预期“V”型变化！地产反弹明显，机会如何把握？多路资金优先布局龙头房企
2024年3月12日，地产板块加速反弹，代表A股龙头房企行情的中证800地产指数近2日累涨逾7%，跑赢大盘宽基和同类指数，挂钩产品——地产ETF（159707）同期场内走势表现亮眼。万科A近两日涨幅近9%，保利发展近两日涨幅超10%。另外，地产债券价格、地产链上的大消费板块同样出现了明显的“V”型变化。
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【地产和地产链为什么涨？】
招商证券指出，可以从基本面和信用两个角度来分析。基本面上，年初1-2月份销售基本面情况表现低于预期，市场也普遍对于即将到来的3-4月份销售高基数给予了定价。板块上，尤其是近两年拿地不少的部分房企股票出现了补跌，其背后可能是对过去两年房价下行的定价。
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其次，从信用角度观察，短期基本面下行背景下，叠加3-4月行业债券到期高峰，部分房地产企业的债券价格也出现了较大的波动，或因为销售预期转弱增加了部分投资人对刚性支出（到期债务、税费、工程款等）所需要的现金流入覆盖不足的担忧。
而最近市场出现了反弹，一方面在于销售“小阳春”的预期在强化（通常指春节后6周左右），部分投资人认为行业存在局部供需关系见底的可能，同时，亦有部分投资人认为下半年基数下行，今年销售在下半年较去年进一步下行空间有限，这从部分中介行业公司股票的较正面表现也能得到印证。
另一方面，从信用角度看，最近部分房企公告内容较为积极，如部分大型房企近期发布了债券兑付公告，并且有消息显示个别大型房企提前兑付债务，给了市场一定的信心。这些现象或使得部分投资人预期增量融资的逐步落地能进一步改善房企的现金流状况，尤其部分非展期组房企的正面预期可能得到更多强化。
综上，基本面和信用预期或均经历“V”形变化，从而板块及产业链股、债价格均出现一定程度的修复。
【后市机会如何把握？】
基本面上，政策暖风频吹，销售确实在局部城市环比出现了改善。以深圳为例，2024年第10周（3月4日-3月10日）二手房录得量为1094套，接近去年11月底需求端政策放松（调整享受优惠政策普通住房认定标准、调整二套住房最低首付款比例）后的高点。
从信用修复的角度看，宏观层面上，如果经济预期进一步企稳带动信用企稳回升（或可观察货币乘数），购房能力也会得到相应支持，值得关注。微观主体层面，近期政策表明，项目层面的支持政策已经在加速推行，主体层面目前看也出现了一些迹象，比如经营性物业贷款用途的放宽。
而从市场定价来看，信用的修复时间表或是持续值得跟踪的变量，比如，优质民营房企是否能够无抵押成功融资。如果信用类支持政策有明显变化，未来行业部分公司扩表能力修复的预期出现，权益资产或有较大修复空间，否则或更多关注从0-1的恢复永续经营假设可能的部分公司。
在年初以来行业预期经历“V”形变化下板块出现反弹，未来关注的方向可能仍是两条主线：（1）部分已经按照出险定价的房企“从0到1”的估值修复，即永续经营假设的修复；如果后续基本面企稳，目前得到银行体系增量支持的房企或具备弹性。（2）优质房企可能的估值修复。
【资金如何选择？】
近期北向资金加大布局A股，截至3月12日，北向资金月内净买入超60亿元。按区间净买入额来看，前200名中有13只房企。其中，保利发展、万科A、招商蛇口等龙头房企净买入额排名靠前，分别为1.58亿元、1.39亿元、0.79亿元。结合上述分析，北向资金优先选择龙头房企布局或有2大原因：基本面或优先修复，信用风险较小。
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另外，从二级市场加仓地产类ETF来看，全面聚焦龙头房企行情的地产ETF（159707）备受资金青睐。3月12日，地产ETF（159707）单日获资金净申购超1900万元，近5日净流入额近3000万元。
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资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。附前十大权重股一览：
数据、图片来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等，截至2024.3.13。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
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