输血？相救？金融大佬密集召集房企座谈，这些信号不容忽视
在三部委召开金融机构座谈会后的半个月里，多家金融机构密集召开房企座谈会，多措并举支持合理融资需求。
今年11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。会议指出，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。
南都湾财社记者今天注意到，上述座谈会召开的一个星期后，连日来，已经有建设银行、农业银行、交通银行、浙商银行等多家大型银行与房企召开座谈会，听取企业诉求及问题，支持房企合理融资需求。另外，还有多家主要金融机构与万科、碧桂园、龙湖、绿城等非国有房企开展座谈，加强沟通交流，加快解决企业合理诉求，改善房企融资环境。
“这是贯彻落实中央金融工作会议部署。”多位业内人士指出，近期多家金融机构积极落实三部委会议精神密集与民营房企座谈，说明房地产金融供给侧改革正在发力，这将促进民营房企融资环境的改善，同时有利于改善行业预期，促进房地产行业加快向正常化回归。
值得注意的是，11月27日晚上，央行在官网发布了“2023年三季度货币政策执行报告”，全文中出现了74次“房”字；而在二季度货币政策执行报告中，只出现了53次“房”字，同比大增了40%。这背后又有何深意？
背景透视：改变集体风险担忧逻辑，稳定市场合理的现金流
今年以来，房地产市场继续处于调整状态。据国家统计局数据，2023年1-10月，房地产开发企业到位资金10.73万亿元，同比下降13.8%，降幅创年内新高。其中，国内贷款13117亿元，下降11%；自筹资金34781亿元，下降21.4%。
据记者观察，房地产行业流动性危机仍然存在，成为金融机构对房地产风险的担忧的原因，而风险担忧甚至蔓延到稳健经营的房企。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这种担忧并不是基于某个项目能否实现资金平衡和资金闭环的考虑，从而得出是否贷款投放的结论，而是基于对房地产整体风险，或者说民企风险的担忧而出现的全金融行业的一致性行为。
“这意味着金融市场迫切需要政府的介入。”李宇嘉认为，三部委的会议以及各家主要银行分别开始与房地产企业进行对接，特别是近期还有提出主办银行制度，既有牵头银行协同其他银行一起推进贷款的发放，从而改变集体风险担忧的逻辑，让市场合理的现金流稳定下来。
但同时，所有融资行为，都有市场化、法制化、商业可持续的原则。房企在财务规范、资金应用、资金穿透式流向的监管上面，要让银行放心。他进一步指出，目前大部分开发商在实际债务上并不很透明，比如拖欠供应商等问题。
“银行投放信贷、承购债券，都属于外部输血。”而对房地产行业来说，李宇嘉认为，房地产是重资本行业，高杠杆行业，最主要的资金来源是自己的销售回款，也就是造血功能的恢复。因此解决房地产资金链的问题，除了银行的角度以外，还要让销售端能够企稳回升，如果销售端无法企稳回升，光督促银行去放款，贯彻三个不低于。可能无法从根本上解决问题，也无法从根本上提振银行贷款的积极性。银行对投放贷款后的风险担忧依然不会降低。
会议利好民营房企融资环境，两家深圳总部银行暂无表态
从目前传出的会谈内容来看，各大金融机构积极听取房企融资诉求并提出了一些建设性的工作内容。
11月24日，建设银行召集的房企召开座谈会上，建设银行同6家房企就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等方面进行交流。其表示，对正常经营的房地产企业，将加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性。
11月27日，交通银行与万科集团、绿城中国、龙湖集团、滨江集团等15家房企召开的座谈会上，其提出以三专和两重的“3+2”机制做好对公领域房企金融支持服务，围绕住房场景做好零售信贷领域合作。另外，此前11月21日、22日，农业银行分别与万科集团、龙湖集团、朱孟依家族集团等企业高管进行业务座谈，会上银企双方表示将发挥各自行业优势，围绕商品房、租赁住房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步深化合作。
“此次交行方面的参会部门非常多，包括行领导、公司部、零售信贷部、市场部、投行部、财管部、授信部、审批部、理财部门、信托部门、上海和浙江分行。”易居研究院研究总监严跃进对此表示，这说明银行对于此次落实金融相关精神是非常重视的，体现了对房地产防范化解风险、确保房企稳经营等工作的重视。
不过，南都湾财社记者了解到，目前两家总部 深圳的银行——平安银行和招商银行暂无表态。
“将改善民营房企融资环境，改善行业预期。”中指研究院企业研究总监刘水指出，商业银行密集与民营房企座谈，解决民营房企融资难点、堵点等，加快解决房企合理诉求，加大其融资支持力度，将促进改善民营房企融资环境，有利于改善行业预期，促进行业加快向正常化回归。
一位深圳业内人士也告诉南都湾财社记者，银行是放贷部门。在当前语境下，被银行叫去座谈意味着将被“雪中送炭”，对房企是利好。同时，还意味着参会房企大概率被银行认为是“值得救助的”，是“相对安全的”。
但李宇嘉也指出，要注意的是，贯彻中央金融工作会议，三部委要求，各行表态积极在情理之中，预计后续会发布白名单，各行授信会增加，也会部署债券承购等，但能否转化为贷款投放，还存在一定的不确定性。
从“三道红线”到“三个不低于”，金融政策转向有何深意
从金融端如何看待此次房企座谈的导向？南都湾财社记者了解到，此前三部委召开的座谈会上，会上提出了“三个不低于”：即行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
而按照本次“2023年三季度货币政策执行报告”，提出“完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。”需要注意的是，上述部分表述是“二季报”里没有的。
那么，如何解读监管的基调和多家头部银行发出的信号？
知名财经分析师刘晓博认为，从“三道红线”到“三个不低于”，政策的确发生了重大逆转。三道红线是2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。他认为，“三个不低于”意味着楼市迎来了新一轮金融政策拐点。
他进一步举例佐证：楼市政策一直矜持的北上深也出现了松动，深圳率先出手，大幅降低了二套房首付比例、取消了总价750万的豪宅线。相信接下来，北京和上海也会有较大力度的放松。
而在国家高端智库CDI研究员宋丁看来，多家银行主动召集房企开座谈会，释放了积极的信号，一方面此举有利于缓解房企尤其是民营房企目前面临的债务困局，对激活整个中国宏观经济的链条有关键作用；另一方面，也有利于缓解银行因前期大量吸储导致的放贷压力。
行业研判：年底或有明确的指导方案公布
不久前，资本市场传出消息，一份根据资产规模排序、仍处于正常经营中的房地产企业名单正在被拟定，监管机构强调对名单上企业的正常融资需求应当满足。
结合此次金融机构密集召开房企座谈，严跃进预测到，类似本次座谈会邀请的房企的名单，基本就可以认为此类企业后续进入到白名单的可能性非常大，或者说是系统重要性的房企。
如何理解银行的态度？星图金融研究院副院长薛洪言向南都湾财社记者分析，为了达成监管要求，银行必须要提高非国有房企对公贷款占比。在非国有房企中，存活概率较大的房企数量是有限的，优质房企的资金需求也是有限的，秉持先到先得的原则，银行有动力提前锁定优质房企客户，预计后续会有更多银行跟进。
“保住了优质房企，就能够托底房地产供给侧不出大问题。” 薛洪言认为，在这个过程中，行业也就完成供给侧改革：得到银行资金支持的优质房企，存活无忧，顺利度过本轮地产下行周期，逐步恢复造血能力；不那么优质的房企依然无人问津，大概率将逐步出清，多数会永久性退出市场。
而展望后市，严跃进预计，在12月份前后结合银行2024年的金融工作，会有明确的指导方案和支持目标，以更好和2024年的相关工作进行结合。随着房地产金融供给侧改革在发力、金融机构在持续深入落实相关精神，相关房企也要主动发力，在目前名单还没确定的情况下，要把四季度的销售等工作做好，增加银企合作的可能性。
特别聚焦：“鼓励大家买房，从需求端发力或更关键”
不过，不只是对公金融政策，个人房贷金融政策，依然是焦点问题。
“一方面需要召开银企座谈会来解决房地产商的资金短缺问题，另一方面还是要进一步的放松限购限贷、降低利率，鼓励大家买房。”刘晓博提醒，如果是大家仍然还是不买房，优质房企的资金链依然可能也会面临风险，因此需求端发力可能是更关键。他建议，北上深这种核心城市要进一步的大幅放开，甚至对大部分城区取消限购，另外一个就是五年期的LPR还要大幅降息。
采写：南都·湾财社记者 孙阳 卢亮 王文妍