是当前广州公寓市场面临的一个严峻考验。而在去化不畅的情况下，从严执行商服物业政策、停止新建公寓审批似乎也在情理之中。问题在于，一直生活在商服物业的灰色阴影下的广州公寓市场，本身也是商服物业库存高企的产物。
从克而瑞的统计来看，截至到2024年3月末，广州商业物业的库存面积为333.58万㎡，去化周期为73.8个月，办公物业的库存面积为224.36万㎡，去化周期为79个月。
由此可见，与公寓相比，商业和办公的去化压力有过之而无不及。
最后需要指出的是，实际上，广州公寓市场除了这些明面上的商服性质的产权公寓，还有大量的更低“购买门槛”的使用权公寓存在，侧面也说明了在一手住宅市场小面积产品几乎绝迹的情况下，客观上给小面积公寓产品提供了生存空间。但这个生存空间在保障性住房的供给跟上之后，很有可能会被进一步压缩。
根据广州市的规划，“十四五”时期，广州住房保障将以解决新市民、青年人等住房问题为主要出发点，充分发挥政府、企事业单位和社会组织等各类主体作用，多渠道筹集建设保障性房源，不断完善符合广州实际的住房保障体系。到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务（含公共租赁住房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套）。
广州公寓市场，或者真的到了淡出历史舞台的时候。
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