土拍市场分化严重？五象湖东吸金21亿，北湖旧改地流拍！
今日，西乡塘旧改地块竟然流拍。
小探一直以为会是底价成交，没有想到五象近300亩地块都成交了，21亩旧改地居然流了。
难道是建安成本太高了？
01
西乡塘旧改竟然流拍了
令人感到意外的莫过于，位于西乡塘 GC2023-026旧改地块流拍，之前5月份也因故延期拍卖。
一般情况下，旧改地块基本都已经内定好，地块价格小，价格也并不算高，起始总价32293.4040万元、 起始单价1170万元/亩、 起始楼板价3250元/㎡。
难道是捆绑条件太多？
建筑密度≤35%；绿地率≥25%；建筑限高≤120米（其中沿朝阳溪一侧建筑≤80米）。
GC2023-026地块示意图
主要建设要求：
（一）竞得人竞得土地后36个月内，须在蕾雨宾馆片区旧城区改建项目一期用地范围内提供商品房用于安置被征收人，商品房的户型、位置由西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁中心根据与被征收人的约定优先选定，商品房数量如下：需提供住宅数量≥154套且建筑面积≥18247.84平方米。商品房按以下单价结算：住宅按建筑面积8324元/平方米计，商品房结算事宜由西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁中心与竞得人另行协商确定。
竞得人须按照与西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁中心签订的《蕾雨宾馆片区旧城区改建项目一期土地回建安置房建设履约协议》开发建设，由西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁中心负责监管。
（二）竞得人须在蕾雨宾馆片区旧城区改建项目一期用地范围内配建一所16班幼儿园，用地面积不少于4496平方米，建筑面积不少于4205平方米，且室外游戏场地不少于480平方米，并须在蕾雨宾馆片区项目范围内无偿移交30个车位，建设需符合幼儿园建设标准，并承担所有建设费用，建成后将幼儿园用地及地上建筑无偿移交给西乡塘区教育部门，移交产生的所有税费由竞得人承担。
竞得人须按照与西乡塘区教育局签订《蕾雨宾馆片区旧城区改建项目一期地块配套幼儿园建设协议书》开发建设，并由西乡塘区教育局进行监管。
（三）本项目如建设旅馆（酒店）的，旅馆（酒店）只能整体预（销）售，不允许分割预（销）售。
项目还需与东侧南宁市朝阳溪暗涵（十三中-二十八中）改造工程做好衔接。
地块价值还是不错的，GC2023-026地块，块地处老城区北湖明秀板块，周边配套齐全，与地铁2号线和5号线交汇站明秀路站相距800米左右，周边有地委大院、华润万象华府等小区，学校有广西中医药大学、南宁师范大学（明秀校区）衡阳东路学校等，生活便利，居住氛围浓厚。
在小探看来， 该地块占地及体量较小，或许能建造的楼栋并不多，加上安置要求，估计建安成本过高了。
02
五象湖东近300亩地块成功出让
五象湖东又迎来一个大新盘。
南宁轨道地产以约21.6亿元底价拿下五象湖东GC2023-025地块，地块一单价743万元/亩，地块二单价680万元/亩，楼面价分别为3185元/㎡、3400元/㎡。
地块体量是比较大的。
总占地约299.512亩，这是继万科翡翠中央之后五象湖东最大的一幅地块出让，比较少见。
GC2023-025地块示意图
地块分为两个地块，地块一为194.325亩，容积率＞3.0且≤3.5（计容商业建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在3%-10%，其余为住宅），建筑密度＞22%且≤30%，绿地率≥35％，建筑高度≤100米（沿水系第一排住宅塔楼≤60米）；
地块二为105.187亩，容积率＞2.5且≤3.0（计容商业建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在5%-20%，其余为住宅），建筑密度＞22%且≤35%，绿地率≥35％，建筑高度≤80米（沿水系第一排住宅塔楼≤60米）。
具体配建还是挺苛刻的。
主要规划条件：
1.地块一须在地块内配建1所24班幼儿园，用地面积不少于12318平方米，建筑面积不少于8007平方米；
2.地块二须设置社区菜市（店）不少于1处，总建筑面积不少于2000㎡/处，设于建筑的一、二层。
4.竞得人根据安置物业总建筑面积，按1个/100㎡建筑面积的标准无偿提供机动车停车位，不少于2040个。
5.竞得人须为被安置群众建设共300㎡办公用房和群众活动中心，并在竣工验收后无偿移交。
之前5月份延期过上架，后来再次上架之后，调整了不少要求。
①出让起始价调低了，之前地块一出让起始价为825万元/亩，块二出让起始价为人民币755万元/亩。
②调整了容积率，地块一建筑密度由“＞22%且≤30%”调整为“＞22%且≤35%”；规划条件增加“地块一、地块二商业面积可相互平衡，但地块一商业面积不得超过地块一计容建筑面积的10%，地块二商业面积不得超过地块二计容建筑面积的20%”。
③幼儿园由无偿移交政府调整为由政府出资购买。出资价格按照地块一起始价的楼面地价（3185元/㎡）x 移交建筑面积 + 建设总成本计算。
⑤安置车位由无偿提供调整为按60000元/个由政府出资回购。
对其他安置要求的调整：
（一）取消安置商铺统筹经营相关内容，安置商铺建成后移交村民自主经营，由竞得人提供一笔商铺招商启动资金，在安置协议中具体表现为被安置群众的安置动员服务费由9000元/人调整为14000元/人；
（三）取消被安置群众选房率达到10%以上方才配合竞得人办理商品房预售相关约束内容；
（四）取消被安置群众公益基金内容；
（五）安置住宅免交物业费期限由5年调整为3年；
(六) 安置物业回购付款按工程建设形象进度予以拨付，竞得人缴纳土地出让金50%后，政府拨付安置物业总价的30%；安置房主体工程形象进度达到50%时拨付至安置物业总价的60%；主体结构封顶后拨付至安置物业总价的80%。竣工验收合格后，余下安置建安总价的5%作为工程质量保证金，其余款项全部支付给竞得人。待安置房两年保修期满政府扣除缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金后，再将剩余部分款项拨付给竞得人。
小探觉得，尽管调整了不少要求，但拿地的成本还是相当的高。
总的来说，这个地块的价值还是挺高的。
地块就在地铁2号延长线坛泽站，毗邻城市主干道良玉大道、那黄大道、平乐大道，路网发达，地段分值很高。
周边有万科翡翠中央、万科瑧湾悦、北投溪境等楼盘，待附近小区交付入住，未来的居住氛围不会低。
写在最后
这次土拍确实有点让人惊讶，西乡塘北湖板块的地段挺好的，居然流拍了。而五象这么大一副地块感觉让人更不放心的竟然是被拿下了。
确实有点玄幻。
不过从拿地的房企也能看出，大致是冲着城市建设来的。
对于现在成功拿到地的房企，基本上是央企、地方国企，或者也可以把他们看成“兜底者”——因为他们拿下的地块，全都是底价成交的。
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