真金白银撑万科，深铁是有底气？还是白衣骑士被“套”
3月15日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告称，深铁集团近日与中金印力消费REIT的管理人签署协议，深铁集团将认购不超过30%份额。万科在公告中表示，深铁集团拟认购中金印力消费REIT体现了第一大股东对本集团的有力支持。
白衣骑士被万科“套住”？
虽然深圳地铁仍旧坚定掷下重金投资万科，但从财务表现和旗下资产价值上来看，深圳地铁已是“咬牙”坚持。
2017年，深铁集团入主万科，这笔投资在“宝万之争”中脱颖而出，深圳地铁在当时也一度被赋予白衣骑士的形象，风头无两。但如今，万科的股价对应当初的受让价均已腰斩，深铁集团已被万科“套住”。
2017年，深铁集团从华润、恒大等10家企业手中收购了万科29.38%的股权，花费约664亿元，其中银行贷款445亿元。
按3月18日万科A（000002.SZ）的收盘价9.44元/股计算，深铁集团所持万科股票的市值为306亿元，加上2017年至2022年累计获得的万科分红192亿元，深铁集团目前在万科身上亏损大约166亿元（银行贷款利息和2023年分红未计入）。
深铁集团成立于1998年，是深圳市国资委直管的国有独资大型企业。公开资料显示，截至2023年9月末，深铁集团拥有全资及控股子公司35家，其中全资子公司22家，控股子公司13家。截至2023年底，深铁集团的总资产为7165.89亿元。
深铁集团因为常年处于地铁公司营收榜榜首而闻名全国。
深铁集团的业务涵盖“三铁”（国家铁路、城际铁路和城市轨道交通），在深圳本地轨道交通行业占有绝对的垄断地位，目前共承担深圳市15条地铁线路合计524.7公里的运营任务，全市城轨运营里程位居全国第四，客流总量位居全国第四。
在国家铁路和城际线建设方面，深铁集团作为深圳市政府投资国家铁路的出资者代表，持有深圳平南铁路有限公司75%的股份、厦深铁路（广东段）10.36%的股份，以及广深港客运专线27.43%的股份，出资了穗莞深城际铁路项目。
深铁集团的收入几乎都来源于地铁运营及管理设计（该业务板块自负盈亏）和站城一体化开发（房地产业务），二者的收入占比合计能达到98%左右。
不过，地铁造价高，但为了满足公共交通属性，票价又相对较低，所以客运收入很难覆盖运营成本，地铁运营业务并不赚钱。
所以，越来越多的地铁公司借鉴港铁“轨道+物业”的模式，在轨道交通站点上方开发房地产和物业，即站城一体化开发，这为地铁公司带去了可观的收入，进而反哺轨道交通建设运营。深铁集团在这方面表现尤为突出。
比如2020年、2021年、2022年及2023年1-9月，深铁集团的站城一体化开发收入分别为149.43亿元、95.71亿元、160.48亿元和17.00亿元，毛利率分别为72.02%、69.67%、54.62%和69.29%；同期的地铁运营收入分别为55.74亿元、67.42亿元、77.33亿元和71.40亿元，毛利率分别为-63.14%、-54.24%、-76.88%和-31.95%。
深铁集团有何底气？
2022年末，深铁集团的资产总额为6616.10亿元，其中货币资金229.99亿元，占3.48%。短期贷款为34.02亿元，一年内到期的非流动负债为416.58亿元，应在一年内偿付的贷款合共为450.60亿元，长期贷款为1264.35亿元。资产净值为3115.56亿元。
相比之下，万科的2023年9月30日资产总值1.65万亿元，是深铁集团的2.49倍，持有的现金也上千亿元，远高于深铁集团，深铁集团有何底气撑起庞然大物万科？
港铁公司（00066.HK）是全世界最赚钱的地铁企业。2023年，其总收入达到569.82亿港元，股东应占净利润达到77.84亿港元，利润率高达13.66%。归其原因，是港铁公司能够发展其地铁沿线物业和有权对沿线商用物业进行投资。回顾期内，港铁的物业发展利润和投资物业公允值收益合起来就占了总利润的45%。
尽管收入和利润规模尚未追上港铁，深铁集团的业绩也不俗。2022年的年收入为239.76亿元，净利润达到10.43亿元，利润率为4.35%。需要注意的是，2022年是深铁集团大扩张之年，年末有多条地铁线通车，2023年的收入很可能大幅上升。
深铁集团承担深圳市95%以上的轨道交通建设和运营任务，业务涵盖“三铁”（国家铁路、城际铁路和城市轨道交通）的投资建设、运营维护、站城开发、资源经营，以及轨道产业链相关的工程勘察设计、建材物资、物业服务、教育培训等生产性服务业，业务之广，与港铁相比不遑多让。
截至2022年末，深圳城市轨道交通运营总里程达到559.1公里（含龙华的有轨电车），其中深铁负责运营的有528.4公里，港铁负责运营30.7公里。
值得注意的是，2022年是深铁集团开通线路总里程最长的一年，全市城轨交通线网规模进入500公里时代，全年开通6号线支线、12号线、14号线、16号线及11号线福田-岗厦北区段共128公里，其中有126公里采用全自动驾驶技术，开设合共81座车站。
此外，深铁集团还承担包括穗莞深城际深圳机场至前海段、深惠城际、深汕铁路、深大城际等合共5条线路6个项目的建设任务，在建总里程约为332公里。地铁的在建工程也有16条线路，在建线路总长度为226公里，147座车站。另外，深铁集团还在建4个综合交通枢纽工程，包含岗厦北、黄木岗、大运和前海枢纽工程，目前岗厦北、黄木岗、大运三大枢纽轨道交通工程部分已开通运营。
这些公用业务能够带来稳定的净现金流入，而无惧经济周期下行的影响，让深铁集团能够持续支持其融资成本。2022年，深铁集团经营活动产生的净现金流入为59.39亿元，足以应付期内的利息费用37.69亿元。
更重要的是，深铁集团能够以低得多的成本融到资金。2022年，深铁全年筹集资金867.49亿元人民币，其中申请配置地方政府专项债209.96亿元，通过市场化融资657.53亿元（包括发行企业债、公司债、中期票据、超短融、银行贷款、银行承兑汇票等），其融资成本持续保持地位，新增融资的平均成本只有2.69%。相比之下，万科2022年的新增加融资平均成本高达4.06%，2023年上半年境内新增融资的综合成本为3.73%，要比深铁集团高得多。
拥有可持续产生收入的公用事业、优质的基础设施资产和更多元的融资渠道（例如地方专项债），正是深铁集团的底气。
房地产下行净利润由盈转亏，偿债压力增加
但随着房地产政策调控以及项目结转周期影响，深铁集团这几年的收入和净利润波动明显。
数据显示，2020-2022年度及2023年1-9月，深铁集团的营业收入分别为208.28亿元、163.97亿元、239.76亿元和89.62亿元，净利润分别为111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、-5.77亿元，净利逐年降低，由盈转亏。
值得一提的是，深铁集团2023年1-9月站城一体化开发收入较上年同期减少73.04亿元，降幅达81.12%，从而导致深铁集团2023年前三季度营业收入较2022年同期下降53.12亿元，降幅达37.21%，净利润较2022年同期下降8.63亿元，降幅达301.75%。
这也意味着，如果房地产市场行情持续不景气，深铁集团的收入将进一步受到影响。
目前，深铁集团的站城一体化开发项目均在深圳市，项目具体开发主要由集团本部、深铁置业、深圳市朗通房地产开发有限公司、深圳地铁前海国际发展有限公司、深圳地铁诺德投资发展有限公司、深圳地铁万科投资发展有限公司负责运营。
据《深圳市地铁集团有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书》（下称《说明书》），截至2023年9月30日，深铁集团站城一体化开发在建项目计划总投资金额为1915.56亿元，已投资1040.78亿元，尚需投资874.78亿元；已获取土地30块，价值共计1177亿元，其中已完工面积470万平方米，在建面积1272万平方米，剩余土地储备285万平方米。
深铁集团在建项目资金主要来源于自有资金作为资本金投入，并通过银行贷款筹措剩余建设资金。大额资本支出需求较大，若未来深铁集团经营情况下降，未能及时筹措投资资金，将对深铁集团的经营能力及偿债能力产生一定不利影响。
同时，城市轨道交通建设资金需求量大、投资建设周期长、资金回收速度慢、缺乏可靠盈利模式，其投融资渠道主要为政府投资和商业贷款。未来3-5年，深铁集团在建及拟建项目总投资规模超过1500亿元，其中40%-50%由深圳市政府财政资金出资，仍面临较大的资本支出压力。
2020年末、2021年末、2022年末及2023年9月末，深铁集团的资产负债率分别为39.64%、48.58%、52.91%和55.37%，呈上升趋势。
同时，深铁集团近年来短期债务增长较快，截至2023年9月末，其有息债务余额为2639.86亿元。根据深铁集团的发展规划，未来几年其投资规模仍将处于上升阶段，债务融资规模预计还将维持在较高水平，从而对它的偿债能力带来压力。
不过，根据中诚信国际信用评级有限责任公司出具的《2023年度深圳市地铁集团有限公司信用评级报告》，深铁集团主体评级为AAA，评级展望为稳定。
《说明书》显示，截至2023年9月末，深铁集团与国家开发银行、工商银行、农业银行、中国银行和建设银行等多家金融机构建立了战略合作关系，获得主要贷款银行授信额度3779.56亿元，尚未使用额度为2447.65亿元。
图文来源：界面新闻 证券时报网 财华社
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