原标题：2024年2月英国房价指数深度解析—Zoopla最新报告

随着被压抑的需求回归房地产市场，所有销售市场活动指标都在继续改善。买家需求比一年前高出11%。

市场健康状况的一个更好指标是商定的销售额，比一年前高出15%，这证明买家信心增强，卖家定价更加现实。东北部（+17%）和伦敦（+16%）引领了销售反弹。

卖家信心的增强正在增加待售房屋的数量，比一年前高出21%。更多的供应增加了潜在买家的选择并支持销售。

虽然活动水平的增加是好消息，但重要的是要注意，一小部分卖家继续降低要价以吸引买家的兴趣。要价降幅低于一年前，但仍高于平均水平，这表明买家对价格的持续敏感。在英格兰东南部和东部，要价降幅为5%或更多。

• 房价因销售增长而放缓

房地产经纪人平均每月促成6笔新销售，高于一年前的5.2笔。这证明房价不需要下跌来支持不断增长的销售量。

这正在影响着英国房价指数，该指数继续记录价格下跌速度的放缓。年度房价通胀率目前为 -0.5%，高于 2023 年 10 月创下的 -1.4% 的近期低点。英国平均房价比 2022 年 10 月的峰值 268,000 英镑低 1.5%。

价格下跌放缓是英国所有地区和国家都记录的趋势。英格兰南部的五个地区每年的价格跌幅高达-2.1%，其中以英格兰东部为首。除威尔士、苏格兰和北爱尔兰外，英格兰其余 4 个地区的房价通胀率已进入正值，年房价通胀率为 4.3%。

在过去18个月中，抵押贷款利率上升和生活成本压力导致房价通胀率迅速放缓。全国各地的物价通胀存在一些显着变化，这主要是由于住房的相对可负担性。

目前的住房趋势分为三类。

1）英格兰南部地区：涵盖英格兰东部、东南部和西南部地区，这些地区的年度价格跌幅最大。抵押贷款利率上升和家庭购买力下降对高价市场的打击比更实惠的市场更严重。

这些地区的平均房价为344,000英镑，比英国平均水平高出30%。英格兰南部的房价下跌速度开始放缓，但落后于英国其他地区。

2）伦敦地区：伦敦地区与英格兰南部其他地区不同。虽然它是最昂贵的住房市场，平均价格为 534,000 英镑。几乎是英国平均水平的 2 倍。然而，过去七年疲软的房价通胀提高了负担能力，并向比以前更多的潜在买家开放了市场。

需求的反弹和待售房屋供应的低增长（伦敦仅为7%，英国为21%）解释了为什么房价通胀的反弹速度快于英格兰南部地区。

3）英国其他地区：虽然房价增长在过去12个月中迅速放缓，但英国其他地区的年度价格跌幅非常有限，平均房价比英国水平低28%。这就解释了为什么英格兰南部以外地区抵押贷款利率上升对购买力的影响不那么明显。

我们的指数显示，苏格兰房价在过去一年中全年仍处于正值区域。英格兰北部地区、西米德兰兹郡和威尔士的定价更加坚挺，以应对商定的销售增长和住房负担能力的提高。

• 抵押贷款利率下降但仍高于4%

最近几周，抵押贷款利率下降一直是改善市场情绪和房地产市场活动水平增加的重要催化剂。更快的盈利增长和收入的增加也开始抵消借贷成本上升的影响，尽管速度缓慢。

抵押贷款利率已回落到一年前的水平。最近的下降可能会在目前的水平上趋于稳定。由于最近几周用于抵押贷款的融资成本小幅增加，贷款人一直在将抵押贷款交易拉低至4%以下。

买家应该预计 2024 年大部分时间的抵押贷款利率为 4-5%。

5%的抵押贷款利率是年度房价下跌的临界点。

抵押贷款利率持续超过6%将导致更大的两位数价格下跌。抵押贷款利率在4-5%的范围内，与持平或低个位数的价格上涨一致。

4-5%是对 2024 年抵押贷款利率的预期

• 前景：销售比房价更有可能上涨

现实情况是，房地产市场仍在适应更高的抵押贷款利率和购买力下降的影响，其影响在全国范围内各不相同。

卖家需要在定价上保持现实，并庆祝他们的房子可能会吸引更多买家的兴趣，从而增加同意出售的机会。

抵押贷款利率可能会在今年略有下降，但这取决于未来基准利率下调的时机，这可能会在今年晚些时候到来。

在过去的五个月里，销售市场势头一直在增强。我们认为，2024 年市场有望比去年增加 10%。

更多的供应正在推动销售增长的潜力。