深圳楼市限购加码三年：二手房价跌了5%，成交量下滑近六成
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界面新闻记者 |黄昱
3年前，面对一片火热的楼市，深圳出台了“715新政”，其中的限购加码封锁了大批购房名额，楼市也在短期内骤然降温。
当时新的限购政策主要为：深户需入户满3年且社保满3年才有购房资格，而非深户要5年社保才有购房资格。
这三年来，在地产行业下行以及深圳后续加码严格调控政策的背景下，深圳楼市早已失去往日辉煌，房价也真的降了。
不少因在新政发布前夜失去购房名额的购房者不会再觉得遗憾，而赶在715新政前成功买房的人也没有了曾经那种幸运感。
乐有家研究中心统计数据显示，2023年上半年深圳二手房均价已从2020年的6.9万元/平方米下降至6.5万元/平方米，下降幅度约为5.8% 。
具体分区域来看，除龙华持平外，其他各区二手房价均出现不同程度的下调。光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7-9个点，相对其他区而言降幅较大，这也坐实了“深圳房价回到2019/2020年”这一说法。
当时刚落户深圳近一年多的王女士恰好赶在深圳715新政发布前，在位于深圳西部的宝安西乡购买下一套住宅，单价接近7万元/平方米。王女士告诉界面新闻，政府后来发布该小区的参考价是5.7万元/平方米，如今实际成交房价已降了不少，只有5.5万元/平方米左右。
乐有家研究中心指出，过去6年里，深圳西部的房子升值较多，但在近3年的回调期里也受到了一定程度影响。尤其是2021年2月二手房参考价政策出台后，西部楼盘的参考价与当时实际价格之间差距较大，对楼市带来较大的震荡。
房价下跌的同时，另一影响购房成本的因素——房贷利率也在下调。
从房贷利率挂钩的LPR来看，2020年以来，五年期以上LPR已经下调6次，目前已降至4.2%，为近32年来的最低水平。据界面新闻了解，当前深圳首套房贷利率约为4.5%，较2020年上半年减少了约0.5个百分点。
乐有家研究中心指出，历经近三年调整，深圳房价的水分已经被挤压出不少，业主的报价也更加理性。房价降低+利率下调，最利好的群体就是刚需购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解。
此外，今年上半年，深圳在楼市政策调控方面也做出了松绑动作，不但将首套房住房公积金贷款额度上调至最高126万元，还全面推行二手房带押过户，最受关注的是则解除了二手房参考价制度的强大威慑力。
众所周知，自2021年2月8日二手房参考价制度指导价执行以来，加之疫情管控的影响，深圳二手房市场成交便陷入低迷状态。
今年4月，深圳银行核定房贷将以网签备案价和评估价孰低为准，不再以二手房参考价为准。
要知道，二手房参考价制度要想真正发挥作用，需要银行按参考指导价来放款，通过变相提高首付款来抑制投资客炒房，如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据，则该政策的作用更多地在于平缓市场情绪，稳定预期，对二手房的实际市场成交价格影响较小。
即便如此，从今年上半年深圳楼市的表现来看，购房者获得的刺激有限。
据乐有家研究中心统计数据，今年上半年深圳二手住宅过户量达到16236套，虽然同比上涨63%，但相比限购加码前的2020年上半年的4.4万套，如今成交量已下跌近六成，也远低于近十年来同期平均成交水平。
美联物业研究中心指出，在一季度前期积累的需求集中释放，深圳二手房市场迎来一波回暖，但并非市场真正回暖，在二季度回暖行情便难以为继。
在此背景下，还有一个备受关注的问题，就是如今距离715新政已快满三年，又有一批深户社保满三年和非深户社保满五年的的人将获得房票，这一数量可能为数十万张，而随着这批房票的释放，深圳楼市是否会出现新一轮购房潮？
乐有家调研结果显示，715政策满3年对市场的利好有限，购房者整体较为谨慎，超六成受访者认为对市场影响有限或没影响。
“一方面由于715新政出台时，部分购房者已经是深户并缴纳了一段时间社保，这类需求在近两年会陆续释放，并不需要等到新政满3年。此外，当下大环境充满不确定性，市场观望情绪浓厚，整体较为谨慎。”
美联物业研究中心也指出，目前深圳二手房市场客户信心仍较为欠缺，大多以观望为主；同时，不少业主对后市预期缺乏信心，怕跌破自己所持有的成本线，会选择将自己的物业挂牌出让，导致挂牌房源增加。
深圳的新房市场也对二手房市场造成积压。近期新房市场不断推出性价比高的限价新房产品，不少客户首选打新。
美联物业研究中心认为，若无利好刺激，下半年深圳二手房市场或将继续维持目前的水平，不排除成交量进一步走低的可能性。