住建部：防止市场大起大落
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2024年2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》（简称《通知》），明确指出：住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。各地要充分认识做好住房发展规划和年度计划的编制实施工作的重要性，科学编制规划，认真组织实施，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。
主要任务：
（一）科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。
各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。
住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。
（二）提前谋划2026—2030年住房发展规划。
各城市要统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，提前谋划2026—2030年住房发展规划。
住房发展规划要立足当地实际，明确住房发展目标、重点任务和政策举措。要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展目标。
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有助于加速建立“人、房、地、钱”要素联动机制，构建房地产新发展模式
2023年11月，住建部倪虹部长接受媒体采访时表示“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策”，并从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量，在体制机制上，提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”。
《通知》中明确指出“住房发展规划和年度计划是建立‘人、房、地、钱’要素联动机制的重要抓手”，通过编制未来几年住房发展规划和年度计划，各地将进一步摸清当地住房需求总量和结构、房地产市场短期和中长期供求关系等，对促进房地产市场平稳健康发展将起积极作用。住房发展规划和年度计划也有助于引导金融资源、土地资源等流向更需要的地方，提高资源利用效率，加速建立“人、房、地、钱”要素联动机制。
房地产供需平衡、结构合理，才能更好地稳定市场，防止市场大起大落
当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，过去多地供不应求的态势已经得到缓和，居民基本住房需求已经得到满足，但住房结构性问题仍较为突出，部分城市房地产市场供过于求态势明显，根据中指数据，福州、沈阳等城市新房可售面积出清周期均超20个月，市场去化压力较大；另有部分城市库存不足问题仍在，上海、杭州等地新房可售面积出清周期长期低于10个月。
“人、房、地、钱”要素联动机制的加速建立，也意味着未来人口规模大且人口持续增加、房地产市场供不应求的城市，将建设更多新房以满足居民住房需求，这些城市也将获得更多土地、金融等资源。
此前中央全面深化改革委员会第四次会议审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》，强调增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力，土地管理制度改革稳步推进也将助推优势地区进一步强化资源集聚效应。
保障性住房建设是住房发展规划的重要内容，预计未来几年保障房建设将明显加速
《通知》明确指出“完善‘保障+市场’的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”“要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展目标”。未来几年以公租房、保租房和配售型保障房为主体的住房保障体系构建将明显加速，根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标，南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设量，深圳、广州、福州计划1万余套。
另外，值得关注的是，当前部分城市商品房市场存在较大库存压力，重复建设保障房或造成资源浪费，同时短期内保障房的大规模建设或对商品房市场产生一定冲击。未来保障房或以筹集为主、新建为辅，以需定建，对于商品房库存大的城市，改建或收购存量商品房用作保障房或将是重要方式。
表：35个城市房地产市场基本情况
注：重庆、郑州、济南房地产销售和库存数据为主城区口径，成都、宁波、福州、大连、苏州（含吴江）覆盖市本级，其余城市为全市口径，哈尔滨、贵阳常住人口数据为2021年数据，西安2022年人口增量不含西咸共管区。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
表：各地配售型保障房建设计划
数据来源：中指研究院综合整理
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