刚刚，万科公告：已打款6.47亿美元！
6年前的2018年，万科就喊出“活下去”的口号，彼时舆论哗然。而几年后，数十家房企陆续陷入债务危机，“活下去”成为一种奢望。
就在过去一周，地产“优等生”万科在“非标债务展期谈判”“出售泊寓股权”等市场传闻下，遭遇了2024年以来首次股债“双杀”。
3月8日，万科债券终于出现大幅反弹，截至交易所债券市场收盘，“20万科08”涨超23%，“22万科06”涨超15%，“21万科02”涨超12%，“20万科06”涨超9%，“20万科04”“21万科04”涨超8%。
一位长期跟踪万科的分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从近期的股债价波动来看，是市场对于万科担忧的体现，但万科后续也给出了积极回应。在当前环境下，万科亦承受着开发业务退坡对利润表、现金流量表所带来的考验，不过万科总体资产充足优质，目前其信用以及资产盘活运营等工作也在有条不紊地开展。
经营性资产仍然可观
针对3月11日到期的美元债VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）（当前余额为6.3亿美元），有投资者关注万科能否到期偿付。3月5日，万科方面回应每经记者，该美元债的所有资金已经到位，偿债工作正在有序铺排中。
3月8日晚间，万科A（SZ000002，股价9.18元，市值1095亿元）发布公告称，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付3月11日到期票据本息。
来源：万科A3月8日公告
2018年12月11日，万科全资子公司万科地产（香港）有限公司在香港联合交易所披露了关于发行于2024年到期6.3亿美元的5.35%中期票据（ISIN: XS1917548247） 的公告。此票据将于2024年3月11日到期。
此前3月5日，万科亦向《每日经济新闻》记者回复过上述票据的兑付问题称：“VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）的所有资金已经到位，偿债工作正在有序铺排中”。
目前市场看一家房企的稳定性，主要是从销售及回款现金流情况、融资渠道、在手资产价值及变现能力等这几方面。
从万科来看，克而瑞数据显示，2024年1-2月，虽然万科合同销售额同比下滑41.7%至334.5亿元，但仍居全口径销售榜和操盘榜第二位，仅次于保利发展。
2024年1-2月房企全口径销售额OP10 来源：克而瑞
东方证券认为，在行业下行期万科销售端不可避免承压，但万科降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。从2023年克而瑞数据来看，百强房企销售总金额同比下跌17.7%，TOP5房企销售额同比下跌11.8%，而万科的合同销售额同比下滑9.8%。
在资产安全上，万科目前也有足够的支撑，其耕耘经营性业务多年，在物流、长租公寓等业务上都做到了在各自行业的领先领跑。
上述分析师补充道，过往在经营性物业发展上，万科主要都是用开发业务利润给予资金支持，因此其经营性物业中抵押比例都比较低。后续万科若有进一步资金需求，考虑抵押后的经营性物业贷预计可以为万科提供超过400亿元的资金支持。
东方证券则指出，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。2024年1月央行等印发通知，表示经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。
万科总部 图源：每日经济新闻资料图
“特别难，也有解”
事实上，从去年底以来，万科就已经在陆续出售部分经营性资产。
去年12月初，万科以4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权，这也意味着万科与悦榕集团持续六年的合作出现了变化。
2024年初，万科先是转让了其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权予深圳市投资控股有限公司。随后，万科又将旗下有名的商业项目——上海七宝万科广场剩余50%的股权出售给领展房产基金。
上述交易被市场称为是领展在“抄底”万科，因七宝万科广场议定物业价值是52亿元，而该笔交易的最终代价为23.83亿元。
从这一角度来看，万科对于自身经营安全性已有做好危机应对准备。每经记者了解到，在今年初的万科集团2024年目标与行动沟通会上，郁亮提出了12字方针——“特别难，也有解；特别好，才能活。”
据万科2023年三季报，截至2023年9月30日，万科在手现金1036.8亿元，较2023年年初下降24.4%；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。去年前三季度经营性现金流流出为2363亿元，并表经营性现金流流入为2199亿元。
一位地产分析师向每经记者指出，从去年前三季度的现金流情况、当下的销售情况及债务方面来看，万科2024年偿债压力、现金流压力可控。另外，万科近期加大了商业、物流REITs推进力度，这也能在一定程度上增厚在手资金储备。
3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。公告显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。
记者|黄婉银
编辑|孙志成 魏文艺 杜恒峰
校对|汤亚文
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