李宇嘉：二手房市场已取代新房成为市场主导力量，供需逻辑发生根本改变
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一季度，新房市场比较差！
根据CRIC的数据，刚刚过去的3月份，30个重点城市新房成交同比下降52%，与2023年4季度均值相比仍降23%，单月水平已处于历史低位了。今年一季度累计同比下降50%，降幅持续扩大2个百分点。一季度，百强房企操盘销售业绩同比降幅47.5%，处于近6年低位。
但二手房表现不错！
多数热点城市，比如北京、深圳、广州、上海、天津、武汉、青岛等，二手房交易量去年3月以来新高。其中，深圳表现最好，3月份深圳二手房网签5196套，上一次超过5000套还是2021年2月（5272套）；上海和广州3月份的二手房交易也不错，接近去年3月的水平。
图：23年3月-24年3月一线城市二手住房交易套数
我又算了一下，30城二手房交易量，今年一季度已达到新房交易规模的1.56倍。因此，如果说有楼市的小阳春的话，那也是二手住房的小阳春。
3月份，深圳二手住房交易了5186套，但新房只卖了2245套，二手房是新房的2.31倍；再看广州，3月份广州二手房交易了9373套，新房只卖了4043套，二手房是新房的2.32倍。
可见，二手房对新房产生了“挤出效应”！
剖析二手房交易结构，3月深圳成交的二手住房中，60平米以下户型占17.2%，接近两成，60-90平米户型接近5成，比去年同期还提升了3.2个百分点。总的看，90平米以下占比接近7成。
图：今年3月与去年3月深圳二手房交易面积段占比比较
同时，90-144平方米占比，也近三成！
从价格段来看，3月份深圳总价300万元以下二手房源，成交占比为20%，比去提升了8.3个百分点；300-500万总价的二手房交易占比33.7%，比去年3月提升了1.2个百分点。
总之，500万以下的，合计占比达53.7%，而总价500万以上的二手房源，交易占比都下降了。
可见，刚需主导市场，换房升级的动力或能力在下降。
图：今年3月与去年3月深圳二手住房交易价格段占比比较
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二手房跌价很明显。
3月份，深圳低于参考价0-10%的交易占比，从去年3月份的25.1%增至27.2%；低于参考价10%-20%的占比，从去年3月份的4.8%增至33.8%；低于参考价20%以上的房源占比，从去年3月份的1.4%增到20.4%。
可见，“以价换量”太明显了。
图：今年3月与去年3月深圳二手房交易低于参考价的房源占比
把视角放到其他城市，也一样：
比如在上海，目前300万以下的二手房源交易占比接近40%，外环外的二手房交易占比超过了50%。
90平米以下交易占比63%，70平米以下交易占比36%。
在链家3月成交的数据样本中，500个真实成交二手数据里，套均挂牌价格为441.46万，套均成交价格为410.08万，而套均的砍价空间为31.38万，平均议价空间7%，有的老破小的议价空间可以到20%。
图：2023年上海二手住宅各环线交易占比（%）
再看武汉：
据CRIC监测数据，总价100万以下二手房成交占比自2020年以来开始节节攀升，由2020年的17%增至今年3月份35%。二手住房交易价格至2024年2月末已下行至14742元/平，创历史新低。
天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高，但事实上，天津新房和二手住宅价差在2023年下半年以来明显走阔，据CRIC监测数据，截止2024年2月末天津新房成交均价为17926元/平方米，二手住宅成交均价为10136元/平，价差近8000元/平，二手房性价比凸显。
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总结来看，至少在当下，无论是供应量，还是成交量，二手房市场已取代新房，成为市场的主导力量。特别是，当楼市以刚需为主，大家对就业、收入、消费和预期全面趋于谨慎的情况下，因为就业、上学、结婚等产生的“不得不买”的需求来说，二手房无疑是最佳选择。
而且，无论是控制总价和单价，还是区位优势，抑或是学位优势，二手房都有明显的优势。
比如，今年1-2月天津和平、河西、南开三区二手住宅成交居前的多为学区驱动，这三区也是天津教育资源最好的片区。以和平区诚基经贸中心为例， 2024年1-2月二手住宅成交套数高达35套，位居三区榜首，源于其对应学区为和平第一学区的耀华小学，套均价200万以内。河西区的新城小区、景兴西里；南开区艺术公寓等，也均是因学区而实现热销。
二手房主导下，供需逻辑发生根本改变。
新房供应弹性小，从拿地到销售有较长的周期。无论对价格，还是供给节奏，处在上游供给端“闸口”的开发商或地方政府，对新房有极大的掌控能力或话语权。而且，或通过土地价格（比如“地王”）和区域规划（比如披露地铁规划），或借助营销策略，都可以掌握市场预期。
新房具有绝对的话语权，前提是二手市场“沉寂”，也就是二手业主们秉持“购买-持有”的策略，而非大规模挂牌出售。但近两年，“房价只涨不跌”的预期打破，二手房挂牌量不断攀升。考虑内网挂牌，目前一线、二线热点城市二手房挂牌量普遍在10-15万套、15-25万套。
据统计，重庆目前二手房在售量超过40万套，每月新增2万套，库存总量是新房在售量的5倍以上。成都、武汉、郑州、西安等城市也大致如此。这个挂牌规模，消化周期估计得数年。
同时，重点30城平均售房周期已超过300天，有的城市甚至超过400天。当房价上涨收益消失，持有成本开始显现，挂牌出售量就会增加，供应弹性极大。而且，二手房定价与新房不同，新房在折扣优惠后，不可能再降价，但二手房业主高度分散，最低售价者锚定片区价格。
现实中，由于对价格的认识差异大，很多人还抱有幻想，心气儿高，往往是初始会定个高价，然后开始一而再、再而三地调低挂牌价。这个过程中，交易周期拉长，卖家“卖高价”的热情不断被消耗，中介基于低价交易案例而劝说卖家降价等，都促成了二手房价格回调。
售房急迫度一旦达到临界点，就会大幅度调低价格，尽快出手。这其中，投资客资金链紧张、创业者急需要现金、法拍房增加等，助推了低于市场价（上一套成交价）卖房的普遍现象。
当价格达到刚需的心理价位，再加上学位、就业、结婚等均为不得不买的纯刚需，供需开始匹配，也就铸造了一季度二手房相对一手房表现好的现象，也是对新房的替代，导致新房很难去化。
2019年，在当年取得预售许可的新增供应中，至年末的售出率可以达到68%。但到了2023年，新推盘去化率降至48%，不足一半。今年3月份，重点城市平均开盘去化率为28%。
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当然，这与新盘偏向大户型，与刚需、刚改为主的需求不匹配有关，但根本上，二手房对新房的替代性较强。我们看到，除中低价位（一线城市总价300万以下、二线城市100万左右）、中小户型（90平米以下）交易活跃，中高价位、中大户型二手房，交易也不错。
这与次新房挂牌量增加！
当新房价格优势消失，二手房和新房形成全面竞争，且后者越来越力不从心，表现在当年新推盘去化率较低，导致一直在卖“旧库存”，开发商拿地、开工、供应新房应的积极性下降。
这也是供地、开工不断萎缩的原因。因此，当前楼市的问题，既有需求不足（支付能力不足）的问题，也有供给过剩（新房+二手房）、供给不匹配需求（主要是新房不匹配需求）等问题。
注：“旧库存”占比，指往年推盘在本年销售面积/当年销售面积
刚需、刚改的体量是有限的，支付能力也很有限，当低价房源消化完毕，市场又回到低位徘徊和阴跌的过程，这与去年3月份之后交易持续下坠是一致的。市场又进入一轮“积累需求”的过程。
这也是需求端刺激政策“见效周期”越来越短的原因！因此，调控必须要转向二手房市场，疏通新房和二手房、刚需和改善的良性循环。近期，郑州等城市启动“卖旧买新”也是这个思路：对二手房挂牌的堰塞湖“定向泄洪”，降低二手房跌价预期，同时带动新房销售。
联动新房和二手房调控，思路是对的，但面对数十万挂牌售卖的业主，他们的决策机制极其分散，关注现金流和机会成本，受个案特征、受媒体情绪影响大，也容易形成踩踏效应。地方政府也好，旗下的国企也好，囿于资金实力、管理机制等，很难撬动市场，关键是激活鲇鱼效应。
但收入、就业、预期、消费等基本面未改观的情况下，很难激活鲇鱼效应！短期内继续处于旧模式释放风险的过程。大家想想，持续十几年的“做多”情绪迅速转向，我们能改变什么呢？
本文作者李宇嘉系广东省城规院住房政策研究中心首席研究员
来源：金融界