利好政策不断出台楼市为何仍未见底？每经专访原国家房改课题组组长孟晓苏：加快完善“住房双轨制”，实现“市场归市场、保障归保障”
每经记者：周逸斐 每经编辑：陈旭
近两年，房地产市场销售出现降温，购房者也越发关注房地产行业宏观政策的导向。
2023年年底召开的中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
当前，不少城市的新市民对于通过保障房解决居住问题的期待越来越强，尤其是房价偏高的一线和新一线城市，能不能通过保障房长期解决安心租赁的问题，受到更多关注。
随着房地产利好政策的密集推出以及房地产市场形势的变化，如何看待未来的保障房规划建设？如何判断当前的房地产市场形势？对于当下楼市行情，哪些群体适合买房？
围绕这一系列话题，在2024年全国两会召开前夕，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏接受了《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者的专访。
目前我国房地产市场还未触底
NBD：我们注意到，今年新春多个省份在召开会议时都提出要“解放思想”。近期国务院第三次全体会议强调，坚持用改革的办法解决前进中的问题，勇于打破思维定式和路径依赖。您认为这些关键词能否反应在房地产领域？
孟晓苏：2024年是“十四五”规划的关键一年，也是中华人民共和国成立75周年。而开年之际国务院第三次全体会议提出“勇于打破思维定式和路径依赖”，以及地方的一些表态，我认为释放出了积极的信号，而这些关键词同样适用于房地产行业。
2023年我国商品房销售面积11.17亿平方米，比上年下降8.5%数据来源：国家统计局
去年房地产相关数据不太乐观，销售额、销售面积均进一步下降。2023年，商品房销售额从2021年的18.2万亿元进一步下降到11.7万亿元，减少了约6.5万亿元。二手房市场也真实地反映了市场信心仍在下滑，以今年1月份二手房价为例，同比、环比均出现下降。
2023年我国商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%数据来源：国家统计局
但困难中也看到了希望。保障房与商品房“双轨并行”，有可能让房地产业重回健康轨道；此外，公募REITs（不动产投资信托基金）引入国内市场已进入第四年，目前运行良好。公募REITs的发展不仅有助于解决地方债困局、解决地方基础设施资金来源问题，还会按它的本源促进金融改革，发展直接融资、减少刚性兑付。
NBD：去年房地产利好政策不断出台，但楼市仍在深度调整中下探，房地产风险还需进一步消除。您如何判断当前的房地产市场形势？
孟晓苏：现在来看，房地产市场还没有触底，消费者普遍还处于观望状态。
按照中国房地产过去的规律，市场曾预测去年下半年就应该走出低迷，不过到现在行业还未真正复苏。我预计至少在今年上半年，楼市状况还不会太好。
回顾2008年房地产市场下滑时，为了鼓励居民购房信心，各地都采取措施推动楼市企稳回升；2015年面对楼市持续下滑，中央提出“房地产去库存”，采取措施促进楼市回暖。我认为当前也需要同样拿出2008年、2015年整治楼市下滑的政策和同等力度，来化解当前房地产业与相关产业面对的困难。
NBD：为何这次放开限购后，购房者对市场的信心没有正常回归？
孟晓苏：最近十多年来，我国主要用“限购、限贷”的方式进行楼市调控。目前一些地方的“限购政策”正在逐渐放开，不过并非完全无限制。房地产金融政策相比以前也已经作了很大的调整，但我认为，金融政策是楼市政策中的“非核心政策”，属于辅助性的政策。
以“限购”政策为例，那是在房地产过热时实行的，当时需要“开空调降温”。但现在行业已经进入冬天了，楼市情况发生了根本性变化，这时政策就需要作出相应的调整。
国家对房地产政策的要求已经很明确，现在需要的是相关部门和各个省市有所作为。很多在房地产“过热”时期发布的限制性措施需要因地制宜作出调整。因此，面对今天的形势，我认为特别需要解放思想，尤其需要地方的领导干部们解放思想。
2023年全国房地产开发投资11.1万亿元，比上年下降9.6%数据来源：国家统计局
加大保障房建设有助于明显降低房价
NBD：您觉得未来房价走势如何？
孟晓苏：2008年我曾经提出房价会涨，鼓励居民买房，后来事实证明这个判断是正确的。从前年开始我提示房价会波动，因为购房者普遍信心不足。到今年1月，市场信心不足已造成主要城市二手房价下滑。在房价下跌的预期之下，居民当然会持币观望。只有当大家认为房价不会再下跌了，才会重回楼市。
但是即使房价再下降，低收入群体也很难买得起商品房，因此政策层面应当鼓励为他们提供保障房。如果保障房能够规模化入市，房价自然就会大幅度降低，这样做才能真正实现良性的“降房价”。
如果商品房市场持续承受压力，并因为信心不足造成恶性的房价下降，这对楼市和地方经济都没有好处，而如果楼市运行受阻，就会影响到相关产业，影响到就业，对低收入群体也没有好处。
深圳推进城中村住房改造提升，打造年轻人的宜居社区 新华社记者毛思倩 摄
NBD：2023年年底中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设。建设保障房也面临着许多具体难题，比如资金从哪里来，怎么定价，怎么配售，怎么管理……您对此有什么建议？
孟晓苏：建设保障房的关键是资金。我认为，保障房建设需要中央财政带头出钱。前段时间，中央财政已经发行1万亿元国债用于地方减灾，我认为可以发行同等数量的国债用于各地保障房的建设，这个钱未来是能够收回的。
假如中央财政能出1万亿元，地方财政配套资金1万亿元，再加上银行贷款、信托、保险和社保等资金作为贷款或投资进入，1万亿元很容易放大到5万亿元，这样规模化的保障房建设就可以开展起来了。
而且保障房建设和商品房建设一样，同样能拉动多个行业的发展，并促进就业，地方财政也可以得到税收。
当然，保障房要把地价基本上去除，只付土地成本价，其建筑质量和房屋品质不应低于商品房。
近年来我国房地产开发投资增速持续呈下滑态势数据来源：国家统计局
央企国企应退出竞争性房地产领域回归保障房主业
NBD：您认为保障房能让哪些群体受益更大？
孟晓苏：现在常听到有年轻人哀叹生不逢时，没有赶上以前的房改。我认为不用发愁，保障房建设会给年轻人和新市民家庭提供一次新房改的机会。
从过往的历史来看，保障房已经建了不少，但是供应不足仍是突出问题。现在需要根据各个城市的具体情况，来确定未来还需要建多少。
我相信未来，保障房可以帮助年轻人与新市民家庭走向共同富裕，让他们通过拥有房屋，能进入到中等收入群体的行列。
NBD：要推动保障房发展，您认为谁适合作为主体去实施建设呢？
孟晓苏：如果中央财政能够出钱，当然最好通过央企来引领执行。这样不仅会有投资和建设保证，而且有利于防止某些地方为追求数量，把保障房建到远郊区、小县城，甚至造成无效供给的情况再次发生。
当年的中房集团就是在230多个大中城市建设保障房的。央企把投资分派到各地公司，要求地方提供适合居民生活的城市土地。所以当时各地方政府都争相拿出好地，共同推动了当年的保障房建设。所以我们今后建设保障房，可以借鉴当年的经验。
与此同时，还应该继续要求央企国企退出竞争性房地产领域，让其回归本源。很多央企国企因为多年没有保障房任务，才到商品房市场上和民企竞争，导致有些大城市土地拍卖成了央企国企之间竞争的游戏，民营企业反而退出了商品房市场，这是不正确的。如今有了保障房建设任务，就应当让央企这些“战马”回到“主战场”。
NBD：有些人觉得现在已经到了买房的好时机，也有不少人认为房价还会继续下跌，您怎么看这一观点？
孟晓苏：我们要分析购房人群，具体到对方是保障房购买对象还是商品房购买对象。
对于符合保障房条件的群体，我不主张他们去买商品房。他们本来就应当享受保障性住房的政策照顾。近年保障房建设在各地并不是完全停止，只是规模不够大。今后规模化保障房建设就可以惠及更多工薪收入家庭。
对于不具备保障房资格的中高收入人群，商品房市场可以为他们提供住房选择。我认为现在房价已持续低迷了不短时间，未来房价不会一直低迷下去。所以该出手的时候就可以考虑出手。否则等到房价再涨起来就可能追不上了。我建议他们注意观察楼市走向，适当的时候可以考虑出手买房。相信商品房价格不会长期处于眼下的低迷形势。
NBD：您预计房地产市场什么时候触底？有什么具体的参考指标或信号吗？
孟晓苏：何时到达谷底不好预测，而且各个城市触底的时间也不会一样。
有些城市房价可能率先启动，比如2016年一线城市与强二线城市的房价便率先启动，有些地段房价涨得很猛，购房者没及时出手就失去机会了。再次重申，我不鼓励低收入群体和其他工薪家庭参与到商品房的购买行列，既然有购买保障房的资格，为什么不能等到保障房批量供应的时候来享受政策优惠呢？
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