房企融资半年图谱：规模大幅回落降幅收窄，三季度迎偿债高峰，单月到期900亿
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王迪
编辑|吴亚
“现在美元债重组时间较长，一时半会不会有结果。暴雷完资金预测会比暴雷前强得多。虽然资金也不够用，但最起码有了。”
此前“苦撑”两年，某民营房企在今年6月正式违约。该公司员工刘刚（化名）告诉搜狐财经，“金融16条”展期政策相当于给企业时间差“缓气“。如果说之前还债是必死，现在就是赖活着，但最起码有了一丢丢希望。
“暴雷等于摊牌，一堆在建工程，一堆各种欠账，千头万绪，需要时间捋顺。接下来，就是考验管理能力的时候了。”
刘刚所描述的是，众多已经暴雷房企所面临的融资境况。与之相对的是，诸多游走在债务悬崖边缘、担心暴雷的房企，以及疯狂融资、拿地的国央企。由此，形成了泾渭分明的行业镜像。
为进一步优化民营房企融资环境，7月14日，交易商协会召开民企融资座谈会，新希望、新城控股、碧桂园等12家民营企业参会。同日，央行发表声明，提前还房贷，支持新发放贷款置换存量贷款。此外，前两日，央行、金融监管总局延长“金融16条”有关政策适用期限。
展期成为化解企业及个人债务的思路，诸多政策在为房企融资提供新的空间。
就上半年融资表现来看，据中指院数据显示， 2023年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。自2021年下半年，融资规模大幅回落，但降幅已大幅收窄。在融资结构层面，信用债、ABS发行占比提升，海外债、信托锐减。央国企是信用债的发行主力，民企发行能力略有回升。
海外债融资几近关闭，中南无整体债务重整计划
与信用债、ABS发行占比提升相比，搜狐财经发现，2023年上半年海外债零星发行，且债券期限缩短。这或许与此前房企境外信用受损有关。而与之相关联的是，前些年民营房企通过高杠杆进行了大规模的境外融资。
中指院数据显示，2023年1-6月，海外债发行规模仅为110.7亿元，同比大幅下降34.6%，占总融资规模的2.7%，较上年同期下降了0.8个百分点；平均发行期限2.43年，其中发行期均为3年以下，期限明显缩短。
其中，上半年，通过交换要约重新上市的海外债余额达353.4亿元，华夏幸福海外债展期长达八年。从单月来看，3月、4月、6月均无新发行债券，其余月份仅有个别优质企业有能力发行海外债。海外债融资渠道极不稳定、几近关闭。
事实上，自2021年开始，百强房企花样年一笔剩余2亿多美元的境外债务刚性违约，将整个中资地产美元债拖入了前所未有的谷底。自此，这场由美元债而引发的房企暴雷潮，在更广的范围中波及开来。
针对房企债务展期，搜狐财经发现，2022年末以来，富力、华夏幸福、融创、龙光等企业先后完成信用债或海外债重组，成功将偿债压力延后。但仍有为数众多的出险房企仍未完成债务重组，偿债压力较高。
以中南为例，7月11日，中南建设称，没有整体债务重整计划。“公司坚持不依赖有息负债的发展模式，有息负债规模小，在非良性循环中公司积极与金融机构等合作方沟通，希望能达成更符合实际情况的合作条件。”
“中南不推出债务重组计划的另一层含义是，晚还债，不想付利息。”
某位深谙资本操作的地产资深人士告诉搜狐财经，暴雷房企在融资渠道没有疏通之时，债权人和企业双方其实就是熬着，之后无非是互相逐步让步的过程。至于化债，最差的情况就是破产清算。
民营房企融资“迷茫”：在荆棘丛中行走
上半年房企融资情况并没有明显改善。可喜的是，融资规模回落降幅已经收窄。
在融资利率方面，高息融资减少，资金成本下降。中指院数据显示，2023年1-6月行业平均融资利率为3.84%，同比下降0.29个百分点。
融资规模下行，说明对于房企而言其“输血”通道仍有放开的空间。此次“金融16条”展期就是利好消息的释放。
不过，亦有另一位地产业内资深人士对搜狐财经表示，债务延期只是通过时间来换空间的方式进行延缓，暴雷企业整体债务压力永远在，只是缓解了而已，没办法根本性地对暴雷民营房企起到解压的作用。
此外，他认为，从资本市场看，去年“金融16条”落地很一般，甚至不怎么理想。甚至到了二季度，整个公开市场融资整体又出现收紧的趋势。
一家刚退市的房企员工则对搜狐财经指出，因为退市企业早就融不了资了，个人和企业处于迷茫中。所以，他对“金融16条”展期并不报太大希望。
除了“金融16条”之外，更业内关注的是，今年6月，陆家嘴、保利发展、大名城、中交地产、福星股份、招商蛇口等6家A股上市房企定增方案获批。只是相对于这些占大多数的国央企“幸运儿”，民营房企的融资境况并不乐观。
一家公布定增多月、但还没落定的民营房企员工告诉搜狐财经，定增一直在走流程，一直在推进，但是更多的时候监管部门也在“卷”，融资进程也很缓慢。
“我们是典型地卡在悬崖边上的企业，现在就看融资的收紧程度。现在暴雷的房企就是在荆棘丛中行走，提着一口气，比较脆弱。不知道有没有未来，但是在努力，不放弃不抛弃。“
此前，多年谋求上市、但并未实现上市的某民营房企员工则对搜狐财经称，目前是融资通道逼仄，生存艰难。
对于未来的融资境况，中指院则指出，信用债在市场缓慢复苏、政策鼓励下，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会；海外债、信托短期内无回暖迹象；ABS成为仅次于信用债的融资渠道，有底层资产支持的CMBS/CMBN、类Reits仍将保持较高发行占比。
专家谈融资及化债：放弃幻想，独立自主，加快销售
与上半年融资规模降幅收窄相比，更能引发业内关注的是，据中指院统计，三季度的偿债高峰期，单月到期余额近900亿元。这意味着对于房企而言，压力仍存。
中指院数据显示，截至2023年6月末，2023年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，其中信用债占比66.3%，海外债占比33.7%；一年内到期余额为9277.6亿元，其中信用债占比64.3%，海外债占比35.7%，境内债务偿债压力较大。
结合目前融资刺激政策，业内资深人士张宏伟则告诉搜狐财经，要缓解企业的债务压力，首先，要放弃幻想，放弃“金融16条“延期到明年年底等类似政策对企业救市的幻想。心态上要独立自主。第二，靠销售，无论市场环境好不好，要想办法加快销售回款。
“第三，如果销售不好，只能卖资产，卖项目。第四，如果卖资产项目卖不成，就只能破产重整。”
另一位常年深耕地产的业内人士则从市场层面向搜狐财经进行了分析。
他认为，现在整个市场不是很乐观，未来需求端七、八月份又是传统淡季。从目前经济形势和收入情况来看，三季度很难实现快速好转，除非有特别大的力度政策刺激。即使有刺激也只能到九、十月份可能会有小的反弹，能不能持续很难说。
公开数据显示，上半年重点100城新建商品住宅销售面积同比增长11%，其中一季度同比增长接近20%。二季度与去年同期基本持平，6月单月同比降幅超 20%，市场下行压力加大。二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。
中指院则指出，中国房地产市场调整压力依然较大。房企融资支持政策边际改善，非银融资规模仍在下降，降幅收窄，信用债成为绝对主力，信用债到期压力较大。房企应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。
张宏伟认为，有部分企业过去几年发展太快，杠杆过高，最终可能会走上破产重整或者破产的道路。
“部分优质民营企业通过债务延期，或者随着市场好转有可能会活过来。活过来之后，整个企业的规模大幅度萎缩，有可能不会像之前那么辉煌。未来民营企业会按照融资及化债的不同结果，呈现分化状态。”
