摸底成都22.5万套二手房：每45套中这类房源仅有1套
文／成都商报-红星新闻记者 陈齐美
从2022年底就萌生换房想法的李女士，找到中介把自家房子挂上了网。这期间她一边看房，一边卖房。
2023年初，看房的人开始增加，买家给出的价格是200万出头。这个价格比她的心理价位差了5万元，李女士就回绝了买家。
时间来到去年中旬，她明显感觉到看房子的人变少了，也没有买家还价。她才通过中介了解到，小区挂牌的二手房已经超过百套，茫茫的房源中，她的这套房子变得毫不起眼。
降价。李女士终于做出了妥协，去年7月，她的这套房子出手，价格比年初跌了30多万。
成都市不动产登记中心（城东）
去年全年，成都二手房成交220890套，同比2022年增长45.92%；成交面积21138452.82㎡，同比增长48.12%，交易量达到了全国第一。
2023年成都二手房成交量，图据：成都购房通
大量二手房成交的背后，还有增加的二手房挂牌，去年6月，贝壳网显示的二手房挂牌数量是20万套左右，今年这一数据已经突破了22.5万套，要知道，去年下半年，成都还有10万套二手房的成交。
大量二手房挂牌入市，背后的真相是什么？
10年以上小户型成主力
是谁在卖二手房？去年，我们频繁听到的一个词是“卖旧买新”。业内人士分析，由于现在的新房定位高、面积大，买家都是以卖掉手中二手房置换的家庭为主。
这一逻辑也能从现在的二手房结构中得到印证，我们查询了贝壳找房网站上的挂牌二手房发现了以下特征：
◆10年以内的房源有76807套，超过66%的房源房龄都在10年以上；
◆超过18万套房是套一、套二、套三，套四及以上的房型只占约两成；
◆总价在200万以内的房源有16.8万套，建筑面积100㎡以内的有约12万套；
◆房龄五年以内的套四，总套数只有5000套左右，占比仅1/45，并且有超过1000套都位于天府新区。
10年以内挂牌房源数量，图据：贝壳找房网站
整体来看，成都二手房的挂牌主力为房龄较长的刚需房源。当一个小区楼龄偏大，且内部户型空间较小时，许多业主都需要面临的问题就是，随着家庭结构的改变，或许需要考虑换一套房了。
这些人和李女士有着相同的需求，自然也会面临相同的难题：怎么能够从众多房源中快速卖掉自己的房子。
5+2区域：100㎡以上户型成交上升
这类房子恰好也是市场成交的重点。在贝壳研究院成都分院的统计中，成都的新房与二手房已经拉开了明显的界限：去年成交的新房的套均面积达到135㎡以上，成交的套均总价为268万而二手房则维持在90㎡左右，成交总价为145万——这恰好也是当前成都二手房挂牌的主力，总价200万以内，面积100㎡以内。
2019年-2023年一二手住宅套均面积和总价
低总价的刚需房源市场需求其实很大。
但去年的成交也开始呈现出另一种趋势——虽然目前仍以小户型、低总价为成交主力，但总价200万以上、100㎡以上的产品成交已经上升。
在贝壳研究院成都分院的数据中，140㎡以上的户型成交占比已经达到7%，套四及以上户型的成交上升至11%。
2021-2023年成都二手房住宅成交面积分布
整体来看，我们可以理解为：低总价的小户型卖得多，但由于可选择性多，越来越多的业主打起了价格战。相反，虽然大户型成交量不算大，但可选择也有限，尤其是成色较新的房源，它们的价格会相对稳定，但如果区域内的新房供应大，且新房的实得空间更大，那么，这类房源就会受到更大的影响。
节后成交：TOP20都在传统二圈层
经历去年市场的供销两旺之后，更多人关心的是，今年市场还会延续吗？
对比去年，今年的热度显然不足。但事实上，节后的二手房交易已经开始变得活跃，尤其是春节后的降息消息后，贷款端的利好带动了许多刚需购房者的热情。刘女士就发现自己挂牌出售的房子最近带看变得多了起来。
贝壳研究院成都分院报告显示：2024年春节后，成都租住市场成交活跃度呈现稳步恢复，二手购房刚需率先放量，呈现高性价比特征。
从贝壳研究院成都分院监测的数据来看，以近4年春节假期前30天和后12天的日均交易量对标（2024年为2月18日-2月29日），发现2024年春节后增幅达到50%以上，仅次于2023年，而2021和2022年增幅均在10%以下。
成都春节前后二手房日均交易量对比
这些成交房源的构成如何呢？
数据显示，今年节后的成交提升幅度最大的为100万以内的房源，且套三及以上户型也在同步走高。低总价、小面积，但兼具功能性的产品成为了二手市场的关注热门。
成都二手房成交总价段结构
至于成交板块，贝壳研究院成都分院的报告显示，2024年2月近郊成交占比首次大幅超过主城。
除了刚需客群的价格偏好，成新度较高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的吸引力。一份2024年2月成都二手住宅小区成交量TOP20的表单显示，这些小区均来自近郊，且成交单价低，总价几乎都在100万左右。
“刚需购房者在价格与功能性之间寻找一种新的平衡，这种平替效应或将成为一种新的住房消费趋势。”贝壳研究院成都分院做出这样的预测。
还有另一部分人仍在观望。
去年9月，发哥的一位朋友卖掉了自己自住的一套房子，考虑置换一套改善房，但面对不确定的市场，他迟迟没有下手。比起第一次急匆匆买房，现在他的心态平和了不少：“再等等吧，也许能够抄底一套更好的房子。”
面对现在的市场，你想下手了吗？
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主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
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