原标题：龙湖智创生活招股书二度失效，估值是阻碍上市的主因？

文 | 昱辰

出品 | Tao财经

1月16日，据港交所网站披露，龙湖智创生活在港交所招股书状态变更为“失效”。

龙湖智创生活曾于2022年1月和7月两度向港交所递表，招股书两度失效。但据龙湖集团内部人员透露，龙湖智创生活已通过港交所聆讯，只是等待合适的时机进行上市。

2022年上半年，龙湖集团经营性业务收入110.4亿，同比增长26%。其中，龙湖智创生活全口径收入63亿，同比增长33%。

2022年全年，龙湖集团经营性收入约250.2亿元（含税），同比增长25%左右，创自身历史新高。按此估算，2022年，龙湖智创生活收入有望超过130亿元。

2022年初，万物云与龙湖智创生活相近递表，不过两家公司在上市节奏上并不相同。

9月29日，万物云在港交所上市，募资63亿港元，成为港股2022年最大规模的物管IPO项目。

然而，上市首日，万物云以每股46.00港元价格收盘，较发行价跌6.79%。相较于2021年底最高峰的113港元/股，这几乎打了个“对折”。

在万物云上市前，郁亮多次表示，“万科并不在意万物云分拆上市时的估值高低，更在意它未来的长期表现，时间会证明万物云的价值。”

从万物云的表现来看，龙湖智创生活在通过聆讯后迟迟不上市，或许主要源于对估值的考量。

在2022年中期业绩会上，龙湖集团CFO赵轶表示，“目前市场情绪不佳，我们会关注市场，不着急。龙湖智创生活当下把发展的重点转为内生，关注内生的转化率，接管的效率，以及内生的毛利率提升，包括减少对一些低质量收并购的依赖。”

在物业管理规模上，克而瑞数据显示，2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.35亿平方米，合约面积为5.13亿平方米，在全国物管企业规模排名中位列第七。

除了物管之外，相较于其他大多数公司，龙湖智创生活的“加分项”在于商业运营。截至2022年6月底，龙湖累计开业运营商场65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%；此外，龙湖智创生活已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，将在未来五年内开业落地。

相比纯物业管理，市场明显对“物管+商管”的稀缺组合青睐有加。以两家央企物业公司为例，华润万象生活凭借“商管+物管”的模式，目前估值约为42倍；而以传统物业管理为代表的中海物业，估值约为31倍，估值上有明显差异。

不过，相比华润万象生活，龙湖智创生活的民企背景和规模均不占优势，这或许也是龙湖智创生活通过聆讯后，也要等待合适的市场融资环境、对房地产的倾斜政策再上市的重要原因。